【摘要】不动产登记机构对房屋进行登记的同时也为房屋交易把好最后一道关。因此不动产登记机构应紧跟国家不动产统一登记制度的步伐，制定详细的登记规则，健全登记系统，严把审核关，不断开拓创新，形成完善的不动产登记体系，更好的确保房屋交易安全。

【关键词】房屋交易；不动产统一登记；交易风险

不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。房屋作为一种特殊的不动产，是老百姓衣食住行四大需求中“住”这个需求的重要保障，因此房屋的物权变动尤其是房屋的买卖交易更需要公权力机构将物权变动的情况进行公示，以彰显权利人的权利。同时房屋登记行为是为了使不动产物权的变动清晰、明确，从而维护交易安全并提高交易效率的程序性机制。[1]保障交易安全就是要减少和消除房屋交易中的不安全因素，确保交易行为的法律后果和法律效用的可预见性。如何保障房屋交易安全、维护正常的市场交易秩序就成为对不动产登记机构的巨大考验。笔者认为，减少房屋交易风险，保障房屋交易安全，不动产登记机构要重点做好以下几个方面的工作。

1、尽快落实不动产统一登记制度

2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）的实施，标志着我国统一不动产登记制度的正式建立。原有的不动产登记体制是分散登记，由于各部门登记标准、技术规程等不一致，很容易导致权属不清和交叉重叠现象，引发诸多矛盾和纠纷。目前国内很多城市依然实行房地分体登记的原则，即土地的权属由土地管理局登记于土地登记簿，房屋的权属由房屋管理局登记于房屋登记簿，房地登记不统一，在不同地方有多个证书和不同登记簿，就可能出现一房、一地多卖的情况，既给老百姓增加交易成本也容易产生交易风险。建立不动产统一制度虽步履维艰，但是，据了解现在该制度在上海、广州、深圳、重庆、青岛等地试点已经全面展开，这些地区的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”已经取得了显著成效。 不动产统一登记制度建立了，房屋的物权变动情况才能统一反映，某处房屋是否登记，是否存在抵押、查封等权利负担一目了然，不动产登记的公示公信力才能得到彰显，才可以最大限度地保障交易双方的合法权益，在房屋交易的时候就更加安全放心。

2、加快各地不动产登记规则的制定步伐

《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）的实施，虽然设定了不动产登记机构及其工作人员开展房屋登记工作的具体原则，明确不动产登记机构应当严格遵守的登记标准和登记程序，但是由于各地区存在差异化的现状，仅仅依赖《规范》仍无法保证登记机构在房屋登记实践中能够准确地进行房屋登记。各地应加快出台本地区的房屋登记规则或规程，尤其是《不动产登记暂行条例实施细则》中对继承、受遗赠强制公证的取消、按份共有人房屋的转让、委托代理等新的规定，很多登记机构目前仍以没有新的实施方案为借口，依然按照旧的规定进行登记。由此可见加快各地不动产登记规则的立法步伐刻不容缓，否则就导致有的人利用政策的漏洞谋不正当利益。

3、继续履行形式审查和实质审查相结合审核职责

我国《物权法》第12条虽然对不动产登记机构应当履行的职责做出了规定，但是该条并未明确登记机构的审查是一種形式审查还是实质审查，理论界与实践中仍存在诸多争议。[2]笔者认为，登记机构单纯的形式审查，可以提高登记的效率，但是势必增加登记的错误率，影响交易的安全，降低了登记的公信力；而单纯的实质审查，虽能减少登记错误，但是由于物权变动的原因关系的复杂性，登记机构根本不可能完成这一艰巨的审查任务，而且因此导致的登记错误由登记机构来承担也显失公平。所以，将形式审查和实质审查相结合的审查模式既能使登记机构正确、充分的履行职责，又能尽可能地保证如实、准确、及时地登记房屋物权的有关事项，避免登记错误。笔者认为，对于以下事项登记机构应该负有实质审查的义务：（一）申请人提供的权属证明、身份证件、网签合同等能够通过仪器和登记系统识别的材料的真实性；（二）申请主体是否与登记簿记载的权利人相符，是否与相关交易文件上载明的当事人相符；（三）申请登记的房屋是否存在查封、抵押等权利负担；（四）对于需要实地查看的情形，登记机构应负实质查看义务，如申请人因不动产灭失申请注销登记，登记机构如果没有实地查看，仅凭申请人的描述或者提供的照片就进行注销，就极有可能导致重大的登记错误；（五）对于明显违法的、或者是基于一般人的理性、经验、常理就能判断的内容，登记机构也应当进行实质审查，避免犯低级错误。对于其他的申请材料内容的真实性，比如印章的真伪、物权变动的原因等登记机构仅需尽到合理审慎义务，审查是否符合法定的形式即可。另外登记机构就某些事项询问申请人应设定为形式审查，因为就《规范》所列举的几项询问内容来看，都属于形式上的对于当事人真实意思及权利登记状况的询问，当事人的回答是否真实意思表示，登记机构无从查验，故也无义务查验。

4、建立健全不动产登记信息系统

不动产统一登记离不开先进的登记系统的支持。完善的房屋登记系统应当承担房屋预售、网签备案、房产测绘、交易资金监管、权属登记、住房保障等基本监管职能。比如房屋预售登记系统可以通过对开发商资质和房屋开发建设情况的审查，起到规范市场、防范楼盘烂尾的风险。网签合同备案系统可有效杜绝权属状况存在限制信息的房屋进行交易，也可有效防止“一房二卖”的发生。二手房资金监管系统既可以打破买卖双方互不信任的僵局，又可以避免中介携款潜逃的风险，真正实现“一手交钱一手交房”的良性交易。登记系统中应采用先进的技术手段防范虚假登记。例如，网签合同可设置交易密码和水印，防止私自修改合同；利用身份证识别器和验证器识别虚假的身份证明和不动产登记证；采取密码和指纹采集识别仪器等识别申请人的身份。比如苏州市吴中区早在2012年就采取了指纹身份识别技术，这大大减少了冒名顶替等带来的房屋交易风险。[3]另外，在登记收件过程中对申请人进行人像采集，有条件的实行录像采集，可在很大程度上保证申请主体的真实性以及真实意思表示的表达，避免当事人不到场就将房屋进行转让等登记错误。

5、登记信息公开与共享

《条例》及《细则》对利害关系人查询、复制登记资料的规定是对物权法的突破和补充。那些涉及房屋交易、继承、诉讼等的利害关系人，通过查询不动产登记簿，能够准确地了解到该不动产上的权利负担与瑕疵以及物权归属和内容，从而基于意思自治决定是否与登记簿载明的权利人进行交易，进而快速识破各种欺诈行为，防止上当受骗。登记信息还应实现与其他相关职能部门的信息共享与互通，为了防范申请人提供虚假的身份证件、公证书、法律文书等，可建立与相关公安部门、司法部门等的信息沟通平台，便于核实相关证件的真伪，有效防范登记风险。同时允许这些部门在一定权限内查询登记簿也可以为对方提供工作便利。

房屋是老百姓最重要的财产，房屋登记既是一项系统工程，也是一项市场经济基础工程。[4]不动产登记机构有义务通过构建安全、便捷的房屋登记体系，及时、准确地将权利状况记载于登记簿，并为权利人发放不动产权属证书，从而保护房屋交易安全、快捷的完成。

参考文献：

[1]马红升.房屋登记机构审查职责及登记风险防范[J].中国房地产业，（综合版）2012.1上半月刊（42）.

[2]张祥珍.不动产登记审查模式的完善——以公证审查与不动产登记的衔接为视角[N].山东法制报，2015年8月27日（社会与法第3版）.

[3]陈亚萍.避免冒名顶替吴中区首推房产登记指纹验证[Z].

[4]翟国徽，景光强.保障交易安全 维护物权权益——以案例解析不动产登记法律实务[N].中国国土资源报，2015年2月28日（第007版法制）.

作者简介：

徐熙芝，青岛市不动产登记中心，经济师。

颜晗，青岛市不动产登记中心，经济师。

注：①2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。