【摘要】现行商品住宅交付使用后，在合理寿命范围内的保修，按建设单位和承包单位合同约定期限执行，期限内的缺陷问题保修由建设单位组织，承包单位负责保修，保修费用由质量缺陷的责任方承担，但工程预留的质量保证金由承包单位负责；合同约定期满以后的保修，由行政主管房产部门或物业部门组织维修，费用来源于购房时业主缴纳的维修资金或者物业费。由于维修实施过程涉及部门及程序复杂，导致商品住宅质量维修非常困难，建议实行商品住宅合理寿命内质量保险。

【关键词】商品住宅；质量责任；保修

商品住宅保修指工程竣工验收合格后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复，按《建筑法》、《建设工程质量管理条例》有关规定实行保修制度。以往建设工程竣工后，一旦出现质量缺陷，由于质量责任不明确，建设单位、勘察设计单位、施工企业、以及材料供应等单位扯皮现象严重，建设单位无法协调；更为突出的是保修期满后至房屋合理使用寿命前这段时间，如出现质量问题，按《住宅专项维修资金管理办法》的相关要求，需业主委员会向政府维修资金管理部门申请，按程序要求使用维修资金，由于商品住宅涉及众多用户，对维修资金使用环节存在诸多意见，住宅是民生工程的重要保证，所以对住宅工程保修及维护模式的确定更显得尤为重要。

1、现行的房屋建筑工程保修规定

1.1保修依据：《建筑法》第六十二条、《建设工程质量管理条例》第三十九条及依据《建筑法》和《条例》制定的《房屋建筑工程质量保修办法》均规定房屋建筑工程实施保修，明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

1.2保修范围：按《建筑法》第六十二条保修范围：包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用。《工程质量条例》第四十条对此做出了具体规定。

1.3保修期限界定：《建设工程质量管理条例》第四十条和《保修办法》第七条均规定：工程竣工验收合格后，建设单位和承包单位可以合同约定保修期限，在正常使用条件下，最低保修期限为2-5年；《工程质量保证金管理办法》第二条明确缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。

保修期滿后的住宅共用部位、共用设施设备保维修和更新、改造的资金按《住宅专项维修资金管理办法》实行。

1.4保修责任：《质量条例释义》第39、41条和《保修办法》第十三、十四条：建设工程在保修期限内和保修范围发生的，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷（缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定）。应当由施工承包单位负责维修、返工或更换，保修费用由质量缺陷的责任方承担。

因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

保修期满后按《住宅专项维修资金管理办法》执行，住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

1.5保证金管理规定：《建设工程质量保证金管理办法》第二条：建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用于保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

保证金预留按《质量保证金管理办法》第四条：社会投资项目，发、承包双方可以约定将保证金交由第三方金融机构托管。缺陷责任期内，如发包方被撤销，保证金随交付使用资产一并移交使用单位管理，由使用单位代行发包人职责；按国务院办公厅下发了《关于清理规范工程建设领域保证金的通知》要求；建筑企业可以银行保函方式代替预留保证金。

保证金返还按合同约定缺陷责任到期后，承包人向发包人申请返还保证金。《住宅专项维修资金管理办法》第二十九条房屋灭失后应返还给业主维修资金。

2、在执行上述保修规定过程中发现存在的问题

2.1保修受理时间段、单位不明确，责任界定谁牵头负责

按《条例》及《质量保证金管理办法》规定的最低保修时间段不统一，分别是不少于5年或者是1-2年间，这两个时间的分界点大多数业主不了解，前者是施工单位的资金缴存在主管部门的质量监督站管理，后者是业主的资金购房时缴存在房产部门管理。出现质量问题时，业主不知道去找那个部门。实例：2015年冬天某住宅小区，由于集中供热单位锅炉发生爆炸，小区停暖，生活饮用水水表都安装在楼梯间管道井内，造成饮用水水表面玻璃被大量冻裂，业主代表们找开发公司，物业公司，自来水公司，供暖公司，这几家单位都不予维修，找到政府主管部门，对冻裂的三千多块水表，政府也没钱购买新的水表，最后入住的业主们自己买了新水表安装上，否则家里就断水了，空置和库存房水表无人及时更换，顺着水表流出的水将整个楼梯间地面都灌满了，又结成了冰，行人很不方便，最后库存房水表由开发单位予以更换。类似这样的问题，由于主要责任单位应为供暖单位，可是业主又怎样依据法律条文去追讨赔偿，政府应该设立专有部门，负责界定并协调责任单位负责维修，同时也需要规定明确的法律依据。在协调无果的情况下，应依照法律规定进行诉讼。

2.2建筑物处在合理使用年限内，责任主体消失谁来保修

《质量条例释义》第四十一条，在保修期后的建筑物合理使用寿命内，因建设工程使用功能的质量缺陷造成的工程使用损害，由建设单位负责维修，并承担责任方的赔偿责任。

合同约定的缺陷责任期满后，承包人预留的保修金已全部退回，此时发生质量问题应该谁来保修，或者是责任单位破产了，因为开发单位相对于建筑物的寿命较短，也就是说找不到责任主体时，怎样维修。

实例：2007年开发建设一栋七个单元的六层商品住宅楼，框架结构，混凝土复合桩基础，竣工后正常使用，到2017年6月21日，夏季夜间暴雨使楼房西侧道路排水不畅，造成大量积水涌入小区内，由于小区管道井盖严重破损，雨水顺井口管道沟流入楼房基础内，导致楼房基础回填土不均匀下沉，从而使一楼室内地面及部分填充墙下沉开裂，造成分户门开启困难，部分填充墙体也随之产生斜裂缝。在查找参建单位时发现，承包单位通过法律程序已破产，开发单位当事人去外地经商无法联系到。业主成群结队到政府上访，建设行政主管部门委托鉴定单位对该建筑物墙体裂缝和地面沉降对结构安全性的影响进行鉴定评级，并要求对裂缝部位及时进行处理。同时根据鉴定评级和破损程度的情况，委托造价咨询机构，以户为单位做了维修造价报告，目前处于实施中。

按国家相关法律规定，对配套工程的产权界定及所有权物的维修保护应明确，俗话说谁家的孩子谁来管，这个案例是在工程保修期满以后，采暖配套维护保修、市政排洪工程改扩建滞后及自然灾害所造成的住宅质量问题，涉及的责任单位较多，没有具体部门来确定责任划分，社区也没有及时组织成立业主委员会，导致大量群体投诉上访，政府为此负担了鉴定费、造价咨询报告费和维修施工费，给政府增加很多人力和资金等额外的支出。

2.3银行保函制度运用中的困难

银行保函是指承包单位的银行账户，在一定期限内始终存有一定额度（指大于或等于保修金数额）的资金，银行对此额度予以控制的保证性材料。俗话说就是银行担保某个账户上的钱始终不能少于一定数额，要出具此函件银行实行收费，并且多数银行由于种种原因，不予出具此函件，所以在实际应用上保函的可操作性很小。

2.4住宅专项资金管理使用方面的规定

规定第二十六条：在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以将住宅专项维修资金用于购买国债，国债收益部分需要让业主有知情权。使用时由物业和业主组织实施使用方案，共同向资金管理部门申请，审核同意后向专户银行发出划转通知，转入维修单位账户，首存资金不足还应续交。在申请使用时需要有占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意并签字才可使用维修资金，管理部门需要招标设计单位、监理单位，然后出具设计图纸、财政预算审核、招标确定施工单位。

住宅专项维修资金由开发单位售房时按工程造价的比例代收缴，我地根据设置电梯情况按平米造价收缴一定数额，且多年未调整，虽然有规定资金不足时可以续交，但业主没有续交意识，续交难度很大，尤其是对高层楼房的电梯出现问题的情况下，老旧电梯更换费用很多，维修一台电梯需要1-2万，更新一台需要10-20万，住在低层的业主不签字，不同意使用维修资金，高层位置的住户没有电梯保障通行。

所以在专项资金管理使用上存在业主没有知情权，分户建账不统筹使用，维修费用低的申请程序繁琐，维修费用高的资金不足和二次收缴无法实施等问题。

3、建议实行的保修制度

明确保修期限的分界点，应参考《危险房屋鉴定标准》2.1.1条的既有房屋确定为2年， 对工程竣工交付使用在保修期2年以内的时间段中，由建设单位作为质量保证的第一责任人对质量负全责，取消由承包单位预留的保证金，发生维修事项时，业主直接找建设单位，俗话说在哪买的房子，就去找谁家善后。

对竣工交付使用2年后的质量缺陷或者地基基础主体结构保修，出台商品住宅质量保险法律规定，在建筑物寿命内终身保修，保费由开发单位負责缴纳，原因之一商品住宅允许开发单位自主选择所有的参建各方，住宅交付使用后应该保证产品质量及寿命范围内的安全使用，这样迫使开发单位选择质量信誉好的承包单位，也避免为降低成本暗示设计单位降低设计标准；之二是开发单位生存寿命相较于房屋合理使用寿命短，避免责任单位消失导致无法保修；之三是开发单位在合理利润范围内对商品住宅产品实行一次性质量保险，避免追求利润最大化而粗制乱造建筑产品，也是商品属性所在；之四不预留承包商的质量保证金，减轻承包商的负担，符合国家清理各类保证金的要求；之五是保险公司对于固定资产类的保险是经营长项，保险费可以开发商为单位统筹使用，减轻政府部门的信访压力；之六是保修文书签订过程中，可将各参建单位的法定代表人、岗位负责人的职责标注到建筑物寿命周期内的法律责任，可避免技术人员挂靠不负责任现象。这种保修类似于保险公司开发的人生寿命生存险种一样，寿命期内终身受益，对于没有出险的住宅，在房屋拆迁时，可与保险公司申办保修费清退，如果开发单位消失，可以退还给政府或者进入国库，由于保险公司的可持续发展存在，很容易将房屋保修延续到全寿命内的保修。

结语：

对民生及其重要的住宅建筑工程质量问题的处理，涉及社会的安全与稳定，国家制定相应的法律法规，地方政府依据国家规定出台相应的地方标准，让各方的行为有法可依，同时具有极大的可行性，这样减轻了政府的压力，保护了弱势群体，对大规模群众诉求也就迎刃而解，对责任单位预存的不可预见问题的维修资金，将会带来很好的社会效益。

参考文献：

[1]中华人民共和国《建筑法》

[2]中华人民共和国《建设工程质量管理条例》

[3]国务院发布的《建设工程质量管理条例》释义

[4]《屋建筑工程质量保修办法》（中华人民共和国第80号令）

[5]《关于清理规范工程建设领域保证金的通知》 国办发〔2016〕49号）

[6]住房城乡建设部、财政部关于印发《建设工程质量保证金管理办法的通知》建质[2016]295号

[7]《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令248号）

[8]《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）

[9]《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016

[10]《物业管理条例》

[11]《物权法》

作者简介：

蒋立珍，1965年11月生， 1986年专业毕业参加工作，在朝阳县住房和城乡规划建设局建设工程质量监督站从事工程质量监督，现任站长职务；2009年晋升高级工程师，是辽宁省质量监督和招投标专家库成员；在30多年的工作当中，曾管理过各种结构类型的工程建筑，对工程施工及管理提出过多项建议，并处理过多次工程质量事故。获得省市县级多项奖励，《节能建筑外墙保温工程的施工质量控制》曾获得过优秀论文。