(四川大学公共管理学院　四川　成都　610000)

一、轻资产战略背景分析

近年来，我国房地产业发展速度逐渐放缓，大型房地产企业不断抢占市场，许多中小房地产企业步履维艰甚至破产。主要包括以下几个原因：在土地政策方面，随着土地出让制度的逐渐规范以及城市土地资源的稀缺性，导致土地出让金额不断越来越高，因此开发商前期投入成本大幅提升，小型房地产企业没有雄厚的资金可以支持其长期的发展。其次，随着政府对房地产市场调控力度加大，银行贷款越来越难，相关信贷紧缩政策也会增大了房地产企业的融资难度和融资成本，许多中小房地产企业因资金链断裂而破产，而大型房地产企业则趁机抢夺市场，使得中国房地产市场越来越集中。最后，我国人口数量开始进入拐点，短期内住房需求将不会大幅上升，部分二三线城市住房总量开始呈现出供过于求的状态。在此背景下，传统的滚动开发模式难以为继，房地产企业必须寻求新的发展道路。

降低开发成本、提高开发收益是房地产企业转型的根本目的，因此，房地产企业转型涉及以下几个方面：一是房地产开发产业链内部的专业化分工，由“规模化”向“专业化”、“差异化”、“精细化”变化；二是以基金、证券等直接融资方式为主的多元融资开始发展，对品牌、技术等无形资产的投资，使房地产企业运营模式由重资产向轻资产转变；三是房地产开发模式由传统的滚动开发模式逐渐向物业持有模式转变；四是以资本和服务为主导的房地产市场的形成，使得收益模式由“资产增值收益”向“服务增值收益”转变。而这些房地产转型方向都或多或少与轻资产战略相关。长期来看，房地产市场演化的核心就是不断专业化，房地产逐渐成为精细化的行业。在城市土地资源和持有物业营利空间越来越小的市场形势下，开发商将主要通过增值服务获得收益。房地产行业专业化后，主营业务模式有可能将资产的职能剥离，转型为开发服务和资产管理机构，实现轻资产运营。

二、房地产轻资产战略模式

轻资产是一个相对概念，所对应的即是重资产，重资产是指占用大量资金的如厂房、大型设备、原材料等，轻资产则是指企业管理经验、规范的流程、企业品牌、客户关系、人力资源等无形资产。简单而言，就是以小博大。轻资产企业的盈利主要依靠创意、品牌等以智力资本、知识资本以及企业财务，是一种新的商业运营模式。轻资产运营和重资产运营的本质是产品的专业化分工。轻资产运营的核心是利用杠杆原理，充分发挥外部资源的作用，缩减自身投入成本，集中资源于产业链利润最高的环节，实现盈利。因此，根据房地产开发流程和价值链环节分析，房地产轻资产战略模式主要有以下四种：产品研发与品牌构建、财务融资的轻资产化、营业活动的外包管理、销售与服务的增值化管理。

(一)产品研发与品牌构建

根据美国市场营销协会定义，品牌是指由名称、记号、图案或其他符号所构成的特定标志，其目的在于识别产品或企业。品牌价值的基本点在于品牌可以吸引潜在消费者：一方面，品牌可以影响消费者认知，从而为产品建立差异化优势；另一方面，品牌将会对消费者形成购买偏好，为企业提供持续稳定的利益[1]。因此优秀品牌可以吸引潜在消费者对产品构成良好印象，降低购买中的不确定性因素，最终为房地产企业创造价值。品牌轻资产战略引领的房地产转型正成为许多房地产企业积极探索的方向，万科、蓝润等房地产企业经验颇丰。品牌轻资产运营模式主要包括内部品牌延伸、外部品牌输出以及跨区域、跨国界的品牌扩张[2]。内部品牌延伸是指将现有、具有一定市场认可度的品牌，部分或全部的投入到新产品、新品牌或其他企业品牌中，较快地提高新产品的市场占有率，使已有品牌发挥出最大价值；外部品牌输出是指企业通过品牌使用权转让、品牌塑造、品牌运营等方式，联合其他房地产企业一起进入到国外市场，实现规模效益；跨区域、跨国界的品牌扩张是指综合实力较强的房地产企业实现品牌资产的全球优化配置。

(二)财务融资的轻资产化

对于房地产企业而言，资金是保证其可持续发展的重要因素，而合理的负债可以帮助企业实现拥有更多的流动资产，有助于企业快速发展。因此，融资结构会对企业的生产经营产生不可忽视的影响，良好的融资结构可以帮助企业更快更好地发展，而不合理的融资结构则可能导致企业因资金的问题而破产，影响企业价值。目前，我国房地产企业的融资渠道主要有以下五种：一是银行贷款、定金、预收款及按揭贷款，二是债务融资，三是股权融资，四是自筹资金融资，五是信托业务融资[3]。当前阶段，房地产企业要实现财务融资的轻资产化，就要实施以内源融资为主、无现金股利分配战略。主要包括以下两个渠道：一是积极拓宽外部渠道，吸引如基金、保险等机构的投资者加入；二是建立内部融资渠道，如万达成立的电子商务公司、收购的快钱支付公司，以及恒大集团的“恒大金服”等。总体来说，在财务融资的轻资产战略方面，房地产企业要加强现金流管理，加快现金流流转，提高现金流的使用效率，降低企业融资成本。

(三)营业活动的外包管理

房地产企业获取利润的关键在于提高销售价格同时降低成本，因此房地产企业在经营开发过程中以自身资源为出发点，选择价值最高环节、最具战略资源优势和竞争优势的环节经营[4]，将其余环节的业务有选择的外包。业务外包有助于房地产企业优化业务流程、降低开发成本、缩短开发周期、提升差异化水平，促使房地产企业价值链更加精简和高效。一是在开发环节尽可能的将业务外包，而集中精力抓好关键业务。外包部分包括市场研究、手续报规、地质勘察、建筑施工、营销客服、物业管理等，集中精力将有限的开发资金投入有价值的土地，组建经验丰富、搭配齐全的开发管理队伍。二是让合作伙伴共享信息平台。借助信息技术，构建供应链管理运行的支持系统和信息平台，通过信息共享，把开发商的价值需求转化为供方的质量、时间、成本需求。三是重构组织，重塑流程。按照顾客的需求，建立与供应链上节点企业的对接关系，重新设计以流程为导向的组织机构，形成扁平化的组织机构体系。

(四)销售与服务的增值化管理

未来房地产企业竞争的关键，不在于能提供什么样的产品，而在于产品所赋予的附加价值，因此房地产企业销售与服务增值管理是未来房地产轻资产的一大重点。房地产企业增值的关键在于客户关系的维护：一是提高已有客户消费额比开发新客户所花成本较少，二是完整的客户档案或数据库有助于企业整合各方面资源从而创造出可观的营销业绩。目前房地产行业较为突出的是社区增值服务，例如万科——“第五食堂”、金碧物业——“英式大管家”、彩生活——“B2F商业模式”、易居中国——“O2O社区增值服务平台”等。社区增值服务是指以优质的产品或基本服务为基础，通过各种管理手段和方法的综合应用，最终提供多样化的社区管理服务及衍生性服务，达到或超过合同约定的服务质量要求，使客户获得超越产品本身的价值体验。

三、总结

近年来，很多房地产企业都面临着战略转型的挑战，而房地产轻资产战略模式可以有效的将优势资源集中于价值链高的部分，实现企业盈利最大化。房地产企业在实际执行过程中，需要注意两个方面内容：一是采取多种融资方式，利用“互联网+”等手段，涉足金融领域，丰富企业资金来源；二是有意识的调整企业资产结构和财务模式，加快存货周转，降低固定资产比重，增加现金流储备，同时重视技术、品牌、服务等无形资产的开发。

【参考文献】

[1]邓秀梅.基于品牌经济学的房地产品牌价值研究[J].商业经究,2015(2):66-68

[2]中国房地产TOP10研究组.2014年中国房地产品牌价值研究报告[R]，2014(9)

[3]沙振波，谢振莲，姜贝璇.我国房地产上市公司融资渠道研究[J].经济研究参考，2015(51)：28-30

[4]邓宇，揭筱纹．以顾客价值为中心的房地产企业价值链优化研究[J]．改革与战略，2009(10):118-119