顾洪丽

【摘要】 公民合法的私有财产神圣不可侵犯，公民所有的财产能否受到法律保护越来越被百姓重视，随着人口数量及流动人口的增长，房产交易行为日趋频繁，科学规范的登记工作可有效保护人民正当权益。不动产登记程序合法，才能提高工作效率，实现民主、平等、公平、正义。进行房屋转让登记领取不动产所有权证，以证实房屋所有权为己所有是每个公民合法的权利。

【关键词】程序合法；转移登记；合法登记

“依法治国”的理念已深入民心，在不动产登记工作中规范登记程序，严肃“合法”登记理念，可维护国家的基本经济制度，维护社会经济秩序，防止国有资产流失，有效惩治土地违法犯罪。中华人民共和国《宪法》、《民法通则》、《物权法》、以及《房地产管理法》等都对公民财产的“合法性”进行了严格的规定与界定。宪法第13条规定：“公民合法的私有财产不可侵犯。”《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定…”只有对公民的不动产及其他财产的权属合法登记，才能切实保证公民的合法财产受到法律的保护，不受侵犯。

自2015年《不动产登记暂行条例》施行和国土资源部门接管不动产登记业务以来，实现了土地管理工作与土地房屋不动产登记工作的有效衔接，突破了城市管理部门不熟悉土地利用法律法规相关政策及实际利用情况，“失误登记”造成不动产权属登记不合法现象（称为不动产登记的历史遗留问题）的发生。“为民工作无小事，家事国事都是大事”，不动产登记程序不规范合法，容易造成百姓误会和社会负面现象，甚至造成国有资产的流失。枣庄市国土资源局对不动产登记工作高度重视，成立了不动产登记工作领导小组，群英荟萃出智慧，献良策，科学规范登记程序，解决不动产房屋登记的历史遗留问题，特别严肃“三类”不动产房屋转让的合法登记。

1、科学规范登记程序

规范登记程序能维护良好的登记秩序，提高办事效率，使登记行为准确、适当；程序合法，实现民主，平等，公平，正义。

1.明确受理条件。符合城市总体规划及近期建设规划要求；符合城市道路、市政设施、城市排水、供电、消防等要求；土地、房屋權属清晰；建筑质量经具有资质部门确认，质量合格或不属于危房的；法律，法规规章规定的其他情形。2.严格审理程序。严格依照《不动产登记条例》第16-18条的规定，查收和审查不动产权属申请和证明材料，决定受理及不予受理，受理登记的在合法的期限内办结，不予受理的说明原因及法律依据。3.明确不予登记的范围。权属有纠纷的不予登记；被司法机关、行政机关依法限制房地产权利的不予登记；申请登记的使用功能与规划部门及国土资源部门原批准的建筑使用功能不一致的不予登记；临时建筑不予登记；建筑物违法建设部分不予登记；其他不予登记的情形。4.实现四个“统一”。建立统一的不动产信息管理基础平台，确保登记信息的实时共享；统一收费，依据《物权法》和《条例》的规定，不动产登记按件收费，不受面积、用途等其他条件的影响；统一薄册，明确不动产登记薄唯一、合法的介质形式；统一登记依据，审查不动产登记申请和权属证明材料时，首先确定使用权及所有权的性质，不动产登记的类型，然后依据性质类型确定适用的相关法律法规能否办理相关登记，确定使用和所有权属的合法性。

2、不动产登记房屋权属历史遗留问题的解决

受理范围指在枣庄市各区及枣庄高新区国有土地范围内，于2017年10月1日前集中开发建设并建成投入使用，但因未办理规划、土地、建设等审批手续或手续不全，原开发建设单位不履行法定义务等而无法进行权属登记的房屋。针对历史遗留问题，根据上报的资料和各区登记多方情况将历史遗留问题汇总分类，制定出相应的处理意见及对策。历史遗留问题共有7种情况：

1.无国有土地使用证，但有相关土地使用批准手续，或国有土地来源清楚、无权属争议的房屋。2.无建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证规定建设的房屋。3.房管部门直管公有住房、单位自管公有住房按房改政策出售给个人，尚未办理房屋所有权证的房屋。4.联建房屋。5.未进行竣工验收的房屋。6.征收安置房屋7.相关归档资料遗失的房屋。

上述情况虽然需要补交的证件、合同、交款票据等手续材料不尽雷同，但都是规范开发建设者或房屋权属登记人完成应尽而未尽的法定义务，如接受并履行罚款、维修、补缴出让金、公有住房售房款未按规定交至财政部门等义务。

3、特别严肃“三类”不动产房屋转让的合法登记

3.1划拨土地使用权土地上的建筑物转让登记工作

《土地管理法》对划拨土地使用权的用途作了严格的限定，除了公益性事业和国家大型基础设施用地等可以划拨使用外，其他建设用地一律实行有偿使用，所以在进行对划拨使用权土地上的建筑物转移登记时，一定谨慎行事，否则很容易造成国有资产流失。《房地产管理法》第40条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按国家规定缴纳土地出让金；经批准不需办理出让手续的，必须由转让方将转让收益上缴国家财政。所以办理这类登记，当事人必须出示土地出让手续和上缴转让收益收款的收据。

3.2超出土地批准范围未按程序补办审批手续的土地上建成的房屋转移登记工作

《土地管理法》第76条严格规定了超过批准的数量占用土地的，多占的土地以非法占用土地论处。对于不符合土地利用总体规划的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物；对于符合土地利用总体规划的，没收建筑物并处以罚款；超占土地面积不大，责令其补办相关用地手续，补缴土地出让金。

催缴出让金执行起来实际困难很大，房屋已经建成且卖给住户，没有相关限制开发建设者利益的措施以利于尽快补缴出让金的法律法规依据的出台，因为违法建筑造成权属来源的不合法，造成相关居民的房屋权属登记不能按合法期限办理。为克服国土部门执法手段的软弱，申请法院强制执行催缴的出让金款项，并公告以造成社会舆论影响。

3.3集体土地使用权土地上的房屋转让登记工作

目前此项工作只在各集体经济组织内部开展，依据《物权法》和《土地管理法》相关规定，为控制农民建房宅基地规模增加多占用农用地的风险，宅基地仅允许在集体经济组织内部流转，严格限制城镇居民购买集体土地使用权房屋“小产权房”的权属来源，对于城镇居民购买集体土地上建设的房屋和集体组织间的房屋转让登记不予办理登记，该项措施可有效遏制随着城镇经济的飞速发展和大人口的增长对非农业建设占用农用地面积的冲击，有利于保障农用地面积不减少，严守保护耕地面积守恒这条红线。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则，对于符合法定程序的登记在30天内限时办结；对不符合法定程序的登记，需补办手续的一次性告知要补正的资料；对于违反法律法规的登记不予受理办理，并向当事人明释不能办理的法律依据。让不动产房屋权属登记的合法性深入民心。