何安琪 利昭德 何依倩

1.中铁咨询集团北京建筑规划设计有限公司海南分公司 海南 海口 570100

2.海口市国土资源局 海南 海口 570100

3.永业行规划勘测设计研究（海南）有限公司 海南 海口 570100

正文：

一、序言

随着城市化进程加快,城市规模不断扩大，旧城区、城中村、老工业企业、军用土地位于城市中心区域，生产区和生活区混杂交错,居民住宅小区逐步毗邻工业园区,中心城区土地利用率低，城市规划对城市用地布局做出新的调整，城市更新的方式方法已成为热点问题。经过对杭州、苏州、广州、厦门访谈和调研，结合海南当地情况，比较分析城市更新的政策制度、经验做法，分析其利弊，补充完善现有政策体系。

二、城市更新模式

通过访谈调研，总结各地的经验做法，旧城区、城中村、老街区、工业企业和军队用地分别采取政府收储、老街就地改造、工业用地退二进三和军地土地置换四种方式。

1、政府谈判收储方式

市区范围内的旧城区、城中村以及城市规划调整需要收储的企业用地，主要采用政府收储的方式。政府收储方式是指国家土地储备机构对流入土地市场的土地使用权进行优先购买，通过土地整理后再进行招拍挂的过程。

典型案例：杭州市在运河新城征迁拆迁工作中采取“评估+谈判”方式实现搬迁补偿，市工业企业搬迁工作领导小组办公室委托有相应资质的社会中介机构，按国家有关规定进行评估，工作领导小组办公室在不低于评估价格的基础上与企业谈判协商最终的搬迁资金，企业搬迁后，原工业用地由政府收回。……