黄革

【摘 要】随着城镇化程度的加深，人口流动幅度的加大，居民消费水平的提高，人们对房地产行业的关注度越来越高，地方财政收入对其的依赖性也越来越大。本文将分别从房地产相关行业的税收收入和土地出让金两个方面来论述影响。

【关键词】房地产；地方财政收入；中央调控政策

一、房地产行业与地方财政收入等基本概念

（一）房地产行业相关概念

房地产由房产和地产两个部分组成，又称不动产。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、医疗和体育办公用房等；地产则包括地面和地下各种基本设备，比如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管道以及地面道路建设等。房地产行业，主要以土地和建筑物为对象，从事房地产开发、建设、经营管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的多元性产业，是具有前瞻性、基础性、领导性和高风险性的产业。

（二）财政收入的影响因素

从历史的角度看，世界各国的主要的财政目的是为了是保持财政收入持续稳定增长，从现在社会的角度看，由于各国多有财政入不敷出的财政赤字问题，谋求财政收入的稳定增长更加为各国政府所看重。但是财政收入规模的多少，财政收入增长速度快慢，不是或者说不当当是根据地方政府的主观意愿所改变的，而是由经济发展情况、政治导向、社会稳定度以及历史文化等多种因素共同决定的。从根本上说，首先还是受经济发展状况的约束和影响。这里所论述的经济发展状况，既是决定一个国家长远的财政收入规模的基本因素，也是影响当一个国家的财政收入规模稳定在一定水平上而在一定区间内的主要因素。这些因素包括经济发展水平、生产技术水平、收入分配体制和价格水平等。

二、房地产及其相关行业对地方财政收入的影响

（一）房地产业及其关联产业税收收入对地方财政收入的贡献

房地产业及其关联产业税收是地方财政收入主要的预算内收入，对地方财政收入有着及其重要的影响.根据财政部公开的数据知道，2015年国家房产税达到2015.90亿元。房产税对地方财政收入的影响是深远的，同时房地产及其关联行业对地方财政收入的影响也是越来越明显的，房地产及其相关行业的税收收入正在逐渐壮大地方政府的财政实力。

（二）土地出让金对地方财政收入的贡献

土地出让金的使用范围分别为下面五个方面；1.征地和拆迁补偿支出。2.土地开发支出。3.支农支出。4.城市建设支出。5.其他支出。2004年修订的《土地管理法》使得土地出让金成了真正的土地财政，现行的土地制度是国有制和集体所有制，私人不得买卖，政府是国有土地的代表者和土地经营者，有偿转让使用权。政府地方政府通过非市场化的形式获得土地资源，使得土地成本降低，然后通过市场竞争的方式以高价格出售土地，从中获取差价。

（三）房地产行业对地方财政收入的影响

房地产市场与地方政府的财政收入是相互影响，相互依存，存在着正向影响的关系。不同地方的房价波动，对地方财政收入的影响是不同的。袁振华（2010）对上海市的房价波动对其的地方财政收入进行了研究，研究表明：房价的波动和地方财政收入之间是正向的关系；不同区域的对其地方财政收入的影响是不同的。邵一江（2010）对上海市在1995至2007 的房价和地方财政进行因果分析得出：房价与地方财政之间是互为因果的关系，两者之间有着长期的均衡关系。张双长、李稻葵（2010）选取我国35个大中城市1999至2007年的面板数据，建立静态面板模型，考察土地财政与房地产价格的关系，指出地方政府对土地财政的依赖性程度越高，地方政府和房价变动之间的相关性也就越强。

三、存在的问题以及解决办法

（一）存在的问题

地方财政收入对房地产业特别是土地出让金的依赖性十分大，对地方政府财政收入的稳步增长是有负面作用的。房地产税费与地方政府财政收入增长具有较高联系，特别是土地出让金所占比重的增加。“土地财政”的缺点已突出，对地方政府收入稳定增长也出现了消极影响。土地资源稀少，不可再生。另外，土地出让收入的多少会随政策调控的变化而变化。2011年，显而易见，房地产业特别是借助土地为主要资源的地方政府收入虽然能够增加，但却不能够持续发展。

房地产业的税制结构不合理，不能表现出税收收入是地方政府收入的中流砥柱。现在我国的房地产业税制表现“重交易、輕保有”的特点。房地产交易环节的契税、耕地占用税等占房地产税的大头，带领房地产业税收大幅提升，而房地产保有环节的房产税、城镇土地使用税等主要税种在房地产业税收中的作用越来越不明显。从稳定性方面来看，交易环节的税收更易受政策和市场交易情况的因素而产生变化，对地方财政收入的稳定增长是不利的。

（二）解决办法

合理使用中央调控手段，使得房地产行业健康发展。一是要确保政策的旗帜性，一直关心房地产开发市场出现的新改变，完善相关方面，努力带领和指导房地产市场的动态，保证调控政策措施可以有所受用，改变房地产企业和地方政府对调控政策短期性的侥幸心理，让买房者看到调控的希望。二是要保证房地产行业是地方财政收入的重要支撑力量，带领房地产业运行方式由粗放型向集约型转变，运作形态由资源消耗型向节能省地型转变。三是做好政策的协调使用，灵活运用行政、财政、税收、土地和信贷等办法开展调控，对房地产市场实施统一治理。

现阶段房地产行业与地方财政的关系紧密。因此，市场不完善，税制不合理和地方财政对土地出让金过度依赖所导致的房地产行业发展不健全和地方财政收入不稳定等问题急需解决。不仅需要相关政策更需时效性和灵活性，能够应对瞬息万变市场形势和应用各种调控手段，诸如行政法规、财政收支和信贷政策等对房地产进行调控，而且也需要地方政府完善地方政府财政收入结构，降低地方政府对于土地出让金的依赖程度。一方面可以建立国有土地收益储蓄基金，避免因土地资源的有限性而导致地方财政收入的不可持续性。并且规范对于土地收入的使用范围，避免土地转让收入为地方政府不合理的财政支出买单。另一方面，规范和发展地方政府的融资行为。扩宽财政收入渠道。地方政府对于土地出让金的过分依赖源于地方财政收入的拮据。因此扩宽渠道也就成为将地方财政从土地出让金中解脱出来的必然之行。完善地方政府融资平台，清理整顿地方财政专户，继续发行地方政府债券，使地方政府收入朝着多元化方向发展。完善相关税制，建立科学合理的房地产税收体系。参照国外成熟经验，强化房地产税收征收保有环节税收制度建设，调整使用、保有环节税费负担比例，使之发挥市场引导调控作用，合理引导消费者消费趋向，增强房地产税收收入的可持续性。并且尝试将土地转让金纳入财产税征税范围，规范地方政府对于土地转让金的征收管理，改一次性征收为分期缴纳，形成长期稳定的地方政府财政收入来源。

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