【摘要】自 2015 年开始，特色小镇成为新的城镇化发展焦点。随着政府自上而下的政策推行、地方政府的主导开发及地产行业的强势介入，特色小镇成为房地产行业的特色爆点。凡地产者，必论小镇；凡小镇者，必论产业。在地产行业纷纷转型、追求利润空间的时代驱使下，如何保证特色小镇物质空间环境的原真性以及经济产业的纯粹性、如何避免特色小镇成为新的地产江湖，成为小镇风气盛行下亟待反思的热议话题。本课题从房地产开发视角出发，从特色小镇爆红原因、地产开发与特色小镇对比、地产特色小镇开发模式、特色小镇启示录四个方面浅议特色小镇如何回归本真，如何打造真正意义上的“特色小镇”。

【关键词】房地产开发；特色小镇；开发模式；产业为王

《论语.先进》篇有道，莫春者，春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，风乎舞雩，咏而归。这是历史上最早对于小镇生活的生动描绘，同时也是现代小镇生活的最佳注解。随着城镇化进程的迅速发展，这种真实且充满生活情趣的小镇慢生活已经逐渐远去，城镇化浪潮冲刷后剩下的高强度、快节奏、快餐化的现代文明。

1、特色小镇爆红原因？

（1）自身产业特征，资源禀赋优势。随着消费市场细分趋势愈发明显，小镇作为产业升级的新兴旅游市场愈受追捧。由于特色小镇具备一定的产业经济基础，或支柱产业特殊，或区位条件优越，或自然环境优美，或资源禀赋独特。这成为小镇爆红的首要前提。

（2）国家政策红利。随着城镇化进程加速及城镇化水平不断提高，工业在经济结构中居于支柱地位，国家逐渐进入到“工业反哺农业、城市支持乡村”的新型发展阶段。特色小镇作为国家“新型城镇化”发展战略的重要着力点，带有重要的城乡一体化使命。

（3）逆城市化初期特征。随着我国城镇化水平达到一定程度，逐渐出现人口、产业向乡镇转移的现象，即逆城市化现象。在逆城市化的早期过程中，乡镇作为城市发展的腹地，逐渐被纳入城镇化发展的范围，并为城市发展提供周末度假、生态休闲及自然猎奇的场所。当前，恰逢国家政策支持，特色小镇得以迅速爆红。

（4）传统隐逸情怀爆发。东方传统文化讲究“出世”，即寻找寂静清幽之所，静心修行而达到高超的境界，要求修行者去除一切杂念，舍弃身外之物，物我两忘，身外无我，我亦非我，无我无常，出世的终极目标在于渡己，即追求自身的解脱。特色小镇的缓节奏、慢生活正为“出世”情怀的培育提供一片乐土。

2、地产特色小镇开发模式研究

随着小镇建设的持续发酵，特色小镇成为地产开发商未来发展布局中不可或缺的一大版块，并逐漸在各自实践模式基础上，形成四种较为成熟的开发模式，即以碧桂园为代表的科技小镇，以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。四种模式的特色小镇除了具备选址巧而宜、产业特而强、功能聚而合、形态精而美、机制活而新等普适性条件外，也形成了各自较为特别且行之有效的实践策略。见表一

在特色小镇的开发过程中，地产开发商都在此基础上衍生出各自完整的特色小镇产品线，如恒大地产的足球教育、休闲、生态、温泉、电影、现代农业、特色文化七大小镇体系。但是，在实际发展过程中，特色小镇的开发模式逐渐出现驱动同质化、运营不够专业、盈利趋势地产化等误区，因此，有必要对传统地产开发与特色小镇开发进行核心因子对比分析，从而明确特色小镇的发展侧重点。

3、地产开发与特色小镇对比分析

从表象上看，地产背景下的小镇与特色小镇打造都具有位置选址特殊、开发主导产业、改善硬质环境、升级配套设施等吸引人、留住人的政策措施。但是，二者的开发逻辑有着本质的区别，且矛盾是难以调和的。具体表现在：见表二

（1）主导发展因素：特色小镇作为新的房地产红海，已经成为各房地产开发商争夺市场、抢占土地资源的重要渠道之一， “小镇”更是成为传统地产开发商的金字招牌。但是，由于房地产本身自带的金融化、资产化、逐利性的特质，小镇遍地开发，建设如火如荼。传统意义上的特色小镇作为历史的沉淀，或文脉悠久，或特色鲜明，或环境幽雅， 或天人合一，是天时地利背景下人类文明的结晶，有着得天独厚的资源禀赋，具备着绝对的无可替代性，成为人类历史的瑰宝。因此，二者在发展的主导发展因素上，有着与生俱来的本质区别。

（2）内在驱动机制：地产开发作为一种商业行为，已经成为开发商扩大资产体量、追逐经济利益的最主要模式。小镇作为当前国家政策着力点， 较传统地产开发而言，有着占地面积较大、拿地成本低、开发建设难度低、潜力较大等特点，因此，或嫁接、或移植、或舶来的地产开发成为新的利益追逐点。特色小镇作为某一区域范围内人文经济的特殊斑块，有着与周边基质环境相区别的人文或产业特征。产业作为小镇发展的关键所在，逐渐吸收优质资源，成为城镇化的可持续发展模式。

（3）开发建设周期：随着地产行业总量的原始积累，地产开发逐渐向短周期、高周转的模式发展，注重有策略、分时序的滚动开发。而特色小镇由于涉及主体较多，建设范围与规模较大，注定周期较长，资金周转率较低。地产开发背景下的特色小镇在强有力工程管控、资金准备充裕的前提下，虽能缩短特色小镇建设周期，但并不能改变特色小镇的本质属性。

（4）收益主体：地产背景下的小镇开发由于投资主体单一，小镇成为地产开发商整合土地资源、资金资源及社会资源的工具，最大程度体现开发商单一主体的利益诉求，最终沦为地产开发商的掘金点。特色小镇作为政府主导下市场配置资源的城镇化模式之一，能够有效地整合社会资源，最终实现多方共赢。

（5）开发模式：地产开发以土地为载体，土地资源成为地产开发的关键所在，开发范围由点及点，缺乏空间连续性与时间的长效性，该模式背景下的小镇开发也不例外。特色小镇由于周期较长，辐射范围广，能够在物质空间上由点及面逐渐普及，在开发层次上由浅至深循序展开，最终实现面域空间环境的全面提升。

4、特色小镇启示录

（1）追本溯源，产业为王：产业作为特色小镇的核心，是特色小镇得以立足的关键所在。特色小镇的培育过程是将小镇产业做大、做精、做强的过程，是特色产业长期发展、功能空间持续丰富、生态环境不断改善、生活水平不断提高的持续性过程，是生产、生态、生活“三生融合”的过程。在规划设计过程中，前期需对小镇特色，如产业、区位、交通、客源、市场等因子进行综合分析解读，首先确定小镇的类型、主要特色及未来发展方向，然后紧密围绕小镇主要特色进行功能活动分区、空间肌理梳理及活动策划，切忌没有考究的拿来主义甚至无中生有，忌猎奇心态、速成心态及地产心态。如云栖小镇依托杭州市转塘科技园与阿里巴巴两大平台，打造永久性的云生态产业，成为小镇持续发展的产业支撑。

（2）形象识别，标志打造：特色小镇作为特定的空间形象，在物质空间的打造过程中，重点打造标志性节点空间，渲染全区特色主题特色氛围。在空间环境的塑造过程中，应充分尊重小镇本身的文脉传承，多运用具有历史性、地域性、标志性或主题性的景观元素，在重要节点打造具有视觉吸引力的标志性景观；在其他区域的环境塑造过程中，深入挖掘区域本土文化，多运用地方性材料，尽可能设计互动性高、体验性强的景观，增进人与环境的亲近互动，打造丰富的主题生活体验。如杭州市玉皇山南的基金小镇，由于毗邻八卦田景区，形成极具视觉冲击力的小镇初印象，成为小镇对外宣传的经典名片之一。

（3）空间有界，生活无界：房子只是生活的容器，服务及生活品质才是关键。小镇生活应当是宁静的、悠闲的、充满人情味的，这一点优势是现代快节奏的都市生活完全无法比拟的。通常来说，特色小镇的用地、人口规模都较小，能够提供的功能活动空间较为有限。如何在有限的活动空间中，创造无边的生活体验，打造小镇的核心魅力更为重要。在景观环境塑造中，以文化为寄托、以建筑环境为载体，加强主题性、标志性及互动性景观的打造。坚持以产业为核心，合理进行功能分区，打造功能相对完善、但空间有别的主题小镇。如龙泉青瓷小镇以青瓷为主题，以“龙泉一日、青瓷千年”为核心理念，打造主题不同的旅游路线。

（4）均衡发展，打造顶级IP：“产业+标志+生活”，打造小镇行业的特色

IP。某些产品之所以成为特色IP，甚至成为“现象级”产品，其直接基础便是基于产业形成的标志性产品进而带来受众在生活方式上的塑造。特色小镇作为未来城镇化的主力，带来的不仅仅外在物质环境的优化，更是小镇生活方式的全新塑造。绿城“桃李春风”成为中国家庭颐乐生活新里程的代表，“乌镇雅园”成为中国最成功的养老度假小镇。这些小镇 IP 之所以成为爆款，其精髓便是基于物质环境带来的生活方式及生活態度的变化。

特色小镇的打造是一个长期探索及实践的过程，只有怀着匠心，饱含情怀， 潜心营造，才能打造具有产业特色、地域特色及文化特色的特色小镇。

参考文献：

[1]赵佩佩，丁元.浙江省特色小镇创建及其规划设计特点剖析[J].规划师，

2016，32（12）：57-62.

[2]李凌岚，安诣彬，郭戍.“上”“下”结合的特色小镇可持续发展路径[J].规划师，2018（1）：5-11.

作者简介：

杨金华，男，1990 年生，风景园林学硕士，现就职于恒大地产集团。