摘 要：在商品房买卖领域，网签合同与预告登记制度有着相似的功用，均有对于购房人权利的保障作用，这尤其体现在出卖人一房数卖的情形中。然而无论是理论层面还是实际效果上，二者均有着较大差异。本文即试图厘清二者的适用价值，及其联系与区别，并给出相应的制度建议，以期有助于商品房交易中购房人权利的现实保护。

关键词：商品房买卖；网签；预告登记

一、概述

（一）商品房买卖“网上签约”制度

近年来，各地纷纷推行商品房预售“网上签约”制度。国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出了“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”的要求，此后，網签制度更是得到蓬勃发展。

以上述《通知》为例，采用网签以避免开发商一房多卖的技术手段如下：开发商与购房者签订的商品房预售合同，均应在网签系统上进行网上签约和预售登记。一旦网上提交，系统自动生成认购书编号或合同编号，且管理系统及时标明相关商品房已预订或已预售。一旦商品房已联机签约或已预售登记，则开发商对其就不能另行网上签约。已联机签约的，须经交易双方当事人共同申请才能解除，即注销网签。简言之，所有的商品房预售，都必须进行网签，而一旦网签，则对于已预售的商品房，开发商就无法再次进行网签，从而被实际剥夺再次订立买卖合同的可能。

网签合同对于房屋的归属亦有重要的影响，这一点在一房二卖情形之中体现得尤为明显。……