郇恒晓

摘 要：在房地产市场呈现繁荣景象的同时，商品房销售纠纷也不断出现。本文拟从商品房预售认购书的法律性质、商品房预售按揭贷款、商品房预售条件、预售商品房的情势变更问题作浅显分析。

关键词：担保形式；担保；情势变更

1关于商品房预售认购书的法律性质问题

在商品房预售中，售房人与购房人在签订正式商品房预售合同之前往往要先签订一份房屋预售认购书，由购房人向售房人交纳一定数额的定金。在审判实践中，我们经常遇到当事人双方因种种原因未能签订正式买卖合同，而对定金是否返还或者是否双倍返还发生争议。欲解决此问题，首先应确定商品房预售认购书的法律性质。笔者认为，认购书的法律性质应根据其内容的不同区别对待。

一般说来，认购书是双方当事人在平等自愿基础上签订的预约合同，即双方当事人合同约定的内容是将来签订正式的“本约”（商品房买卖合同），并由一方当事人交纳一定的定金。在认购书中，双方约定的内容仅为将来签订正式的房屋买卖合同，而对“本约”需约定的具体条款不作具体约定，定金性质也属于订约定金，即作为将来签订“本约”的担保形式。如因交付定金的一方的原因导致不能签订“本约”，定金不退，如因收受定金的一方的原因导致不能签订“本约”，定金双倍返还。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第……