文/卞文志

2018年1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，将非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一的提供者。在业内专家看来，以上制度的推行，对城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场而言，能起到缓解供需矛盾的作用。

土地政策调整，房地产业全新时代来临

姜大明表示，各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法，同时，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新，同时禁止城里人到农村买宅基地，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆等。

“政府将不再是居住用地唯一提供者。”对此，有关专家表示，在类似政策下，关于小产权房的讨论或会继续增加。但必须强调一点，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，被定性为违法违章建筑，没有转正的可能，此外，其本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建设的，更多是农村经营性用地，其与宅基地不是一个土地概念。所以，对小产权房依然会进行管制，合规的宅基地将获得优先改革的机会。

有业内人士认为，姜大明部长所提出的政策解禁，或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边宅基地的盘活。但仍有两条“红线”：一是土地属性不改变，仍然属于集体建设用地；二是允许租赁住房产品先行探索。中原地产首席分析师张大伟认为，国土资源部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。

目前，北京、上海、广州、武汉等开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市基本都属于一、二线城市，这些城市国有土地库存相对紧张，而部分区域存在城中村等集体土地，如果这部分土地进入租赁市场则不仅有利于房源供应，也有利于城中村改造。张大伟分析称，还需要注意的是住房与商品房的区别。本次国土资源部释放的信号对城市租赁市场影响较大，对商品房住宅市场将会起到缓解供需矛盾的作用。此外，当前对于居住用地方面的“放开”，其实只有利于租赁市场的发展，其他领域仍有待商榷。对此，有专家表示，此举将有效增进区域租赁市场供需平衡，住房租金也将有所下调。这不仅将有利于租房者，一些企业员工或者是各领域的优秀人才也可能是潜在的受益者。

有网民称，探索将非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地，宅基地“三权分置”，将开启房地产管理模式和土地市场的深度变革。随着新的改革举措实施，非房地产企业依法取得使用权的土地被用于建设住宅，将实现多元主体的住房供应，这也是对土地市场的松绑与放权。政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地和农村集体经营性建设用地是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障、租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，有望以此渐别土地财政，抑制地产投机，满足住有所居的要求，维护不动产市场的稳定。

土地制度改革是解决诸多问题的关键

有关专家称，政府将不再垄断土地供应，这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。中国土地稀缺的根本原因是不合理的土地制度这一人为因素。有关专家分析认为，这主要表现在三个方面：一是政府对土地一级市场的垄断。在土地一级市场被完全垄断的情况下，政府为实现收益的最大化，在土地供应计划上会按照行情进行调节，以实现土地价格的最高化。二是土地结构不合理。各地为追求GDP，人为压缩住宅用地的比例，导致住宅用地的比例偏低，更进一步导致土地的短缺。三是土地的大量浪费。

国土资源部明确提出未来土地的“多主体供应”，尽管从目前的举措看，除 “非房地产企业的用地用于住宅建设”这一点可以直接增加土地供应外，其他诸如集体土地只能用于租赁房试点等仍未完全放开限制。此外，当前中国土地制度改革的问题仍远远多于姜大明提出的三点，例如土地的70年使用权问题等，属于重点难点问题。所以说，土地制度的改革是关键。

唯有“多主体供给”才能保障健康发展

十九大报告明确提出了“多主体供给”，而多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般而言，土地市场的用地来源主要包括国有用地和集体用地。所以，国土资源部作此表述，或许将在住宅市场的用地方面逐渐放开集体建设用地用于租赁类住房的供应。此外，类似用地也可能是从其他非地产开发企业的手中获取，尤其是一些国有企业的用地。业内人士指出，很多国有企业拥有不少工业性用地，当前需要积极转变性质，过去很少会提及将此类土地转变为住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活类存量用地。这些盘活实际上都有助于土地用地制度的灵活运用，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地供给。

2018年元旦前召开的中央经济工作会议也明确提出推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地。由此可见，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。这意味着，今后并非必须是房地产开发商才能拿地建房，例如房改前有过的住房合作社形式，再如单位拿地建房等。如河南有一家公司，私人拿地，类似于房改前集资建房的形式。这不仅可以解决单位员工的住房问题，还可以吸引更多优秀人才就职，与此同时，这些员工也将成为政策的直接利好对象。在专家看来，政策中的“非房地产企业依法取得使用权的土地”其实还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持有方式持股的金融投资公司等。

有关专家认为，过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，当前也需要积极转性，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。政府不再垄断住房供地。需要注意的是，住房与商品房是有区别的。目前，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。

可以预料的是，未来有相当比例的土地和住房供应将通过非房地产企业进入市场，提供给企业员工以及广大租房者使用。这会对整个土地和房地产市场产生结构性影响，租赁性及其他性质的保障类住房数量会不断增多，进而形成与商品房并重的市场模式，中低收入群体和高收入群体将各取所需，选择不同属性的房屋。租房市场也会因供应量不断增加而大大缓解目前供需不对等、租房难、租房贵等矛盾，为租购同权奠定可行基础。同时，这也将倒逼地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。地方政府不能再依靠对一级土地市场的把控，通过不断推高土地拍卖价格来获取巨额收益。开发商高价拿地再天价售房的传统模式也面临重大挑战，城市房地产行业的短期炒房投机现象将受到相应遏制。人们的住房理念随着住房租赁市场的壮大，有望逐步得到改变，整个房地产行业也将朝着更为健康有序的方向发展。