文/胡娟 童秀龙

房地产业的健康发展是国家经济稳定和发展的基础。2003年政府将房地产业确定为拉动经济增长的重要经济增长点，自此，房地产业开始快速发展。以笔者所在的苏南地区句容市为例，自2016年南京市发布打造“南京周边1小时都市圈”以来，句容市依托紧邻南京的区位优势，房价步步攀升，出现了房价与其实际价值脱节的现象，在当前复杂的宏观经济形势下，房地产业的健康有序发展更应引起重视。

一、句容市房地产开发投资情况分析

（一）房地产开发投资企稳回升

2017年，句容市房地产开发投资总体平稳，但月度增速波动较大。上半年全市房地产开发投资最低为3月份，同比下降2.9%，最高为4月份，同比增长2.6%；下半年起句容市房地产开发投资增长态势企稳回升。全年全市房地产开发投资完成231.4亿元，同比增长12.8%，高于全省平均增速8.8个百分点，占固定资产投资的比重为26.5%。

从投资结构上看，住宅投资占主体地位。2017年住宅开发投资140.6亿元，同比增长21.0%，占房地产开发投资比重达60.8%；办公楼开发投资5.8亿元，同比降低15.7%；商业营业用房和其他商品房分别完成投资65.8亿元、19.1亿元，同比增长2.6%、7.2%。

（二）房地产开发投资先行指标走高

一是房地产企业购地加速。2017年以来，随着句容市楼市的升温，刺激了开发商的投资热情，同时销售情况好转，房企资金回笼加速，房企投资逐渐加速。2017年全年房地产开发企业土地购置面积达121.4万平方米，同比增长14.5%。二是新增房地产开发项目增加。2017年，全市新增房地产开发项目167个，比2015年净增17个，而2015年房地产项目较2014年减少24个。三是新建规模扩大。2017年年初以来，句容市房地产新开工面积降幅逐月收窄，年底实现逆袭。全年新开工面积355.0万平方米，同比增长13.4%，高于全省平均增速2.7个百分点。

（三）商品房销售继续保持较好增势

受2015年销量较低和2016年楼市旺销形势蔓延的影响，2017年句容市房地产销售面积增势逐月走高，下半年起全市商品房销售面积同比增长一直保持在30%以上。截至2017年底，全市商品房销售面积为412.4万平方米，同比增长40.2%，高于全省平均水平2.5个百分点。其中住宅销售面积为352.4万平方米，占商品房销售总量的85.5%，所占份额最大，同比增长43.6%；办公楼、商业营业用房和其他商品房销售面积分别为0.17万平方米、54.3万平方米和5.5万平方米，同比增速分别为-87.0%、38.2%和-32.6%。

（四）房企到位资金较好

2017年楼市资金回笼加速，很大程度上缓解了房地产企业融资成本高和资金压力大的问题，房企资金紧张局势有所改观。2017年全市房地产开发企业到位资金合计239.6亿元，同比增长10.2%，比上年同期高18.6个百分点。其中国内贷款16.3亿元，下降20.1%；自筹资金90.0亿元，下降10.8%；以定金、预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源133.2亿元，占本年到位资金的比重达55.6%，比上年同期高9.2个百分点，同比增长38.7%，其增速远高于其他筹资类型。

二、句容市房地产开发投资存在的问题

从目前情况看，句容市房地产市场主要存在三个方面的问题：一是面对节节攀升的房价，房产开发商拿地热情高涨；二是房地产市场的库存结构性矛盾日渐突出，热门地段房不愁卖，距市区较远地段尽管也高楼林立，但相关基础配套设施落后，建设尚需时日，因此，这些地段房的销售远逊于热门地段房销售；三是地产开发商、个人自住购房款大多来自于银行贷款，金融杠杆率过高，随着杠杆率的增加，不良贷款风险也逐步显现。

（一）库存结构性矛盾突出

2017年底句容市商品房待售面积为94.0万平方米，比年初减少20.5万平方米，下降17.9%。房地产去库存总体效果虽然比较明显，但非住宅类商品房去库存压力仍然较大。当前商业综合体的开发比较普遍，普通房地产项目也规划了一定比例的写字楼、商铺、车位等，部分规划较为超前。总体上非住宅类商品房供应量较大，但需求相对不足。传统商业受电商的影响日益严重，商业街铺销售受阻。2017年末全市非住宅类商品房待售面积为60.9万平方米，占库存总量的64.8%，与2017年年初相比，非住宅类商品房库存量减少3.7万平方米，而商品住宅减少了16.8万平方米。当前全市非住宅类商品房库存压力仍然较大。从当前的开发结构与销售结构的对比分析看，非住宅类商品房的潜在库存很大。2017年全市商品房销售面积中非住宅类占比为14.5%，而当年新开工面积非住宅类商品房比重却高达39.2%。可以推断，库存面积中非住宅类商品房的比例将进一步提升。

（二）房地产发展过度依赖金融杠杆

房地产业是资金密集型行业，房企开发、购房者买房的资金很多来自于金融机构。2017年，房屋交易量快速上升，个人购房贷款增长较快。2017年末全市个人购房贷款余额241.67亿元，同比增长29.07%，增速同比增加0.55个百分点；其中，个人商业用房贷款余额38.52亿元，同比增长11.01%，增速同比降低15.03个百分点，个人住房贷款余额203.15亿元，同比增长33.18%，增速同比增加4.09个百分点。居民购房对于金融机构的依赖程度提升，同时，居民收入中的很大比例用于归还贷款，必然挤占对于其他商品和服务的购买需求，影响了消费支出和生活水平的提高。

（三）个人购房不良贷款风险逐步暴露

个人购房贷款违约等风险水平不断上升。2017年末，句容市个人住房和个人商用房不良贷款余额0.4亿元，较年初增加了0.22亿元。其中个人住房不良贷款0.23亿元，占比为57.5%。个人商用房不良贷款0.17亿元，占比为42.5%。从贷款逾期情况来看，个人住房逾期贷款达0.68亿元，逾期90天内的贷款为0.43亿元，占比为63.24%。个人商业用房逾期贷款为0.21亿元，其中逾期181-360天的为0.06亿元，逾期361天以上的为0.08亿元，两类逾期贷款占比达68.15%。

三、相关建议

一个区域经济整体的发展离不开房地产业的良性健康发展，因此，协调房地产业和区域经济的发展是地方经济发展的重中之重，只有保证了两者的协调发展，才能保证房地产业的健康发展，也才能保证地区经济发展不出现大问题。针对句容市房地产开发投资存在的上述问题，笔者建议如下。

（一）推进房地产业供给侧改革

允许房地产开发企业根据市场需求更改已拿地的开发规划，调整产品供给结构。鼓励开发价格合适、管理规范、生活舒适的商品房，满足居民的刚性、改善性需求。认真贯彻落实中央、省关于促进房地产市场平稳健康发展的政策。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税等手段，支持刚性需求，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

（二）加强房地产市场监管

加快建立促进楼市健康发展的长效机制，健全房地产市场动态监管机制和推进房地产企业诚信体系建设。近期尤其要加强预售资金的监管，提高市场风险的防范意识和防控能力。通过建立和完善制度，切实制定有效措施，进一步稳定房价。

（三）调控投资商对房地产开发投资力度

房地产业由于其投资周期短、收益高，吸引了大量开发商进行投资，导致大量信贷资金流向房地产业。因此，地方政府应对房地产业开发投资情况进行合理调控，既不能因为抑制过快上涨的房价而影响房地产业发展，也不能由于力度不够而起不到调控效果；在合理调控的同时，也要及时关注调控的效果。根据效果不断修正政策方向，使房地产业朝着良性健康的方向发展。

（四）防范房地产市场金融风险

加大对房地产开发企业资金链风险排查力度，高度关注重点地区和重点企业，防范金融风险。严厉处罚恶意拖欠工程款和闲置烂尾现象，让开发商不敢违约。引导金融机构加强贷前贷后管理，在积极支持居民贷款买房的同时，防范个人住房贷款风险。对不同地区实行差异化、精准化的信贷投放政策。