侯怀霞

一、住宅小区及其物业纠纷的性质特征与解决的多元化

随着社会的发展和城市化的进程，中国的社区愈益成熟起来，住宅小区也成了一个“五脏俱全”的“人类共同体”，一个不折不扣的“小社会”，业主们是这一区域的主人，他们在这一区域内有着各自的私人利益和要求，也有着属于大大小小的共同利益、公共利益，为此就产生了私域与公域的区分，也产生了不同性质的利益纠纷和冲突，为了彼此和谐共处，甚至能共同发展进步，业主们必须是共有、共治、共享的共同体。

从住宅小区业主整体的角度看，他们是一个独立的私法主体，是有着私法意义上的“意思自治”“意志自由”的私法主体，在不损害国家、社会和他人合法权益的前提下，有着完全的行为自由，有权利决定属于住宅小区范围内的共同事务，也即他们是“共有、共治、共享”的“共同体”，他们的行为自由属于社会自治的范畴，其他任何国家机关、社会组织或者公民个人都不得干涉。

从住宅小区业主个体的角度看，作为个体的业主，一方面是属于这一住宅小区的业主，另一方面，又是整个国家和社会的业主和公民，其双重身份决定了业主不仅可以作为住宅小区这一小自治群体的一员，行使权利履行义务，同时其又是这个国家和社会的财产权主体和公民，拥有宪法和法律规定的各种权利并履行宪法和法律规定的各项义务。

从住宅小区物业纠纷的性质看，其属于民事性质的纠纷，即平等的业主之间或者业主与物业管理企业之间在人身权、财产权问题上所发生的纠纷。……