郭金华 曾昭然

摘 要：一般不动产产权第一次登记的，需要开展不动产权籍调查。目前我国不动产登记不是很集中，给不动产权籍调查造成困难，其实是有办法可以解决的，就是建立不动产测绘指标，这样既让调查项目更全面，也让结果更精准。在推动城乡一体化的大目标上，土地调查工作是基础。本文主要对不动产权籍的调查与不动产权登记的关系做简要分析，尽量使不动产权登记效率更高。

关键词：不动产权籍;产权登记;探究关系

城乡一体化目前是我国城市化发展的主要内容，而关于农村宅基地的建设以及使用权需要进行不动产权登记，登记包括土地所有权、林木所有权、宅基地所有权等等。要进行不动产权登记，就需要对不动产权籍进行调查，确保城乡土地使用权更快落实到位。

一、不動产权籍调查流程

不动产权籍调查是对不动产的所有种类进行登记调查，主要查房屋、林木的不动产单元状况。流程具体如下：

先由申请人咨询，如果需要进行权籍调查，则依次序进行“权籍调查、资料审核、数据入库、编制不动产单元号”，完成后到窗口受理。如果在一开始不需要权籍调查，则需要提供新版不动产权证书，有证书直接到窗口受理，没有证书需要去编织不动产单元号，再到窗口受理。不动产权籍调查是为了后面的不动产权登记而准备的。在《不动产登记暂行条例实施细则》里指出，在登记调查时，要详细记录权属、界址、面积等数据，要保证数据无误。

二、不动产权籍调查方案

不动产权籍调查工作的实行是为了给后面不动产权登记做准备，先进行不动产权籍调查，可以有效避免权利重叠等问题，是为了保障权利人合法权益的。为了更好地进行调查而不出现差错，可以参考以下方法。

1.部门工作的完善。不动产权登记的内容很多很杂，需要记录的有房屋、林木、土地、耕地、海域等，这就需要工作人员的认真负责，除此之外，还需要上级部门的合理调度与配合。部门之间的侧重点不同，很难真正做到工作统一。很多时候在调查过程中，部门之间的不协调造成了调查结果的误差，填报信息错误，后面可能会造成损失。因此在调查前，上级有关部门应及时做好调度工作，确保调查工作的共同进行，把误差降到最小。而且有关部门需要对已经调查过的方面进行检查，及时发现错误及时通知工作人员改正。还可以把调查工作交由一个部门统一指导进行。不动产权籍调查是要避免有严重误差的，因为一旦有了误差，可能会导致其他部门的工作由于信息不对称而对不动产权所有人造成损失。因此为了保证工作的准确无误并高效地进行，要对现有的制度进行改革，不断优化方案，使不动产权籍调查工作顺利实行。

2.信息化调查。就不动产权籍调查来说，其中主要的工作室测量房屋面积。在测量房屋面积的时候，要严格遵守《房产测量规范》来进行。在进行调查时，由于可能会有误差，在调查完成时，可以用信息化手段来对结果进行规整处理，用以存储，在后面进行不动产权登记的时候，可以使用二维码对信息进行提取查询。对测量结果有疑问的也可以尽快发现并通知有关部门，利用信息化软件进行数据更正，确保测量结果正确无误，这也是对后面的不动产权登记负责，如果出现错误，那么登记工作也就失去了意义。

3.选择科学方法。在测量不动产时，需对不动产单位的位置、构成以及类型进行全面检测，对检测结果要做好详细记录，必要时可以利用信息化技术存于云端，对每一片土地进行详细的测量与严谨的记录。在测量时，首先要确保不动产权益安全，因地制宜使用科学的方法进行测量。不同的类型有不同的测量的方式。比如城镇与村庄，可以使用解析法测量坐标，然后计算面积，对于房屋边长要使用几何方法去计算;对比较分散的土地，同样可以使用解析法测量界址点坐标，也可以用图解法来测量;而对于林地、海域、耕地等，可以把解析法和图解法配合使用，从而测量界址点坐标，算出面积。使用比较科学的方法来测量，可以有效地减少误差，对人民财产也是一种保护。

三、两者关系探究

在进行不动产权籍调查时，为了使调查结果真实有效，可以先对要调查区域进行先前探测，在基础数据的基础上，对区域进行再测量，确保工作的严谨性。不动产权籍的调查是为了后面不动产权登记工作的顺利进行，主要体现在三个方面。

1.提供依据。在前期的不动产权籍调查时，对初步数据做记录，在二次调查时要对数据做分析研究。在不动产权登记工作开始前，要把地籍图材料整理归类，并且录入权籍调查系统，为后面不动产权登记提供依据，打下基础，确保不动产权登记能够顺利进行。

2.完善编码。在对宗地进行测量调查时，要对测量过的每一块宗地进行编码整理归类，在不动产权登记工作开始前，要对每一个单位内的宗地编码进行梳理，严格检查编码、土地证书等。

3.宗地图属。要严格调查宗地坐标更新，对所有宗地都要有明确的编号以及坐标，并且要在权籍调查系统及时更新宗地影像，确保宗地图属一致。如果不一致，则会给调查工作带来困境，严重的会导致调查出现错误，资源分配不合理等情况，不利于不动产登记工作的顺利进行。

四、两者异同点

1.相同点。两者的相同点主要体现在土地权属的调查中，因为两者不管是如何调查，都需要按照《农村土地承包经营权调查规程》对地籍进行测量，并且测量技术与方法都必须相同。体现了不动产权籍调查与地籍调查的相同点。

2.不同点。关于不动产权籍调查工作与地籍调查工作的不同点，可以从编码方法的不同使用来体现，前者是用七层28位层次码，而后者使用19位宗地代码。并且两者的调查表格也有不同，地籍调查表中增加了不动产涉及到的种类以及不动产单元号、价格等内容。在地籍图件方面，加了不动产单元图。在坐标方面两者也有不同之处，地籍调查坐标一般用1980西安坐标系，不动产权籍调查则用地籍图的坐标系。

五、结语

综上所述，本文主要是对不动产权籍调查与不动产权登记二者的联系以及调查方法做简要研究，在信息化时代背景下，运用信息化技术手段对开展调查工作有着不小的帮助。工作人员对不动产权籍的调查需要做到认真细心做好记录，严格把控每一项调查，尽量把误差降到最小。完善部门工作和合理使用信息化调查是当前调查工作的优化，更是对城乡一体化的推动。

参考文献：

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