【摘要】为了解决城市新增人口的住房需求，国家出台一系列鼓励政策，将长租公寓推到了快速发展的风口，面对巨大的市场需求，新兴的公寓运营企业及资金实力雄厚的房地产企业均快速布局。本文就目前长租公寓常见的生意模式以及房地产企业参与其中的生意逻辑进行了阐述，并指出了房地产企业参与长租公寓需要解决的重点问题。

【关键词】长租公寓；生意模式；房地产企业

1、引言

就城市而言，只要区域经济在发展，人口就会不断流入，住房需求也就会持续上升，如果不能解决这些新增人口的住房需求，房价就会持续上升。回顾以往的房地产调控政策，无论是金融、税收，甚者政策限购等措施，始终无法解决新增人口的住房需求。因此，在这一背景下，国家密集出台相应政策，希望通过租赁市场消化新增住房需求，长租公寓就站在了这一发展的风口。

2、长租公寓及其常见的生意模式

狭义的理解，长租公寓一般被定义为房地产三级市场一个新兴的行业，但是，随着国家政策支持力度的不断加大，长租公寓的内涵也在不断延伸，所包含的产品种类及业态也在不断丰富，从市场现存的操作模式来看，大致可分为如下五类。

2.1初级模式—房屋租赁中介公司托管

这种模式是传统的房屋租赁中介公司居间业务范围的拓展，且多是分散经营，主要以赚取承租与租赁的差价为目的。

2.2分散式专业运营

随着租赁市场规模不断扩大，市场中的竞争日趋激烈及产生差异化，租赁双方对产品多样化的要求也逐渐提高。此时，品牌运营商及各方资本顺势介入，并通过规模及专业运营的优势迅速抢占市场。这种模式的关键在于短时间积累到一定规模的分散空置房源，并且通过专业运营、标准化装修以及品牌注入，迅速找到合适的租客，并依靠专业服务的优势扩大品牌影响力。

2.3集中式专业运营

分散的运营模式在短暂的运营周期之后，运营商势必面临前端资源获取成本的不确定性。因此，部分运营商在积累的一定的资本之后，将视线转移到相对集中的物业资源上，比如整栋次新住宅或公寓、空置的厂房或办公用房。此类物业资源可以取得相对较长的运营周期，运营商可以投入更多的精力去经营自己的品牌，更为重要的是，这种物业类型可以解决公共活动及邻里配套的空间需求，迎合了目前年轻租房群体的租赁偏好。

2.4开发运营

面对巨大的租赁市场，房地产企业也逐渐开始关注长租公寓的业务影响力。除了成立独立的运营公司之外，由于土地市场自持比例的不断提高，开发建设并自持运营的方式也会越来越普遍。而且，房地产企业拥有许多天然的优势，比如资金实力、设计能力、品牌效应等，更为重要的是，房地产企业可以从土地获取阶段就规划长租公寓的运营，使得物业产品能够天然适应租赁市场的竞争需要。

2.5创新式

开发建设并自持运营模式的缺点非常明显，资金投入大、回收期长，不符合一般的生意逻辑，因此，创新模式随即产生。房地产企业投入一部分自有资金，通过联合基金公司，操盘规模较大的物业资源，并使用租金收益支付运营成本及投资者的利息支出，在运营周期结束后，可以选择出售物业返还投资者本金，也可以继续发行定期理财并持有物业。

3、房地产企业投资长租公寓的生意逻辑

专业的品牌运营商在投资长租公寓时，通常以迅速抢占市场份额，扩大品牌影响力为目的，通过租金与经营费用之间的差价维持稳定的盈利能力。而房地产企业可以通过获取土地，自行开发并持有运营。

第一，租金回报率低，并不意味着无利可图，在对物业价值持续上升的预期下，长期来看，能给房地产企业带来相对稳定的投资回报。考虑到持续的现金流入以及持有物业的估值增帐，生意逻辑是能够成立的。在运营进入稳定期后，还可以引入外部基金参与股权投资，此时便能够将增值后的物业进行作价。

第二，房地产企业投资长租公寓，有别于简单以赚取租金差价为主要赢利点的传统模式，物业只是作为载体，更重要的是社区运营和管理，通过增加黏性，从各种衍生需求挖掘额外效益。比如，可以通过租售并举的方式，在房地产市场竞争过程中，通过租赁方式捆绑更多潜在客户，甚至可以把租金进行一定规则的换算，在购买商品房时抵扣，这对刚需客将会有极大的吸引力。

第三，回报率较低的商业用地、村集体留用土地以及配套的厂房等特殊用地等，此类用地在政策红利的刺激下，成为了打造长租公寓的最佳选择。

4、房地产企业投资长租公寓需要面对的问题

自运营还是委托运营。对于房地产企业来讲，投资长租公寓并非仅仅关注租金收入与运营成本的差价，更多的是从长租公寓的运营过程中挖掘衍生效益，自主运营及委托运营均能够达到此目的。因此，自运营与委托运营，需要结合企业自身特点进行选用。

长租公寓的规模如何确定。长租公寓的客户群通常会受制于区域范围的限制，而一定区域范围的客户群又是非常有限的，不能由房地产企业自主决定。因此，长租公寓的规模究竟需要多大，以及如何根据规模制定相应的运营策略，需要有准确的市场调研。

如何打造社区文化。长租公寓的运营商都在宣称要打造社区文化，那么如何定义社区文化，又如何在流动性极强的租客之间打造社区文化，目前市场的各方都还在探索之中，房地产企业参与长租公寓的投资运营，需要凭借自身优势，探索出符合适应潮流的社区组织方式。

如何享受政策红利。就目前的政策来讲，长租公寓的经营税收已允许下调至5%，这无疑能够极大增强长租公寓的市场生存能力。除此之外，各个地方政府都在推出扶持长租公寓的政策，开发生在对地方政策的理解及运用方面，将更能够发挥其自身的传统优势。

结语：

目前，租赁需求的规模有目共睹，而且一线城市及大多数二线城市的租售比是比較低的，在这种背景下，借助政策的刺激作用，长租公寓市场会以较快的速度发展壮大。而对于房地产企业来说，这一市场属于全新领域，人才积累、运营经验以及品牌影响力都需要放低姿态认真经营，只有获取足够的市场占有率并形成与全新领域匹配的核心竞争力，才不至于被这一市场所淘汰。

作者简介：

张曙林，华润置地有限公司，浙江杭州。