时建新　杨艳武

【摘要】不动产登记是保证我国人民不动产权合法化的基础，也是不动产纠纷处理与管理的重要参考依据。但是传统的不动产登记方式已经不能完全适应我国的社会发展与人们对不动产登记的要求，而计算机网络技术的快速发展为实现电子化和自动化的不动产登记提供了技术基础，但是如何更好地实现不动产登记的电子化和自主化需要具体的分析，建立符合相关法律制度的登记规则。

【关键词】不动产权；产权登记；电子化；自主化

一、不动产登记的发展现状与问题

我国对不动产登记制定了相关的《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》），但是在施行过程中遇到了一些发展困境：登记部门的松散与制度体系不完善，政府内部各部门存在一定的矛盾纠纷；登记人员的专业能力与知识体系不完善以及不动产登记的标准不统一等。这些都会对不动产登记造成一定程度的影响，阻碍不动产登记进程。除此之外，我国《暂行条例》中第九条规定了不动产登记簿应当采用电子介质；第二十三条要求不动产登记主管部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。这些条例虽然在一定程度上促进了我国不动产登记的发展速度，但是不动产电子化与自主化登记规定更多地是针对不动产登记管理方面而言的，不能提高我国不动产登记工作的效率和质量。所以，目前我国的不动产过程中出现的登记错误仍然较多，影响别人的财产安全，还会对不动产登记机关产生不良影响（信服度降低、赔偿问题等）。因此，构建合法合理的电子化和自主化不动产登记体制势在必行。

二、电子化与自动化不动产权登记的法理标准

不动产登记的电子化与自主化登记过程中，必须遵照一定的法律规范基础，明确不动产登记失误的责任承担者，避免产生不必要的纠纷。

1、不动产登记模式

从不动产登记的发展历程来看，不动产登记模式有三种：权利登记制度、托伦斯登记制度与契据登记制度。其中托伦斯登记制度的实质也是权利登记制度，而契据登记制度主要是针对登记权利交易而进行的。所以，电子自主化不动产登记系统应该主要依据权利登记制度而进行构建。权利登记制度可以保证登记簿的推定力以及公信力，确保登记簿上的权利合法有效。这样可以有效保证电子自主登记的准确性。并且，我国《物权法》中第十六条明确规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这为我国电子自主不动产登记提供了制度基础。

2、风险自担

电子自主登记系统主要采用的是数码验证，可以有效降低假冒申请的发生几率。在这一过程中，因为登记机关的人工审查环节取消，所以对不动产登记的正确性以及有效性的确定需要产权人自己进行。对因为自己登记错误造成的后果也由申请人自身承担相应的责任，也就是说，电子自主登记系统的主要风险承担者是不动产权申请人。这样可以明确责任，避免不必要的纠纷。

需要特别强调的是虽然登记系统实现电子化与自主化，但是所参考的基本法理仍然与传统纸质登记类似。

三、构建电子化自主化登记系统

1、不动产登记簿的电子自主化

不动产电子自主登记系统的核心是制定全国统一的电子登记簿。统一的电子登记簿一般由各地方的登记簿组成。而各个地方的登记簿需要由地方登记机关部门的相关负责人进行维护与登记。在构建电子登记簿时，要根据权利人类型设置不同的登记账户，保证这些账户可以与相对应的权利人直接关联。能够有效保证每个不动产登记账户都是由登记机关进行配置，促使登记账户的全国惟一性。在进行配置账号时，可以根据自然人与非自然人进行划分：自然人可以直接与其身份账号进行对应；非自然人由登记机关统一分配。对于账号密码的设置一般由权利人自行设置，最好将查询密码与处分密码分开。对那些共有不动产的登记要保证共有人各自拥有一个处分密码，能有效保证不动产权变更时的准确性。

电子登记簿能够完美地实现物的编成与人的编成相互统一。主要是因为不动产电子登记簿可以使国家对土地按照行政區编制成土地不动产登记簿，然后对这些登记簿进行编号，方便进行查询时调取资料；而不动产权人在电子登记簿中有唯一的账号，可以方便对号入座进行查询确认。这些都是纸质登记簿实现不了的查询需求，而在电子化时代，对登记簿进行电子化构建之后，这些需求可以迅速实现并不断发展。比如在登记机关录入资料之后，可以及时将资料传送至每个权利人账户中，有效地使物的编成与人的编成同时实现。

2、不动产权变更的电子自主化

不动产电子自主登记系统除了登记簿的电子化之外最重要的是实现变更登记的自主化和电子化。具体的操作要求是：对需要登记机关的实地查验的产权变更，要确保登记机关进行查验后对相关内容在电子登记簿中进行登记；而对不需要登记机关实地查验的产权变更，可以直接允许权利人以及利害当事人在达成变更合意的基础上自行通过电子自主登记系统进行产权变更登记。在登记过程中需要遵循以下原则：（1）申请人要通过网络终端进入全国统一的不动产登记系统进行身份验证。（2）申请人与利益相关当事人都要发出交易或者抵押处分以及接受指令。并且要注意双方申请人只能对权利处分与否发出指令，不能对登记簿上的自然状况、权利内容以及权利限制进行任何更改。（3）处分人通过处分数据密码发出处分指令。一般处分指令发出后，立即生效或者在选定期限内生效。

四、结语

计算机技术与信息处理技术的发展和完善对传统的生产和生活产生很大影响，现在很多领域都积极应用计算机智能控制系统与自动化技术实现相关领域的进一步发展。而我国的房产业发展比较迅速，房产市场十分繁荣，为了保证居民合法的不动产权益，进行不动产登记十分必要，而为了提高不动产登记的工作效率以及准确性，对登记系统进行电子化与自主化的改进是不动产登记过程中的必须阶段。但是由于电子自主登记技术还不完善，在构建系统的过程中可能会存在很多问题，而相关机关与研究人员必须对这些问题进行分析研究，不断完善电子自主登记系统，才能更好地提高登记效率和质量。

参考文献：

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（本文作者单位为山东省胶州市国土资源局 山东胶州 266300）