张潇天　张芳芳

[摘要]近年来，我国的房地产行业飞速发展，成为了我国非常重要的支柱产业，其税收也是国家财政收入的重要来源之一。但是，对于房地产开发企业来说，数额相当大的税收支出是一个不小的负担。纳税筹划是企业出于减少缴税或递延纳税的目的，在合理合法的前提下所进行的一种先于纳税行为的事前谋划活动。本文通过对目前我国房地产开发企业土地增值税纳税筹划的研究，认为企业关于土地增值税的纳税筹划需要根据不同的政策进行调整，以获得最佳的纳税方案。

[关键词]房地产开发企业 纳税筹划 措施 风险防范

一、绪论

土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。这几年，随着国家不断变化对于住房的规定和致力于城镇化发展，房地产开发企业的数量逐年攀升，已经逐渐成为我国经济的重要支柱行业。随着房地产价格不断的上涨，企业的收入也随之大幅度上升，但更重要的是企业需要缴纳的相关税收也不断增加，这对于企业来说是压力是非常大的。这些年来，以房地产开发企业为主的纳税人缴纳的土地增值税增长较为迅速，特别是2007年和2010年受国家税务局强化土地增值税清算的影响，纳税人缴纳的土地增值税较去年同期增长均超过70%。2007年至2014年，全国纳税人缴纳的土地增值税从403亿大幅度升至3915亿，占税收总量的份额比例也由2007年的0.88%上升至2014年的3.29%。在2015年由于受到房地产市场需求疲软的影响，纳税人缴纳的土地增值税多年来首次出现下降的趋势，2015年全国纳税人共缴纳土地增值税3822亿，与2014年比较下降2.1%。

我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，其最高税率可达到60%。从税率上来看，土地增值税是我国名义税率最高的税种。自2007年以来，在国家税务机关不断加强税收管理的情况下，房地产开发企业所要缴纳的土地增值税实际税负率持续增大。虽然实际税负率不断提高，但是与土地增值税名义税负率相比较仍是有较大的差距。

在国家征税数额日益增加的现实情况和竞争日益激烈的市场形势下，合法地谋求利益成为了企业目前急需解决的问题所在。为了获得最大的税后利益，房地产开发企业可以利用科学的办法缴纳土地增值税。纳税筹划是在不违反税收法律、法规的情况下，巧妙地利用税法对企业的一些优惠政策，制定多种纳税方案并筛选出最合理的那个方案的一种财务管理活动。合理筹划房地产开发企业的土地增值税可以为企业创造较低的成本，帮助企业的价值达到最大化，形成一定的优势。不但如此，有效地进行土地增值税纳税筹划可以在无形之中为企业树立一个成熟的形象，良好地适应日新月异的房地产市场，在激烈的市场竞争下，为企业挣得一席之地。

二、我国土地增值税主要政策及分析

众所周知，我国的房价是老百姓日常生活中不可忽略的一件大事。但如今房屋价格飞速上涨，越来越遥不可及，老百姓想要买一套房子真是越来越困难。为了遏制房价的快速上涨，我国便运用土地增值税来进行调控。由于国家税务总局以及一些地方税务机关经常对土地增值税政策进行不断地调整和改进，导致土地增值税的计算变得非常棘手，因此国家推行了一系列的政策：

（一）日常预征，据实清算

由于货款延期，定价不清等许多因素使得纳税无法在售楼的时候就给出精确的土地增值税，因此国家提出了“日常预征，据实清算”的征税方式。这一政策具体来说就是国家先征收土地增值税，等到企业工程完工之后，再次进行土地增值税的计算，然后与先前的数据相对比，若是多征收税额便退还给企业，若是少征收税额便让企业再次交税。这对企业来说是一种非常快速而简洁的计税方式。

（二）清算主体

国家税务总局对土地增值税的清算主体是有文件上的区分的，但是在实际操作的过程中，对于一些定义还是存在分歧的。例如按照我国规定而言，分期开发的项目以各自分期开发的项目作为其主体，那么在企业同一开发的项目中若含有普通住宅和非普通住宅就要分开计算增值额。但是，在实际的操作中对“国家行政机关审核通过的项目”以及“分期开发项目”存在界定上的分歧，导致了不少的争议。所以说清算主体不明确对于房地产开发企业土地增值税的征税而言有很大的影响。

（三）清算条件

根据国家税务总局的规定，土地增值税的清算条件分为两大类：第一类是应当进行清算的，包括项目在完工决算前就被转让出去的、项目已竣工并完成销售的、直接转让土地使用權的；第二类是主管税务机关可要求清算类，包括房屋销售许可证已满三年，但相关销售未完成的，已竣工并验收的房地产，且转让出去的房地产建筑面积超过整体的85%及以上的，或者虽然未超过85%及以上，但是剩余建筑面积已出租或自用的；纳税人申请办理注销税务登记但尚未办理土地增值税清算手续，应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算。

（四）多退少补

国家考虑到房地产企业要开发一个项目往往需要很长的时间，所以允许主管税务机关根据当地规定的征收率采用预征土地增值税的方法向企业进行收缴税款，等到最后清算完毕再对企业的税款进行多退少补。把预征土地增值税的管理办法和土地增值税清算的实际税负结合在一起形成了我国调节土地增值税的特殊手段。

三、对土地增值税进行纳税筹划的必要性

（一）行业竞争日益激烈驱使企业进行土地增值税纳税筹划

土地增值税作为房地产开发企业支出中较为重要的一部分，它会直接影响到企业利润的增长。从2010年到2014年，我国的土地增值税一直呈现着上升的趋势，而企业的营业利润只有在2013年有所上涨，其他的年份都比较低迷，甚至在2014年直线下跌，这对于房地产开发企业来说不是一件乐观的事情。所以房地产开发企业为了拥有更广阔的发展空间，获得更多的营业利润，必须对自己企业的土地增值税进行合理的纳税筹划。

（二）土地增值税纳税筹划有助于提高企业的财务管理水平

对土地增值税进行纳税筹划对于房地产开发企业来说不仅仅是为了减少交税数额，更重要的是纳税筹划对整个企业的财务管理有很大的帮助。一项合理的纳税方案对于企业的工作人员来说是一项不小的挑战，需要了解国家关于土地增值税的政策和企业全部的业务情况，根据不同的产业进行不同的规划。在进行规划的过程中能够把企业工作人员的工作水平再提升一个档次也是意外之获。根据国家规定对房地产开发企业进行纳税筹划，不但可以合理地为企业节省下一定的税额，而且可以完善企业的现金流，让企业有效地使用有限的现金（党兰贵，2015）。所以，從长远来看，对土地增值税进行纳税筹划是一项非常有必要的财务管理活动。

（三）研究土地增值税纳税筹划可以杜绝房地产开发企业偷税漏税

目前，我国房地产行业的市场竞争压力不小，再加上国家对房价的调控，房地产开发企业的利润空间在不断地缩小。在如此严峻的形式下，难免有一些贪图眼前利益的企业动起了歪脑筋，想要通过不法的途径达到偷税或者漏税的目的。偷税、漏税确实可以让企业的利润瞬间增加不少，不过这样的糊涂做法只是暂时减轻了企业的负担，没有从根源上解决税收的问题。而且这毕竟是违法乱纪的行为，法网恢恢疏而不漏，那些抱着侥幸心理的企业到最后一定会为自己的错误承担更严重的后果。房地产开发企业只有严格遵守国家的规定，严谨周密地进行土地增值税的纳税筹划，才能有效地降低自己企业的税收负担。合理合法地提高企业的经济利润，不违法乱纪才是企业能够稳健发展的首要条件。只有认识到这一点，企业才不会因为眼前的一点蝇头小利而放弃长远的发展机会。对土地增值税进行税务筹划不仅仅是为企业的发展奠定基础，更是为了维护整个房地产市场的秩序。只有公平公正的市场竞争环境才能让房地产企业更好地发展

四、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的策略

长期以来，土地增值税作为房地产开发企业最为重要的税种，由于其税率较高，计算复杂，一直是房地产开发企业与国家税务机关所关注的重点。由于房地产开发企业长期面临着高额的土地增值税，为了保证企业稳定快速的发展，对于土地增值税的纳税筹划必须要有所改变。本文认为，在税收压力如此之大的情况下，房地产开发企业对于其土地增值税的纳税筹划可以有以下策略

（一）巧妙利用免税临界点进行合理的定价

一般来说，纳税人建造普通标准的住宅并出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，这样是免征土地增值税的，如果增值额超过扣除项目金额之和的20%，应根据其全部的增值额征收一定的土地增值税。由此可以得出，土地增值率是决定房地产开发企业能否享受税收优惠的关键所在，20%就是土地增值税免征的临界点。企业为了能享受免征税的优惠政策，需要适当增加成本，提升住宅的质量，对定价合理化，并且调节扣除项目的金额。在房价持续过高无法下降的市场背景下，若是企业反其道而行，建造质量高价格优的住宅，这样便可以在消费者心目中树立起良心企业的形象。合理地制定价格对于企业而言是一举两得的方法，不但可以奠定企业在房地产行业中的地位，而且若是可以把企业开发的普通标准住宅的土地增值率控制在20%以内，便可享受到国家免税的优惠政策，从而达到降低土地增值税税负的目的。

（二）成立装修公司降低土地增值税税负

在飞速发展的现代社会中，由于人们对于生活质量的要求越来越高，很多人都偏向于拥有精装修的商品房，这样的商品房不仅不需要自己考虑装修方案，而且能避免装修所带来的污染。精装修的商品房在专业性和美观性上都比个人亲自装修具有明显的优势，所以近些年选择精装修商品房的消费者数量逐渐增加。在这样的大环境下，房地产开发企业可以只与住户签订毛坯房的房屋销售合同，同时与住户达成协议，把装修工作交给企业自己设立的装修公司。这样一来，企业日常销售房屋获得的收入是按毛坯房的价格计算的，收入就会偏低，这就意味着土地增值额的减少，从而达到降低税额的目的。另外，装修公司通过装修房屋所取得的收入属于劳务收入，不需要缴纳土地增值税。如此便把企业获得的收入分散开去，降低了企业单笔收入的税额，也是达到了纳税筹划的目的。

（三）设立销售公司降低土地增值税税负

房地产开发企业若是能够设立一家具有法人地位的销售公司，这对企业更好地进行纳税筹划具有很大的帮助。房地产开发企业可以先将需要出售的商品房以合理的价格转让给自己设立的销售公司，然后让销售公司出售给消费者。这样的做法增加了销售环节，把房地产开发企业和销售公司的土地增加额分解了开来，进一步降低了土地增值率，让房地产开发企业承担较低的土地增值税。

（四）利用公共配套设施进行税务筹划

近几年，消费者对于居住环境的要求越来越高，房地产开发企业为了满足消费者，给住户提供更优质的生活环境，逐渐开始重视起公共配套设施的建设。很多企业都开始加大绿化环境，建造游泳池，设立健身器材等。拥有完善的公共配套设施的小区在市场竞争中往往可以拔得头筹，凭借良好的居住环境赢得消费者的亲睐。所以说，企业若是建造公共配套设施完善的小区，便能吸引更多的消费者前来购买房屋。如此一来，企业的收入不断增加，同时还有利于企业在市场上树立良好的形象和口碑。除此之外，建立公共配套设施可以使得企业的费用扣除项目变大，那么增值额就会随之变小，增值额占费用扣除项目的比例也会变小。据此，企业可以通过建设公共配套设施来降低土地增值税，减轻企业土地增值税的负担。