程远欢

摘 要：我国法律体系规定承租人享有先买权，并就该权利产生纠纷的司法解决提供了指引。但由于未对该权利性质作出明确规定，学理中多承袭台湾学理及实务操作，即主张该权利本质上属于附条件的形成权，同时，该权利需在一定条件下取代其他合同当事人，这也使得部分学者主张该权利具有物权效力。笔者试从先买权产生的时间、比较立法及法政策的角度论证先买权的形成权性质，并从我国现行立法及司法实务中简要论述先买权的债权属性。

关键词：优先权；形成权；债权

一、问题的提出

在北京市某区人民法院处理的有关承租人的先买权受到侵害的案例中，该法院认为我国在立法层面赋予了承租人优先的地位，且该优先性并不仅仅是指在签订合同的时候享有优先主张的权利，而是包含了请求缔约和请求履行上均有优先性。简言之，当条件满足的时候，承租人可以获得优位的保护，相对方不得拒绝订定契约。正是由于承租人的优位地位，若承租人怠于履行此项权利，则不利于交易安全，因此，承租人应积极行使此项权利。根據该法院的观点，承租人如果想要行使该权利维护自身利益，必须满足向出租人主张并获得出租房的承诺。因此，其本质上仍属于请求权。

而在另一案中，贵州省某人民法院查明我国《合同法》中就行使承租人先买权需同时具备两个要素：一是须出租人“出卖租赁房屋”；二是“同等条件”。……