刘军

在当前我国房屋租赁市场存在各种问题的情况下，培育发展商品住房规模化租赁经营市场具有重大的现实意义。本文以北京市为例，梳理研究住房租赁市场及住房租赁经营行业的现状及存在问题。

一、北京市住房租赁市场现状及存在问题

1.北京市住房租赁市场现状

（1）住房租赁市场供需两旺

根据北京市住房租赁合同登记备案数据以及住房和城乡建设委员会和房地产经纪机构的相关数据统计，2016年北京市住房租赁成交大约200万套次，租赁状态的住房约有150万套，约占整体住房存量的20%左右。

住房承租人以常住外来人口为主。据北京市统计年鉴数据显示，北京市常住人口为2170.5万人，其中租住人口738万，占比为34%。北京市常住外来人口约22.6万人，占常住人口的37.9%，其中大多数通过租赁住房解决居住问题。

（2）住房租赁市场结构不均衡

北京市住房租赁市场中机构化、专业化、规模化租赁市场占比不到20%，绝大多数还是小业主通过房地产经纪机构分散出租；在租赁住房性质上，商品住房占比不到50%，大部分租赁住房为已购公房（房改房）、拆迁安置房，还有相当大一部分是集体土地上的农民房和小产权房；从房型来说，一居室供不应求，两居室供需基本平衡，三居室供过于求，90平方米以下的租赁房源占比四分之三，但是近年来新增的商品房以大户型居多。

（3）住房租赁市场发展空间大

北京与上海、香港，以及东京、纽约和旧金山等类似的城市相比，租住人口在城市总人口中占比和租赁住房在存量住房的占比都不高。东京、洛杉矶、旧金山、纽约等城市，租赁住房占比超过60%，租住人口占比超过50%，我国香港也达到45.5%，而北京只有150万人，约占房屋总存量的20%左右，租住人口刚占到城市总人口的三分之一，还有较大的发展空间。

2.北京市住房租赁市场存在问题

（1）租住体验差，租赁纠纷多

承租人租住体验不佳，主要体现在8个方面，一是房屋及设施设备老旧，功能落后，占42.5%；二是租期不稳定，占37.8%；三是出租人随意违约，占31.0%；四是社会环境和物业管理差，缺乏修缮服务，占28.7%；五是合租人员混乱，矛盾多发，占28.3%；六是二房东多收费，不退押金和租金，27.3%；七是租赁期间维修责任不明，22.1%；八是其他原因，约占14.6%。

北京市住房租赁的投诉一直很高，据北京住建委统计，涉房投诉中，住房租赁纠纷投诉占比超过50%。据一项网络调查，租赁纠纷中，合同陷阱和合同欺诈占26.34%，房屋维修问题占62.2%，被窃及社会治安问题占28.05%，遭遇不良二房东占25.37%，遇到黑中介占23.66%。

（2）承租人合法权益难以保障

目前住房租赁市场处于卖方市场阶段，承租人与出租人相比在经济实力上、合同利益上、市场地位上不对等，使其处于明显的弱势地位，因而在签约过程中的谈判能力和讨价还价能力较低。出租人则极有可能滥用其优势地位以损害承租人的利益为代价实现自身利益的最大化；除出租人损害承租人合法权益外，部分不规范的房地产经纪机构和人员也经常通过侵害承租人的权益获取利益，如发布虚假信息，欺骗出租人或承租人；乱扣租户押金、截留挪用租金、随意涨价、提前终止租约；擅自改变房屋内部结构，随意隔断，分割出租或群租，甚至出现房地产经纪机构将租金卷款跑路等现象。市场中的不利地位加上政府有效管理和服务的缺失以及纠纷的司法救济时间和财力成本较高等种种原因，承租人的稳定居住权通常无法有效保障。调查显示，曾发生过租赁纠纷的被访者超过了40%，而采取法律途径解决的比例少得可怜，大多数人选择了忍气吞声。

（3）住房租赁登记备案率低

长期以来，政府部门把房屋租赁登记备案制度作为租赁管理的重要手段。但租赁登记备案制度没有得到全面落实，不办理租赁合同备案的情况十分普遍。据有关资料显示，北京市出租房屋备案率不到10%（2010年数据）。由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。究其原因，一方面最高人民法院司法解释规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。故房屋租赁合同是诺成合同，登记备案不是房屋租赁合同生效的条件，房屋租赁合同签订后没有办理备案的，不影响合同的效力。经备案的房屋租赁合同，在法律层面上，也未承认其优先性和对抗性。另一方面，办理房屋租赁登记备案，当事人除要缴纳房屋租赁管理费外，税务部门往往根据租赁合同备案信息，去征收当事人高额的税费。房屋租赁登记备案成为对出租人和承租人而言无任何益处，只剩下缴费和纳税义务。由于登记备案率低，缺乏完整、真实的住房租赁市场状况数据，有效管理和服务也就无从谈起。

（4）出租住房日常安全监管缺位

目前，虽有多个部门介入住房租赁管理，但监管方式多为事后的执法检查，出租住房的日常监护常常处于缺失状态。如出租房的设备老化（如热水器超过使用期、煤气自来水软管老化、空调室外机托架锈蚀），产权人不知晓或无心知晓，承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查或乐于滥用（如乱拉电线、超负荷使用电器），导致出租住房存在大量安全陷患。这类问题在群租住房中则更为集中。同时，出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态，为其实施不法、不轨行为提供了较便利的条件，因此，出租住房内的社会治安也存在很大隐患。

二、北京市住房租赁行业现状及存在问题

1.北京市住房租赁行业的现状

（1）住房租赁经营行业快速发展

北京是着手规范房屋租赁代理（房屋银行）行业最早的城市，随着住房租赁市场不断发展，涌现了一批住房租赁企业，通过集中管理众多房源，以更加专业化的管理和服务，为市场提供可供租赁的房源。目前，主营集中式住房租赁业务的代表中，乐乎公寓拥有30家门店（其中18家开业），覆盖朝阳、海淀、丰台、昌平、大兴、通州6个行政区；魔方公寓拥有16家门店，其中14家開业；链家旗下的自如公寓开设门店6家；湾流有8家门店，其中2家开业（见表1）。endprint

（2）住房租赁企业类型和经营模式多样

按照所租赁经营住房的形态，住房租赁企业可以分为集中式住房租赁经营机构、分散式住房租赁经营机构和综合性住房租赁经营机构，魔方公寓、乐乎公寓、新派公寓等是集中式租赁经营机构的代表，以经营分散性住宅为主的租赁经营品牌有美丽屋、世杰家园等，我爱我家相寓、链家自如、优客逸家等是集中式和分散式兼营的综合性租赁运营机构的代表。按租赁经营住房数量的多少划分，可以分为大型、中型和小型住房租赁经营机构，大型机构资金实力雄厚，有品牌，经营住房数量通常在万间以上，我爱我家相寓、链家自如等属于典型的大型机构；小型机构运营租赁住房的数量一般在百间之内；几百间到数千间算作中型的机构，中型机构数量最为庞大。

按照住房租赁经营机构的来源背景可分为以下5类：

一是房地产开发企业背景的机构，房地产开发企业介入的住房租赁经营，通常称为公寓经营管理，最为典型的企业是万科泊寓、龙湖冠寓等。

二是房地产经纪背景的机构，房地产经纪机构从事住房租赁经营业务的具有先天优势，因此来源于房地产经纪机构的住房租赁经营机构或者说房地产经纪机构兼营住房租赁经营业务的机构数量最多，各地都非常普遍，例如北京大量房地产经纪机构从事的房屋租赁代理业务本质上就是房屋租赁经营，最为典型的是链家自如和伟业我爱我家的相寓。

三是酒店背景的机构，酒店背景的住房租赁经营机构以经营集中式住房为主。2014年，由华住酒店集团（国内第一家多品牌的连锁酒店管理集团）战略投资的城家公寓在上海创立，以分布于140个城市的800万客户为基础，通过自主开发的公寓租赁网络平台和专业的公寓服务管理团队，一站式解决租房生活所有难题；华住集团旗下的汉庭公寓第一家店在2015年春节前基本完工。铂涛集团投资的窝趣公寓在2015年初动工装修第一家直营店，并在同年5月开始公开招募加盟商。

四是物业服务企业背景的机构，物业服务企业从事住房租赁经营业务最具代表性的公司是彩生活。深圳市彩生活服務集团有限公司（由花样年集团（中国）有限公司控股）成立于2002年6月18日，总部设于深圳，他们除了提供传统的物业管理服务之外，还提供房屋管家服务，服务项目包括房屋的买卖租赁、房屋设计装修和托管服务（房屋银行）。其主要做法是搜集服务小区的中小户型房源，通过对房屋进行修缮、改造、经营，提高房屋整体租金价格，为业主配置家具家电和代收租金，为租户提供酒店式服务及租金代收服务。

五是互联网或金融背景的机构，其他来自金融、互联网甚至二房东背景的公寓创业项目启动，有的获得了投资。这类机构包括优客逸家、小米YOU+、寓见公寓、搜房网房天下HOME+公寓以及小螺趣租、可遇，还有水滴公寓、微家公寓、函数公寓等。

（3）住房租赁经营行业发展前景广阔

传统住房租赁痛点多，租住服务急需转型升级，住房租赁行业兴起和发展是历史的选择。传统租赁市场乱象丛生，缺乏好的租赁住房、好的租住服务、好的租住体验，整个住房租赁市场缺少有品质、有安全保障、价格又被大众接受的住房租赁产品。特别是，新一代年轻群体毕业工作进入租房状态，也带来了新的居住需求。越来越多的90后成为租房市场的主力客群，他们对于住房的偏好和要求，以及消费观念，都明显不同于70后和80后，更加追求良好的生活品质，并愿意为此买单。

存量房时代的到来为住房租赁发展提供了基础。北京市的存量房交易占比已经超过70%，房屋存量超过750万套，北京已经率先进入以二手房市场为主的存量房时代。在市场的这种变化下，房地产市场由创造增量、新建开发为主导，转变为盘活存量，以存量房的流通和运营为主。对于住房租赁企业来说，经营存量住房顺应市场大趋势。

移动互联网助推住房租赁行业加速发展。移动互联网浪潮的出现，促使住房租赁市场的规模快速增长，整个行业的发展速度远远超过美国、日本等市场成熟的国家。一是互联网带来的消费行为的改变，网上找房的租客越来越多。借助网上房源的发布，住房租赁经营者可以相对精准和便捷地获取客户，同时降低营销成本，提高效率。二是通过互联网，让网上看房、签约、付款都成为可能，流程上方便快捷。

但是我们也应看到，北京市的企业持有经营租赁住房的发展仍然处于初期阶段，美国专业化租赁机构在租赁市场的占比为30%左右，日本则高达83%。而在北京，这一比例刚到15%，还至少有数倍的市场增长空间。因此，企业持有经营租赁住房在北京市有广阔的发展前景。

2.北京市住房租赁行业存在的问题

（1）所属行业确认及合法化问题

住房租赁行业长期没有明确的行业归属，其营业范围、行业划分没有明确，造成运营机构办理工商登记困难，与行业划分不明确相对应的行政监管主体不明确，也没有明确的法律法规可循，造成行业标准及规范缺失，行政管理部门无法有效实施监管，其经营的合法性受到质疑，在一定程度上可能会遭遇执法的随意性。

（2）租赁物业性质问题

受市场租金及改造成本的制约，住房租赁企业租赁物业，特别是集中式公寓用房多为市区闲置的商业、办公、集体产权、国有宿舍、仓库和厂房等，改造安全标准均按照酒店标准执行。但因房屋规划性质不属于住宅或酒店，常面临无法正常办理营业执照、消防合格证等相关证件，从而被相关执法处罚甚至关停。国务院39号文首次明确允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。但是住房租赁企业往往不是房子的业主，土地用途和物业性质的变更，手续繁多且无明确办理指引，目前操作难度很高。

（3）相关政策实施细则滞后

目前住房租赁行业还没有真正有效的政策法规细则出台，政府监管、行业自律、业务标准等方面都处于真空地带。政策法规细则的缺位直接限制了行业的发展。endprint

例如，住房租赁行业一直头疼的高投入低回报率问题，在一定条件下可通过将房屋改造为“N（卧室数量） +1 （客厅）”模式来缓解，既有利于增加市场供应，也能提高租金收入，但从国务院39号文件来看，仅处于指导性层面，对于关键的“N+1”模式并未给予肯定。目前北京主管部门对于“N+1”模式处于模棱两可状态，但并未有明确的政策落地，对市场参与方来说仍存在一定的政策风险。其他如：每套公寓居住人数及人均使用面积的规定；工商登记究竟应属于哪项营业范围；消防验收标准、楼宇厂房改造标准等都需要相关政策实施细则的出台。

（4）缺少金融及税收支持手段

行业目前大多为“房屋托管+标准化装修+租后服务”的重模式，需要较高的前期投入，回收周期较长，虽然资本市场看重住房租赁良好的现金流及未来发展空间，但是从行业发展来看，短期达到盈利是很困难的，资本市场能否一如既往的支持行业发展，还需要由更加具体的金融及税收支持手段。例如，对于在享受增值税抵扣政策之外，对于租赁合同印花税、从业人员所得税方面给予一定的行业税收支持政策，减少企业税收成本。

（5）消防报验缺乏标准

目前，因为没有针对规模化租赁住房的消防报验要求与法规，如租赁的物业产权属性是商业用途或者综合用途，专业化及规模化的住房租赁运营机构通常以“酒店、宾馆”标准进行改造及申报。但在提交消防报验时，都会因实际用途与规划用途不一致导致报验受限。

三、住房租赁行业发展政策建议

为配合政府规范北京市住房租赁市场，促进“购租并举”国家战略实施，助力实现“住有所居”民生目标，结合租赁市场需求及企业实际经营情况，在标准从严、手续合规的前提条件下，应出台《北京市住房租赁行业管理办法》。

建议《北京市住房租赁行业管理办法》包含以下内容：

一是在工商登记方面，建立住房租赁企业设立、变更、備案一站式审批制度，市、区工商行政主管部门应根据企业申请，在企业名称中增加“公寓”，经营范围中增加“房屋租赁”和“住房租赁”的行业表述，给予住房租赁企业及时、快速的工商注册办理。

二是在集中式公寓消防报验方面，规范住房租赁消防改造标准，明确审批、报验、监管流程，建议由市建委部门牵头，组织市消防局参考宾旅馆业的安全消防标准，根据公寓行业制定相应标准，进行消防安全审批。对于按规定经过审批改建的公寓项目消防报验按照实际用途标准进行审批，不再与房屋规划性质关联。

三是由市住建委牵头，制定租赁住房的定性和管理标准，例如：“N+1”模式政策许可落地，宿舍人均居住面积不得低于5平方米；对于商办用途且符合房屋租赁改造标准的物业，可按规定改造装修后用于租赁用房。

四是对于工业、商办、集体用地等需盘活的存量资产，可参照利用存量工业用地开发创业产业园的模式，进行改建式租赁住房开发、整体持有经营，一定年限后，可整体转让。对农村地区空置/闲置住房，应鼓励相关投资主体进行改造后开发后转化为租赁用房。具体操作可由企业向市或区房管部门提出申请：按照“一事一议”原则，由规划、建委、公安消防、房产、国土等部门参与联席会商机制，通过会商将房屋等按规定改建为租赁住房，不改变土地使用性质、使用年限和容积率。按规定改建后的住房租赁，可参照宾旅馆业消防报验标准进行消防备案及验收申报。

五是鼓励住房租赁企业与产业园区合作，对于在建、建成的园区，按照15%的比例作为住宿配套，解决园区企业职住平衡问题，园区宿舍不受产权性质限制，经管委会认定审批后，工商注册、消防审批等按照规定审批。鼓励园区管委会与专业化租赁企业合作，提供园区住宿配套管理服务。

六是鼓励住房租赁企业参与公共租赁住房的运营管理工作，允许企事业单位、产业园区采取购买服务或政府和社会资本合作模式，将现有政府投资和管理的公租房、人才公寓交由专业化、社会化企业运营管理。专业化租赁企业可参与公共租赁住房房源筹集，在公租房、人才公寓等领域开展政企合作，实现多层次公寓专业化、社会化管理。经认定的合作项目可享受一定税收优惠及政府补贴。

七是规范住房租赁企业对于流动人口的登记管理，明确住房租赁企业承担的治安管理责任，建议公安部门可参考宾旅馆业的金硅系统，向住房租赁运营机构提供线上流动人口登记系统，或对住房租赁企业开放对接端口；建议公安部门在公寓门店可以给予暂住证的简易流程办理。

八是允许对于按规定改建并审批的非住宅类租赁用房可采用民用水电标准，对于非住宅类用房按规定改建为租赁住房后，在租赁期间，用水、用电、用气价格执行居民使用标准。房屋改建后电价、水价改变时，租赁企业可凭营业执照、房屋租赁合同、租赁备案回执，向供电、供水部门提出申请。供电、供水部门根据公寓审批标准，在租赁期间，用水、用电、用气价格调整为民用标准执行。供电、供水部门可对公寓企业提供对公账户，公寓企业可对公结算，也可采用费控方式结算费用，即先付费后用电/水。

九是住房租赁租客可通过租赁合同备案后享受住房公积金提取、居住证办理，对于合规公寓企业租客给予租赁备案，并出具备案回执，享受住房租赁同等政策。登记备案不收取任何费用，租客凭公寓租赁合同、门店备案回执办理居住证、住房公积金提取、教育等。

十是给予税收支持，依法登记备案的住房租赁运营机构给予一定税收优惠，对于与公寓运营机构签订长期租赁合同（3年及以上）的产权人给予一定税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业和个人，给予税收优惠政策支持，例如减免印花税、个人所得税等。落实营改增关于住房租赁的有关政策：对住房租赁运营机构，适用6%的增值税税率。

李求军/责任编辑endprint