李日昌

【摘要】随着中国的经济持续高速发展，装配式与精装修已经成为了房产住宅项目的未来趋势。政策的推动与技术的进步让装配式精装修房在项目中有更多的应用，但也需要在项目的操作中解决各种技术与协调问题。本文通过发展背景、专业配合与管控、发展展望三个方面进行了相应的阐释，从而对装配式精装修住宅项目开发的方法的要点进行分析与分享。

【关键词】装配式；精装修住宅；综合运用；专业配合；管控

1、装配式精装修住宅项目的发展背景

在中国的经济持续高速发展的大环境下，城镇化进程不断进行，住宅建筑行业正在面临一个重大变革。在科技技术的进步和人民对居住改善的需求提高的客观条件下，装配式建筑和精装修房已成为了未来建筑行业的发展方向，现行政策与科技技术都在促进和推动装配式和精装房的发展：

1.1政策促进

《建筑产业现代化发展纲要》中指出，到 2020 年，装配式建筑占新建建筑的比例 20 % 以上；到 2025 年，装配式建筑占新建建筑的比例 50 % 以上；上海及浙江等城市已经宣布将在2017年后在中心城区新开发的项目将实行100%全装修。江苏及河南等省也宣布跟进，并在2020年后新建住宅实行50%以上精装交付。而近年诸多土地出让合同中，都已明确要求精装和装配式的比例。

1.2技术推动

与80年代初预制式空心楼板为主的装配式建筑不同，现有装配式产业链得到了长足的发展，不再拘泥于“方盒子”的平面，生产单位可根据平面功能的需要定制模板，以满足不同功能及造型的需求；而精装修房的崛起也让装配式建筑在时代发展的背景下大有用武之地。装配式建筑与批量精装房在“复制”有着共同的诉求同时，两者对于建设项目有着诸多相似的有利点：

1. 节能减排 2. 减少废旧建筑垃圾的产生 3. 集中管理，降低成本 4. 提高项目开发速度

2、装配式精装修住宅项目的专业配合与管控

2.1虽然装配式建筑和精装修对房产开发虽然有着相同的目标，但在项目开发过程中协调难度加大，需要在开发过程中各专业密切配合：

（1）室内构造节点处理：装配式建筑外墙建议采用夹心保温预制外墙板，但不免在竖向承重部位使用现浇剪力墙，现浇剪力墙的保温层需要设置在内测，并需要处理冷桥，在节点处难免出现局部墙面突出，这就需要在精装的节点处妥善处理，同时保证美观与舒适。

（2）门窗提前深化：装配式建筑外墙板在工厂预制时，要求将窗框同时预埋，需要提前确定窗框的颜色及分隔。而传统项目会以样板房作为试验，通过缺陷反馈来调整外窗的颜色或分隔，如高层厨房的内开窗与厨房高抛龙头有冲突时，则修改窗框分隔，下设固定扇解决冲突。而装配式则需要提前确定并一次预埋到位。

（3）局部降板与外墙开孔：装配式建筑一般建议卫生间同层排水并降板，降板对于精装修同一户检修污水渗漏十分便利，但对卫生间的层高和预制外墙开洞有一定影响。由于浴霸有排风的需求，当卫生间整体降板时，浴霸需再降一次高度，于是排气孔高度降低，吊顶将必然低于窗顶标高。这不仅影响了室内净高，对室内机窗处节点必然有不利的影响。为避免产生上述问题，可以采用局部降板，仅在马桶和地漏污水管侧设置降板区。而在卫生间中央位置设置浴霸暖风机及排风管，排风管外墙留洞便可设置于窗顶处，同时保证功能与美观。这就需要精装修设计提前介入，确定卫生间布局。

（4）精装修水电点位提前明确：砌筑墙体难以预埋管线，需要后期开槽，而装配式外墙如是代替砌筑墙体的话，原可以全部在工厂预制时将所有管线及套管一次预埋到位，可以大幅节约成本和缩短工期。但如果前期忽视精装点位，只按毛坯条件来预留加工，后期才配合精装开槽，由于装配式预制强度比现浇时大，整改费用高、难度大，反而让装配式的优势成为后期调整的难点。所以精装修点位与建筑设计同时确定并图纸交圈就显得非常重要了。

（5）减重块与安装锚点：由于预制构件需要在现场吊装安装，由于吊装机组（如塔吊）的配重限制，按标准混凝土设置或有预制墙板超出配重范围。设计时就会高分子材料减重块，以将每块预制板重量控制在吊装可承受范围。但由于减重块的强度非常低，精装中如需打孔并锚栓的构件如正巧落在减重块上，将难以锚固。所以精装修图纸中，需要将所有固定家具、家电或者五金件的详列清单并在室内平面及立面中注明，在装配式加工图阶段详细提资，令加工图深化单位在设置减重块时避开需要锚栓的部位，以避免后期产生相应的问题。

（6）暗装式电器设备如强电箱和弱电箱不应联通设置：精装修住宅设计容易套用图纸，而在同一栋或相邻建筑中相同户型容易以镜像方式表达，但如镜像户型公用隔墙，如在此隔墙上设置暗埋强电箱或弱电箱则不能在同一个位置，在项目砌筑隔墙或者现浇混凝土时这个问题容易暴露，有经验的建设方或施工方会发现问题并移位整改，但装配式图纸深化时若没有发现并加工，则后期整栋开槽埋件，不但会产生大量费用，还对装配预制构件的强度造成很大的影响。

2.2装配式精装修住宅项目的管控要点

（1）户型精简：由于装配式建筑的大量成本集中在模具上，精装修项目的户型及楼型需要尽量少，以提高模具的重复利用，以此来节约构件成本。同时也利于现场运输及吊装时的管控。

（2）专业交圈：施工图纸与精装修图纸需要同时进行设计，图纸互提需要及时，并不定期进行图纸会审，保证各专业图纸一致性。

（3）整改及时：精装修如因各种原因产生变更修改，需要在第一时间书面通知加工厂暂停加工，并根据最新精装修点位修改加工图后，修正加工钢模版和预埋管或预埋洞后重新恢复生产，这样虽然耽误了一些工厂生产的时间，但由于模具修正后可大规模保证后续构件的准确，可以让现场后期需要整改时间和割槽量控制在最小范围。

3、装配式精装修住宅项目的发展展望

3.1标准化户型

装配式精装修住宅项目设计周期长，施工配合难度大，成本高。总结已建成功案例的户型及楼型，将之标准化，并同时沿用装配式及精装修图纸，可大幅节约时间及成本，并规避曾经遇到的问题。

3.2模数化模具

以模数对装配式精装修住宅进行归类，对不同开间、进深及层高对应的开窗面积功能配置进行归类，可以让预制加工厂对预制件进行归类，可使模具具备标准件并可选配，仅根据预埋件或者预开孔需要微调模具，大大提高开模速度。

3.3模块化采购

参照日本的整体卫生间，将户型中的不同功能在工厂中预制拼装，如卧室的四面墙的尺寸及管线预埋都是标准件，直接向工厂采购构件，不再需要定制开模，类似于积木拼装，工厂或供应商提供不同构件的组装说明和产品标准。这样可以大幅缩短项目周期，降低项目成本。

装配式精装修住宅项目已经成为建筑行业中不能让人忽视的发展趋势。我们应当顺应时代的潮流、政策的导向、技术的革新。投入更大的力量来推动装配式精裝修住宅项目的发展，为广大人民群众设计与建设更经济实用、节能环保、优雅舒适的居住产品。

参考文献：

[1]李华盛.精装修住宅特点及施工技术要求[J].建筑科学，2016（09）.189-190.

[2]李海建，冀志江，孙义永.装配式建筑的发展现状和前景分析[J].中国建材科技.2017（03）72-75.

[3]同济大学.装配整体式混凝土住宅体系设计规程（上海）[S].