【摘要】随着中国经济的日益增長和城镇化的推动，以及城镇住房制度改革的深化，住房需求明显加大，房地产业快速发展，毫无疑问地成为了推进我国GDP增长的重要支柱产业之一。本文基于PESTEL模型从政治、经济、社会、技术、环境及法律六个方面对中国房地产业所处的宏观环境进行分析。

【关键词】房地产市场；PESTEL模型

根据2017-2022年房地产市场行情监测及投资可行性研究报告分析，经过调控，当前我国房地产市场过热局面得到一定程度缓和。

尽管近期价格涨势明显减弱，但总体而言房地产价格依然居高不下，中低阶层购房压力和还贷压力巨大，对社会民生稳定和经济健康发展带来不利影响；中央和地方政府在拉动经济增长上过度依赖房地产市场，长期来看并不利于GDP的稳定增长和房地产市场的稳定发展；随着房地产市场的金融化进程越来越快，房价已脱离基本面需求。房地产由卖方市场转变为买方市场，库存增加。经济增长水平和房地产业发展水平无法保持长期的均衡状态。

总体上，我国房地产业的兴衰已经成为影响经济发展、社会稳定、政治稳固等方面的重要因素。因此，利用PESTEL模型对中国房地产业进行宏观环境分析具有重要意义。

1、PESTEL模型介绍

PESTEL分析模型又被叫作大环境分析，是一种分析宏观经济的有效工具。模型包含了六大因素：政治因素（Political）、经济因素（Economic）、社会因素（Social）、技术要素（Technological）、环境因素（Environmental）和法律因素（Legal）。

2、PESTEL模型分析

2.1政治因素

在十九大报告中可以了解到，从1998年房地产市场化改革以来，市场的主要矛盾已经从供给整体不足转化为局部不足，从总量不足转化为结构失衡，住房消费全面升级产生的新需求。未来房地产业的发展趋势主要表现为以下几个方面：部分城市尤其是一线城市将依然存在总量供给不足，未来仍需增加开发量；房地产业的新使命是全面提升人民的居住体验；房地产行业从制造业全面转向服务业。

从2016年10月开始，20多个城市重启限购、限贷，地产行业开始新一轮政策调控周期。2017年以来，地产政策调控继续升级，除了不断有新的城市出台调控政策，已出台调控政策的城市将进一步升级限贷限购力度。随着政策效应显现，预计房地产销售增速将继续回落。

2.2经济因素

根据国家统计局数据，2017年我国国内生产总值为827122亿元。全年居民消费价格指数涨幅为2.0%；进出口总值增长14.2%，扭转了此前连续两年下降的局面；中央企业实现利润首次突破1.4万亿元，增长15.2%。当前中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。从内部来看，消费能够延续规模持续较快增长、结构升级步伐继续加快、对增长的贡献持续提升的良好态势。当前投资呈现出缓中趋稳的态势，房地产投资仍能够保持总体平稳的发展态势。

2.3社会因素

2017年末全国大陆总人口139008万人，比上年末增加737万人，其中城镇常住人口81347万人，占总人口比重为58.52%，比上年末提高1.17%。人口自然增长率为5.32‰。人口规模的缓慢上升，刺激了住房需求的上升。2017年全国居民人均可支配收入25974元，比上年实际增长7.3%；全国居民人均消费支出18322元，比上年实际增长5.4%。收入和消费水平的提高，促进了楼市的回暖。

2.4技术要素

近五年，我国的科技创新发生了很大变革，同时取得很大成就。2017年全社会R&D支出占GDP比重为2.15%，超过欧盟15国2.1%的平均水平。科技创新有力支撑供给侧结构性改革，实现了全面融入、主动引领经济社会发展的历史性跨越；科技体制改革向系统纵深推进，科技管理格局实现了从研发管理向创新服务的转变；科技创新力量由科研人员为主向全社会拓展；科技外交成为国家总体外交战略的重要组成，创新开放合作。

2.5环境因素

根据2016年中国环境状况公报，全国338个地级及以上城市中，有84个城市环境空气质量达标，占全部城市数的24.9%；254个城市环境空气质量超标，占75.1%。338个地级及以上城市平均优良天数比例为78.8%，比2015年上升2.1个百分点；平均超标天数比例为21.2%。

2017年，全国共完成造林736.2万公顷，森林抚育830.2万公顷，住房城乡建设部门不断拓展城市绿色空间，推广林荫道路、立体绿化、绿道绿廊和郊野公园等建设，城市绿色空间全面拓展。

2.6法律因素

2017 年上半年一线 、二线、三四线城市的地产销售增长出现差异。三四线城市地产销售超预期主要由于地产去库存政策，如棚户区改造、保障房货币化安置、税费减免、财政补贴等，同时三四线城市消费升级带动改善性需求。房地产去存库大的政策背景仍将持续，而基数效应导致增速会下滑，三四城市销售预计仍将保持较好态势。

参考文献：

[1]马尧，刘姝君.基于PESTEL模型的房地产去库存分析——“一城一策”[J].经济研究导刊，2017，25：97-98.

[2]缪婧萱.基于PESTEL模型中的中澳两国高校国际学生招生策略对比研究[D].南京：南京理工大学，2016.

[3]吕生燊.关于房地产行业研究分析.

作者简介：

余晓丹，广东财经大学 财政税务学院，广东广州。