连业明

摘 要：承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。目前，关于承租人优先购买权的规定主要有：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”

关键词：出租人；承租人；同等条件；合理期限

一、承租人的优先购买权性质

在司法实践中，由承租人的优先购买权而引发的纠纷层出不穷，而由于《民通意见》第118条的“错误”规定，造成了很多审判人员的困扰。出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为无效合同。《民通意见》是最高法院的司法解释，其强制性规定并不能致依法成立的合同当然无效。2009年最高法院《关于房屋租赁合同纠纷具体应用若干问题的解答》实际上已经废除了《民通意见》第118条，但《解答》在承租人的优先权规定上仍然模糊。笔者以为无论从法理本身还是司法实践中来看，都不应当在法律中规定承租人享有优先购买权。

（1）物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。故物权是一种直接支配物并享有物之利益的权利，其作为财产权而享有一定利益，这种利益是可以通过等价交换、转让等途径实现其财产价值的。……