崔霁

十九大报告提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。据此可以研判，中国房地产市场进入了新时代，这个时代下将由过去的全民买房进入到租售并举。在土地极为稀缺的一线城市以及部分重点二三线城市，一方面是城镇化带来的人口不断向中心城市集中，另一方面是过去整个租房市场粗放式的发展，无法满足新时代年轻人的需求。从2002年至今，住房租赁市场从无到有已经经历10多年的发展。2014年迎来互联网和资本两大浪潮。2016年6月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策，这个行业真正站到了风口之上。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大。由于我国租赁市场发展尚处在探索阶段，分析当前租赁企业的发展以及国际上先进企业，能够在下一阶段发展中，认清形势，抓住方向，迅速布局。本文从当前我国租赁企业的基因入手，分析当前住房租赁企业的发展模式，最终对我国住房租赁企业进行展望。

一、住房租赁企业呈现多背景、多基因的特征

（一）按住房租赁企业的背景来分类

从住房租赁企业的背景来分类，大致上可以分为：政府背景、国企背景和民企背景三类。

1.政府背景

政府独立或与社会资本合作，自建或收购房源作为租赁房源，以提供保障性或政策性租赁住房。如上海市各区都有各自的公共租赁住房投资运营公司为解决本区青年、引进人才和外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难提供公租房。截至2017年上半年，上海市公租房共15万套，其中供应11.5万套，出租率在87%，主要供应主体是上海地产集团、上海市公积金管理中心等。

2.国企背景

包括国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。以北京为例，从2012年开始，陆续就有市属大国企，如首农集团、金隅集团、城建集团和建工集团等利用闲置用地改建公租房、保障房。保利、葛洲坝、中冶等大型央企也都通过竞买北京、上海、广州、杭州等地包含自持面积的地块参与长租公寓建设。住建部、发改委、证监会等九部委于2017年7月18日印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号，下称“153号文”），提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。”未来，随着各地住房租赁实施方案落地，将出现一批国有住房租赁企业。日前，南京、成都、武汉、沈阳等地都通过出台相关实施方案制定了新建国有住房租赁平台公司的计划以及国有住房租赁平台公司的市场规模预期。

截至2017年11月，上海已挂牌成交15幅租赁住房用地，土地面积近30万平方米，其中已成交的地块多被上海张江（集团）有限公司、上海嘉定新城发展有限公司和上海地产集团等国企背景的企业摘得，体现了国企作为租赁市场压舱石的定位，对未来租赁市场的稳定起到重要作用和意义。

3.民企背景

民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展住房租赁业务。2016年国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39號，下称“39号文”）关于“发展住房租赁企业”的提法是“提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局”，而153号文则明确提出要鼓励“民营的机构化、规模化住房租赁企业”发展。目前市场上活跃的长租公寓企业，多为社会资本投资的企业。

（二）按住房租赁企业的基因分类

根据住房租赁企业的基因来分类，可以分为地产开发基因，中介服务基因，酒店运营基因以及互联网创业基因。

1.地产开发基因

随着整个房地产行业的转型升级，房企告别了过去高增长、快周转的时代，过去房企制造业的发展模式不可持续，未来将是服务业的发展模式，特别是当前一线城市住宅土地一级市场拿地均规定了不少于15%的自持物业面积，更加考验房企的运营服务能力，这样才能够不断提升持有物业的价值。碧桂园、龙湖、旭辉、金地、招商蛇口、华润等纷纷抢占租赁市场新蓝海。地产开发商在房源方面优势明显，依靠自身在产业链多年深耕的经验，能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外，地产商拥有明显的资金优势，能够专注于早期获取集中式优质房源，在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。

2.中介服务基因

“153号文”首次提出鼓励经纪机构设立子公司拓展住房租赁业务。其实，市场上经纪机构早已凭借其租赁中介业务接近租赁房源和租赁客户的先天优势开展长租公寓业务。自如寓（链家）、红璞公寓（世联行）、相寓（我爱我家）都依托房地产经纪服务业务背景发展长租公寓业务。房地产服务中介作为连接房东和租客的桥梁，具有强大的数据优势，因而主要采用分布式收房的方式，能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源，规模扩张较快。同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累。

3.酒店运营基因

酒店运营管理类企业有着涉足租赁市场的先天优势，相对于酒店，长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低，吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时，一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司，已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为租赁市场的高端产品。包括雅诗阁、辉盛阁、优帕克、逸兰等高端租赁公寓运营商。随着长租公寓市场的不断发展，酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。城家（华住旗下）、窝趣（铂涛旗下）、缤润亚朵（亚朵酒店旗下）、逗号公寓（如家旗下）即是酒店基因租赁企业的代表。酒店运营管理基因企业的优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端，与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。endprint

4.互联网创业基因

目前租赁住房领域中，创业类背景的企业数量众多。《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，鼓励参与企业开展电子商务，实现线上线下互动发展，促进营销模式和服务方式创新。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。创业基因企业与其它市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。当前市场上知名度较高的企业有：魔方公寓、青客公寓、YOU+公寓、蘑菇公寓、优客逸家等。同时对于有着互联网基因的企业参与租赁市场的企业也日益增多，他们从租赁住房配套互联网平台服务的角度来考虑参与，典型的如阿里巴巴、蚂蚁金服联手打造全国首个智慧住房租赁平台等。

二、“轻重并举”将成为住房租赁企业的发展模式

住房租赁企业当前的发展模式主要是重资产和轻资产。所谓重资产，即企业通过拿地自建或收购改造等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。例如上海推出的15幅租赁用地，由上海张江、上海嘉定新城和上海地产集团等企业拿地自建租赁住房，这种操作是典型的重资产运营；还有开发商对获取住宅土地过程中规定的15%自持物业进行自建运营也属于重资产，另外，对于购买闲置工业厂房或商业用房等存量物业改造为租赁住房，以及将企业自持的存量物业进行改造后出租也属于重资产模式。

所谓轻资产，即企业并不持有物业，而是通过长期租赁、委托管理、与持有方运营合作等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。轻资产模式前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商凭借其长期的房产中介服务积累的大量业主客户，多选择轻资产运营；而酒店管理类的公寓运营商在住客管理和存量物业运营方面的经验也有助于实现轻资产运营；创业类的公寓运营商由于资金端的优势相对不足，但却有着互联网基因，“懂客户、重经营”，也是轻资产运营模式的主力军。

在当前资金面相对比较充裕的背景下，实力较强的轻资产企业一定想往重资产走，从而获得资产的溢价收益，同时重资产企业若是没有轻资产运营的团队的管理，重资产依托资产溢价升值的盈利模式本身也不成立，所以未来租赁企业的稳定发展模式应该是轻重并举。

三、看好三类住房租赁企业的未来发展

我国当前租赁市场处于方兴未艾阶段，未来住房租赁市场将会迅速的发展壮大，租赁市场规模将会与日俱增，企业之间合作、整合与并购也会频频发生。未来看好三大基因主体发展：

首先，以政府国企背景的企业在获取土地及物业资源上具有先天优势，其定位作为压舱石对整个租赁市场的基础建设具有不可或缺的重要意义，政府国企基因企业在租赁住房保障领域将成为绝对主体。

其次，开发商基因由于过去二三十年房地产的发展经验累积，在规模发展、资金融资、资源获取、人才集聚、成本控制、租赁客户转化购买客户上均具有比较优势，因此未来我国集中租赁住房市场化领域将以地产开发基因企业为主体。至于互联网创业基因企业将成为开发商基因租赁企业的主要服务供应主体或是收并购主体，其重资产发展及规模扩张将会受到商业模式的制约，而难以“轻重并举”将成為这类企业提升盈利水平的障碍。

最后，中介服务基因企业由于能够连接房东和租客，具有强大的数据优势，能够抓住租赁市场规模最大的私人住房出租业主，我国当前80%租赁住房源于私人住房，如果能够获得10%的私人租赁房源，未来这一市场将是万亿市场规模。从国外经验看，这一类企业将会成为住房租赁市场分散式供应的主体。

王春敏/责任编辑endprint