杜佳丽

(山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030000)

1 太原市房地产业发展中存在的问题

1.1 商业房地产发展落后。太原市的商业房地产空置率是很高的，导致大量的房屋空置的原因有：房屋设计不合理，区位选址太偏离市中心，无人问津，而且开发商只是一味的开发，而不顾及实际的有效需求，并且肆意抬高房价等。

1.2 住房供给结构性矛盾突出。近些年来，尽管太原市政府采取了许多的调控政策来促进经济适用房的建设，但是仍有一些太原市本地的开发商偏重于建筑小别墅和大面积住房，因为小别墅和大面积住房的成本低利润高，但是他们的这种一味追求利润的行为造成了太原市住房供给结构与消费需求结构不匹配，住房价格与消费者可以承受的价格相矛盾等一系列的住房结构性矛盾。

1.3 租赁市场发展缓慢。太原市的经济发展相对于一线城市是比较落后的，城市化进程也比较缓慢，房屋的供给相对于城市人口比较充足，房价一直在上涨，租房是许多年轻人较好的选择，但是由于许多方面的原因，太原市的租房市场并不是很繁荣，本地人的思想保守、政府对二级房屋市场的不关注及其政策未体现出优惠，使得租赁房屋的双方感觉不到有利可图，弱化了二级房屋市场的调节力量，使得太原市的租房市场非常不乐观。太原市房地产二级市场发展情况并不是想象中的那么好，缺少有效的监督和保障，大多数购房者宁愿高价购房也不愿租房住，故使得太原市房地产业的租赁市场并不是很发达。

1.4 房屋建筑面积竣工率较低。虽然太原市房地产业的开发建筑面积逐年增加，但是太原市的房屋建筑完成竣工的效率很低。这是因为太原市房地产中小型企业占比居多，缺乏有效的监管力度，所以其房屋建筑面积竣工率相对于一线城市是处于较低水平的。

1.5 农用地转为建筑用地的情况严重。太原市房地产业的逐渐扩大首先会占据更多的农用地，使得农业用地急剧减少。一些房地产商只看重自身的利益，而不考虑土地的可持续利用和太原市的整体规划，一味的开发农业用地来建筑房屋，使得农民的耕地地减少，不仅损害了农民的切身利益，也造成了许多土地的浪费，这样就需要太原市政府在太原市城市规划的指导下监督开发商的行为。

2 太原市房地产业发展的对策

2.1 促进商业房地产的发展。首先开发商开发商业房地产一定要根据城市发展的规划来优化商业房地产的地理位置，太原市商业房地产的建设一定要综合性的考虑好每一个影响因素，例如本市的公司经济发展状况以及商业用楼的需求状况，不能一味的追求自身的利益而不考虑整体的利益盲目的建设商业楼，另外还要创新商品房的设计和管理来吸引更多的消费者；其次政府要提出更多鼓励和优惠政策，有效的降低商业房地产的空置率。

2.2 优化住房供给结构。合理的住房结构才能够正真的满足消费者的需求，从而有效的优化太原市的住房供给结构。优化住房结构可以从以下几个方面入手：第一，要从根源上调节土地资源的供给，合理分配商品住房、经济适用房、廉住房的用地；第二，开发商要按照规划的要求建筑，树立坚持以人为本的观念，把广大老百姓作为主的消费群体，多建造面向中低收入家庭的小户型；第三，政府通过调控手段来加大经济适用房的供给，抑制开发商开发小别墅和大面积房产，可以适当制定一些优惠政策，降低政府保障类住房的建设成本；第四，有效的制止炒房现象，可以通过改革建设制度，改革贷款制度，出台不动产税以及征收增值税等手段来制止炒房；第五，有效的利用危房改造的机会来统一安置廉租房。

2.3 大力发展租赁市场。首先要完善太原市的住房二级市场、租赁市场，简化出租房屋的入市手续，规范租售房屋的交易行为。太原市政府有关部门应制定合理的住房租赁价格和税收标准，不仅可以更好地引导太原市市民去租售房屋，避免房屋的闲置，而且还会降低普通老百姓住房的压力。其次将房地产中介服务企业引向规范化、网络化、市场透明化和专业化的道路，创新利用现代网络发达向更多的需求者在安全的可信的网络平台上展现出租房屋的方方面面，从而有效的促进租赁市场的发展。

2.4 对房地产开发商实施有效的监管。为保证太原市房地产开发商能够在有效的时间内完成工作，从而为市民提供服务，政府专门设立一个专业性很强的部门来发挥监管作用，制定一些相关的约束政策，对其开发过程进行全方位的监督检查，更好地规划城市发展。

2.5 实施耕地保护制度。为了人类的可持续发展，政府必须严格的控制农用地转为建设用地及其他非农用地，综合运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，对耕地的数量和质量进行的保护，划定用地红线。其数量保护措施包括：严格控制耕地转为非耕地；国家实行占用耕地补偿制度；国家实行基本农田保护制度；推进土地开发、复垦、整理；质量保护措施包括：国家制定耕地质量保护措施，实施耕地环境保护。坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，要珍惜每一块土地，规划好每一亩土地，管理好每一地区的土地，切实地保护农业用地。合理的使用土地资源不仅仅要充分利用土地，而且要可持续的利用土地。

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