罗丽娟

1月中旬，链家旗下长租公寓品牌“自如”宣布，完成由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投的40亿元A轮融资。这是自2016年5月“自如”分拆独立后获得的首轮融资，同时也刷新了中国长租公寓行业最高单次融资的纪录。

对于这笔高额融资，有投资方表示：“大家竞争很激烈。”经过此轮融资后，自如的估值或已超过200亿元。

回顾整个2017年，在租购并举的政策之下，“长租公寓”成为房地产市场上炙手可热的新星。去年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。各地区积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。

长租公寓市场迎来了狂欢，场面之热闹前所未有。一时间，品牌公寓、房企、银行、中介、酒店业龙头、创业公司等纷纷入场加码，长租公寓赛道上人头涌动，搅局者众。

多方入场争夺

相比其他玩家，在资金和资源上有先天优势的房企们，一开始就来势汹涌。土地市场上，限售及租赁地块供应明显加速，但并没有削弱房企们的拿地热情。积极投身长租公寓，成为各大房企的战略布局之一。

根据《21CBR》的不完全统计，在国内排名前30的房企中，已有三分之一进入长租公寓领域，市场份额被进一步蚕食。

“长租公寓是碧桂园另一条重要的产品线，三年内要在全国拿100万间房。”碧桂园集团商业管理中心总经理黎婉媚公开表态。

去年年底，高调入场的碧桂园正式对外发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并发布责任宣言，力争2020年将落地100万套的目标。产品线方面，除了青年公寓以外，未来还计划推出单身公寓、情侣公寓、家庭公寓、旅游度假公寓、养老公寓等多层次产品。

2017年11月，华润置地发布了内部通知，正式进军长租公寓市场。不同于一般开发商的入场策略，华润置地总部专门设置了长租公寓项目部，并由执行董事、高级副总裁分管。

龙湖更是将其列为主航道业务之一，声称要力争行业前三的地位。旭辉领寓也已在上海、苏杭、南京等地布局5000间长租公寓，预计今年年底将入市2万间房源；作为房企中较早探索长租公寓领域的万科，目前已持有3万间集中式公寓，连同未开业公寓达10万间，出租率达95%以上。

除此之外，酒店背景的如家雅住旗下逗號公寓、铂涛旗下窝趣轻社区、红星美凯龙投资的湾流国际青年社区等非专业选手的表现，也开始受到市场关注。

至此，资本开始入场围猎。

“这个行业没有天花板。”华平投资中国区联席总裁程章伦表示，从宏观面来看，长租公寓是非常大的产业。目前，华平投资已经投资3家长租公寓企业，总金额达数亿美元。

2017年，长租公寓市场融资开始提速，蛋壳公寓、麦家公寓、蘑菇租房等平台接连获得新一轮融资。参与的资本包括东方富海、愉悦资本、优客工场、启明创投、保利投资等。

据媒体统计，目前，中农工建交五大行已经与30个省市有关部门签署了以发展租赁为核心的战略合作协议，五大银行提供的意向授信规模合计已超万亿元。

混战后的盈利尴尬

市场空间还在不断扩大。据中国指数研究院预计，2020年我国住房租赁市场规模将达到1.7万亿元。

“未来北京会有1千万租房的人，人均20平米左右。”链家集团董事长左晖在去年底公开表示，如今北京的租房总面积为1亿平方米，未来要达到2亿规模还有很大的缺口。

此前，由品牌公寓主导的长租公寓市场，主要以轻资产运作模式为主，但随着开发商的介入，重资产运作模式正不断赶超。如今，重资产模式的市场占比已经升至近40%。

2017年是“长租公寓元年”，在一片混战中，已经出现了第一批5家“阵亡名单”，除了一家由于火灾被查封，其余四家均是由于经营不善而被迫出局。

业内有观点认为，长租公寓市场存在“生死门槛”，依赖于规模效应，持有方需要有5万间公寓以上方可进入安全线，未来相应门槛还会水涨船高。

这不得不让人思考，长租公寓的账本，究竟要如何来算？

可以算一笔账：以一线城市的长租公寓市场为例，每间公寓约20平米，平均每间装修成本以5万元计算。建成后每间单身公寓的每月租金大致为3000元-5000元。若是重资产加上拿地成本2万元/平方米，最终需要7-12年方可收回成本；若为轻资产，仅为二房东转化，仍需经历5-7年的考验。

“70年自持物业，不能用10年回本的逻辑来算。”旭辉领寓CEO张爱华直言。

一手自持物业，一手推出相应配套的增值服务，是目前多数重资产类长租公寓的“求生”渠道，这显然不足以解决缓慢的资金链运转难题。

2017年10月11日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划取得深交所无异议函，拟发行金额为2.7亿元，国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”，利率5.3%。

“我觉得更重要的是我们创造了一个新的长租公寓盈利模式。”王戈宏对《21CBR》记者表示，目前长租公寓市场更多以房屋改造出租做差价，而REITs模式运营出现后，未来变现主要依托资产管理增值，资产管理能力也将成为行业的良性竞争力。

2017年10月23日，保利地产发行的国内首单央企租赁住房类REITs产品获批，额度为50亿元；12月11日，招商蛇口发行全国首单银行间市场长租公寓ABN；12月28日，全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地，龙湖集团获批50亿元租赁债。

“这些证券化产品或者说信托计划，实际上都体现了希望真正盘活租赁市场背后的现金流，这也是做大规模的重要保障。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《21CBR》记者表示。

租赁市场未来是更大的市场。链家的数据预测，2020年有近9000万套房源，“在这段时间里，租金增长速度可能是40%。”链家研究院院长杨现领认为，中国未来五年处于由增量市场向存量市场过渡的阶段。

在庞大的市场体量之下，类证券化资本和专项债券等资金开始倾斜，促使我国金融市场发展和成长。资本市场的融资大门，正在向长租公寓市场打开。endprint