殷宇嘉

一、深圳市住房租赁市场的基本情况

（一）住房租赁房屋和人口的基本情况

目前，深圳市各类住房总面积大约为5.20亿平方米。其中，商品住房11941万平方米，占总面积的22.5%；保障性住房2793万平方米，占总面积的5.4%；单位及个人自建房4721万平方米，占总面积的9.1%；原村民或集体经济组织自建或合建房（俗称“小产权房”）26006万平方米，占总面积的50.3%；工业区配套宿舍6549万平方米，占总面积的12.7%。从存量住房的结构来看，原村民或集体经济组织自建或合建房占主体，商品住房和保障性住房合计占比仅27.9% （见图1）。

下面，分析各类住房中租赁住房的数量。根据2014年调查，初步确定目前全市有1041万套各种类型住房（见表1）。租赁住房具体数量如下：近180万套商品住房中，约30万套出租；已建成保障性住房40万套，约13万套出租（“十三五”期间还将建成或筹集40万套人才和保障出租房）；机关企事业单位自建住房约50万套，30万套周转或出租；城中村住房约500万套，约450万套在租；工业区配套宿舍180万套，除少部分已售外，160万套出租；其他类型住房（含商务公寓、宾馆、旅馆等）约80万套，60万套出租。可见，深圳住房供应主体是租赁市场，占存量住房的80%。其中，原村民或集体经济组织自建或合建房占总出租套数的61%，外来或低收入人群绝大部分都住在这里面，部分刚进入深圳就业创业的人群也住在这里。

据深圳市委宣传部数据，2016年深圳全市年末常住人口1190.84万人，同比2015年增加了约53万人（近年来每年吸引人口规模在50万左右），成为中国第一大“吸人城市”。外来人口不断涌入深圳，从而促进住房需求的增加，首先带来的是租房需求的增加。根据第六次人口普查数据，深圳拥有自有产权并居住在自有住房中的家庭仅占全市的33.6%，当时预计在2016年为36%，即常住人口中有64%的家庭是通过租赁解决住房问题。目前，深圳实际管理人口在2000万左右，流动人口等新市民（1000万左右）中绝大部分通过租房解决住房需求。因此，深圳70%以上的人口在租房。

综上所述，深圳已经建立起了“以租为主”“购租并举”的住房供应体系。全市70%的人口、80%的房子租赁或出租，比德国60%的人口租赁水平还高。这意味着，深圳是全球租赁占比最高的城市。因此，深圳要做的不是培育租赁市场，而是壮大和规范租赁市场，更好地解决新市民的住房需求。

（二）租赁行为的微观分析

近期，深圳链家发布《深圳租赁白皮书》，城中村第一次被纳入统计范围。据统计，深圳超过52%的租客月租金不到2000元，18.2%的租客其月租金在1000元以内；80%的租客租金占收入的比例不到30%，近20%的人租金支出不到家庭收入的10%。这个比例远远低于易居研究院统计的54%的水平，因为后者只统计了商品房租赁。实际上，超过70%的深圳人租住在月租金低于1500元的农民房。目前，深圳商品房套均租金集中在3000-5000元，长租公寓集中在1000-3000元，城中村租赁住房在2000元以内的占73.8%，其中26.1%的城中村租赁价格在1000元以内。

目前，一房（含单间）至两房等小户型、低价位房源（50-60平方米）是租赁市场需求的主力。商品住房租赁市场中，这类房源交易占比达到61.7%，但供应占比仅为40%，供需缺口超过20个百分点；套均月租金低于4000元的，成交占比达到41%，但供应占比仅27%；城中村住房租赁方面，单间、一房、两房租赁占比分别为24.7%、35.7%和31.2%，合计占比超过90%。租住选择上，城中村和商品房租赁分别占比52.9%和32.4%。同时，由于地铁延伸到外围，加上中心区租金不断上涨，原关外（非中心区）租赁占比，从2011年的30.7%上升到了2017年的42.8% （见图2、图3）。

占租客90%的为年轻人群（20-35岁），其中20-25岁的群体，月租金支付在1000-2000元的占比49.6%；26-30岁的群体，月租金在1000-3000元的占比61%；26-35岁的群体，月租金支付在3000元以内的占比70%。高学历人才租房已是普遍态势，南山區、福田区和龙华区，三个行政区占租赁市场份额比例为55%，研究生以上租房比例分别达31.5%、16.7%和14.8%。高中、专科和本科毕业生，租住城中村住房的比例分别为65.35%、63.2%、49.9%。由于房价高、年轻打工者（20岁左右）占比高、租房选择被认可，在月租金2000元以内群体调查，毕业10年以上租房群体占比40%。由于城中村租赁占主体，多数城中村位于交通便利的地区，因此地铁、公交出行分别占比为30%和26.1%，30分钟内通勤者占55%。

二、深圳“租赁新政”的两个基本特点

近期，深圳发布了有关住房租赁市场的两个文件，即《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》《深圳市住房租赁试点工作方案》，前者是规范性文件，以建章立制的形式来构建租赁市场的基础性制度；后者则是工作方案，描绘到2020年，深圳的住房租赁市场要发展到一个什么程度。

（一）发挥城中村在租赁供应上的主体责任

此次深圳的“租赁新政”，最大的亮点就是对于城中村租赁住房的利用。首先，政策基于当前城中村租赁历史巨大贡献（解决了上千万人口低成本居住需求），也基于城中村租赁存在的问题，突出的就是私人散租、侵权频繁的乱象及公共服务缺失、消防安全隐患。因此，政策重点放在了鼓励城中村规模化租赁经营、完善城中村租赁住房公共服务配套上。目前，城中村住房不仅是深圳住房供应的主体（占存量住房的51%），也是租赁住房供应的主体（占全市租赁住房的60%）。尽管绝大部分城中村住房是违法建筑，但本着尊重历史、尊重现实的原则，留用并发挥其在供应低成本（租金仅为同区域商品住房租金的30%-50%）、小户型（套均面积在30-60平方米）租赁住房，这不啻为解决外来人口、新就业大学生等新市民和白领人群住房需求的最佳路径。endprint

而且，城中村区位优势突出（多数位于中心区及周边、交通便利），城中村内的生活成本很低（如饮食、水果等价格要比商品房小区内低30%）。而且，城中村很多租住人群以乡缘和业缘聚集在一起，这对于从“落脚”深圳到“扎根”深圳的新市民“本地化”进程、新型城镇化进程，无疑是一条低成本的、可行的路径。城中村住房可能是不合法的，但立于其上的租赁关系是合法的。基于合法租赁关系的租赁备案，可以成为承租人享有基本公共服务的基础。因此，深圳创新性地将有形的城中村与无形的租赁关系剥离，提出了依据和发租赁关系，确定公共服务分配的模式，在全国最早实现了“租售同权”、公共服务均等化。只要持有城中村租赁备案合同，承租人就可以加入全市统一的积分排队中，通过积分制申请子女就近接受义务教育、接种疫苗等基本服务，这是深圳尊重现状，在“租售同权”上的重大创新和突破。

目前，深圳城中村租赁存在的最大问题，就是秩序混乱、安全隐患突出。很大程度上在于，城中村租赁一直在法外“野蛮生长”。本来，城中村股份公司（原村集体演变而来）和原村民就是规模化租赁经营的企业。但近年来，村股份公司和原村民将房屋大量出租给“二房东”，后者既不受政府监管，与原房东的委托代理也未纳入法制化的框架，从而造成了随意涨租、驱赶租客、克扣押金、肆意打隔断等“黑二房东”乱象。此次租赁新政，就是要借助政府补足公共服务“欠账”、消除消防和安全隐患、税收优惠等激励，还原城中村这个深圳数量最多的规模化租赁企业的本来面目，成为规范的、专业的住房租赁经营企业。新政中提出“收储不低于100万套房源”，主要指的是通过税收优惠、政策扶持，鼓励原村集体、股份公司和开发商开展企业化租赁经营。

根据深圳市住建局2016年的数据，深圳共有城中村1782个，接纳了大约1000万左右的新市民低收入人群入住，城中村住房套均租金在500-2500元不等，仅相当于同区域商品住房租金的1/3-1/2。但是，公开数据显示，目前有近500个城中村没有物业管理，安全消防不达标，违建成风，安全隐患不断。《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》中，深圳将完成 100个城中村或旧住宅、旧商业区综合整治，其中包括约20个城中村住宅改造项目，满足50万人的住房需求。近期，万科与福田区南园街道办合作，合作的重点就是，由万科进行城中村“综合整治+物业管理+租赁运营”。具体来说，就是南园街道将辖区内物业统一出租给深圳万科旗下深圳市万村发展有限公司，由后者进行统一经营管理，进行全方位的升级改造，整合并植入居住、商业、文化等内容。

（二）存量为主的空间资源向住房租赁转移

以存量盘活为主，城市土地和空间资源向租赁倾斜，这是深圳“租赁新政”的第二个亮点。如前所述，租赁是深圳住房供需的绝对主体。从人口看，近年来深圳年均常住人口增加40-60万。高房价背景下，这些人群“先租后买”，甚至长期租房成为常态。要回归住房居住属性、满足新市民住房需求，土地和空间就应该向租赁转移。同时，深圳的开发强度逼近警戒线、新增土地潜力不足10平方公里，盘活存量土地和房屋并用于租赁，这将是租赁供应的主渠道。

一方面，出让租赁用地和商品房项目配建（不低于规划建筑面积20%）将成为未来深圳用地“招拍挂”的标配。近日，深圳首宗“只租不售”地块出让，专注于住房租赁的市人才安居集团，以“作价10.1亿+配建37860平方米人才住房”拿下地块。未来，除福田和罗湖等特区内高密度开发地区、盐田和大鹏等生态保护区，其他6个区都将在未来拿出至少一宗地开展“只租不售”经营。另一方面，未来棚户区改造项目，除拆迁安置，绝大部分新增房屋要转做租赁住房。

“十三五”期间，深圳人才租赁房供应25万套，主要靠这个渠道解决；最后，深圳外围中心区办公、商业用房闲置低效问题很严重，存量商业办公用房“改租赁”亟待提上议事日程。事实上，深圳存量盘活上的潜力很大。尽管深圳建市不足40年，但产业结构已经从过去的外向型制造业转向了高科技和现代服务业。目前，深圳四大支柱产业和七大战略性新兴产业对GDP的贡献率超过70%，其中现代服务业贡献率达到60%，并涌现出一批具有世界级竞争力的企业。

产业周期（20年左右）低于用地周期（一般在40年以上），造成深圳的用地和空間结构还停留在外向型制造业时期。目前，深圳有1000多个大大小小的工业区，在过去组团发展模式下，各个区域存量商业办公体量很大。因此，适应人口大规模涌入和新市民住房需求，在留足新兴产业发展的空间外，盘活这些闲置低效的工业区、商业办公，将是新增租赁住房最重要的渠道。目前，最大的阻碍是规划（法定图则）调整滞后，造成用途转换及基于消防和安全的房屋改造难以成行。同时，空间逼仄，也造成“改租赁”需要的教育、医疗、社区管理等公共设施无法“落地”。

问题的症结就在于，一方面，政府要改变过去靠“出让土地、上项目”实现短期增长绩效的模式，以破除利益板结来打掉园区及国企用地主体要改变“坐地生财”的顽固理念；另一方面，要树立“人口增长-内需驱动”的长期可持续增长理念，树立支持新市民住房需求是公共财政应有之义的理念。近期，包括深圳在内的各大城市，都在疯狂地“抢人才”“抢人口”。能否争夺到人才、年轻人口，将是深圳能否延续过去创新驱动的辉煌，并通过进一步的产业细分和全要素生产率提升，提高城市竞争力的关键。留住人才和年轻人口，就是要给他们“扎根”深圳的希望，这就需要在降低居住成本、生活和创业成本的同时，增加公共服务供给并实现全覆盖。

无论是最大限度地利用城中村住房，还是盘活成本较低的工业和商办空间，一方面是人才等新市民通过体面的、成本较低的租赁“扎根”深圳的无他选择，另一方面也是高房价渐进“软着陆”，并助推新市民、无房户后续通过“先租后买”成为“有产者”的有效路径。由此，寄希望地方政府能够突破利益阻扰，突破改革阻力，突破土地财政带来短期显著但难以持续的政绩，创新发展新思路，政策落实涉及的部门要突破“一亩三分地”的思维，让文件的各项措施真正“落地”。endprint

三、发力普惠金融，降低租赁成本

近日，中国建设银行深圳分行进入租赁市场，并推出了全国首款针对长租公寓租客的“按居贷”。一方面，建行给开发商“只租不售”的项目、长租公寓融资，另一方面，开发商租赁房源、租赁公寓挂在建行的“CCB建融家园”APP平台上。建行为个体租客和房东之间的租赁关系提供融资。也就是说，个体租客提供租赁合同、合法的房源证明，就可以获得租赁贷款。当然，由于是信用贷款，必须要满足银行的“风控要求”，也就是满足以下三个条件中的任何一个：（1）至少3个月的稳定工作证明；（2）缴存住房公积金工资基数达到3000（建行客户）或5000元（其他银行客户）；（3）建行有代发工资。三者满足其一任何一个，预计覆盖社会绝大部分人群。

国家倡导住房租赁“多层次供应、多渠道保障”，银行是一个主体，利用自身优势，比如信用保障、规模化融资、传统住房融资的经验等，开展租赁经营。与国企、政府、个人房东、开发商、长租公寓、集体土地建设、城中村供应一样，银行也是一个种类，目的就是让大家有更多的选择，特别是租赁难、租金支付不易时，可以考虑低成本融资。建行租赁APP有三个板块，即房源、户型、运营。首先，登陆到“CCB建融家园.房源”板块，可以看到建行合作的租赁住宅小区相关信息。点击进去，可以看到楼盘的详细介绍，包括每个项目的名称、地址、户型、房源套数等资料，还有“保障100%真实房源” “100%免佣金”等宣传，详细的配套设施、户型图、近一年的租金走势等信息。在APP上，租房既可以选择电话预约，也可以在线预约。

目前，建行的“按居贷”基准利率发放，不需要抵押，具有普惠金融的特性。因为，目前银行通过电话、短信推销的消费贷款，最少也得6%-7%的利率回报。再者，现在中小银行发行的理财产品，收益率可达到5%以上。不过，这款低利率、无抵押的信用贷，只针对租客“租房难”融资，采取受托支付直接打给房东，不会被转做购房的“首付贷”。目前，建行与碧桂园、万科等开发商“只租不售”项目或长租公寓合作，提供租赁项目融资贷款，租赁房源全部挂到“CCB建融家园”的APP上。当然，建行主要还是给租客融资，大企业团租或个人散租。

对开发商来说，这是个好事情。因为项目融资、大企业团租，一下子回收不少资金。租赁“痛点”之一，就是投资回收期太长，所以企业参与的积极性低。银行这个“金主”介入后，形势大不同。在建行这个平台上租房，租期至少1年，贷款更鼓励3-5年的长租。对房东，租客申请建行的贷款，每月偿还额度仅比每月租金高20元（以3年租期、每月付7000元租金为例计算）。建行信用叠加长租期、物管和维修全流程服务，免去不少麻烦（空置、设施损坏等）。对租客来说，不仅免了中介费，还免了押金。而且，租期内不涨租，房东不会变相驱赶，确实是一项红利。

四、结语

深圳租賃市场最大的特点，就是积极发挥了占租赁供应超过60%的城中村租赁，具有低成本、便利性的特点。成本方面，城中村住房的租金仅为同区域商品住房租金1/3-1/2，甚至更低，村内日常生活成本也比外围低30%左右；便利性方面，由于大多数城中村由来已久，甚至比深圳建设特区的历史还要久远，加上城市建设围绕城中村周边，因此多数城中村位于交通便利的区域，特别是距离地铁站很近。低成本和便利性，这是城中村租赁最接地气、最受欢迎之处。因此，深圳能够每年吸引50万左右的人口进入，1997平方公里的狭小空间，能够容纳2000万左右的人口，其中1000万外来人口能够在深圳扎根。但是，随着2009年以来城市更新的推进，很多城中村被拆除，取而代之的是高价商品住房，尽管城市面貌转好，但低成本租赁住房逐渐消失了。

当下，一方面，深圳房价上了数个“台阶”，绝对水平已从2009年的1.5万元升至目前的5.5万元。由此，城中村改造的财富效应太明显，被拆迁户越晚接受改造其受益就越大，拆迁补偿和谈判成本越来越大、周期越拖越长。另一方面，国家强化楼市调控，控制资产泡沫，推出长效机制的决心异常坚定，旷日持久、成本高企的城中村改造项目，能否在未来实现盈利，各方均无十足把握。而且，容易改造、空间腾挪大的城中村都已改造殆尽，剩下都是难啃的骨头。最关键的是，城中村是深圳低成本和规模化租赁主体，更是1600万非户籍人口租住的集中地。消灭城中村，供给高档商品房的模式，不适应当前的政策大环境。因此，以拆除重建为主体盘活式微，深圳存量土地和空间盘活进入2.0阶段，即所谓“三旧改造”。

目前，城中村改造，重在对存量进行综合整治，即消除消防安全隐患，配给物业管理等公共服务。近期，由于国家鼓励规模化租赁，长租公寓成为投资“风口”，全国一下子涌现出上千家公寓企业，仅深圳就有300多家。确实，长租公寓进入，改善了城中村居住环境，租赁关系稳定了、保障性提高了。特别是，改造旧住宅区、城中村的长租公寓，消防安全标准提高了，“黑二房东”少了，适应年轻租客的居住体验性提高了，但租金也明显上涨了。长租公寓“整租-装修-再出租”的一般模式下，相比装修前、相比同类普通住房，租金无一例外提高30%-50%，整租城中村的长租公寓，租金上涨了2倍左右。这对于低成本为主的租赁需求来说是巨大的伤害。因此，如何平衡低成本租住和体面的租住，这是未来深圳租赁市场发展要考虑的问题。

李求军/责任编辑endprint