刘春英

（辽宁经纬测绘规划建设股份有限公司，辽宁 沈阳 110016）

1 农村房屋权籍调查的重要意义

农村房屋权籍调查，是完善宅基地制度、推进集体建设用地流转等土地制度改革的基础，能够满足不动产统一登记建设的实际需要；有利于摸清各省不同区域、不同类型农村房屋权籍调查工作情况，对实现国家了解农村房屋的分布、数量、权属问题有着重要的意义，利于探寻存在问题的原因及由此存在的风险，提出相应的对策，可加强农房登记规范化管理，提高农房登记公信力和权威性，为辽宁省农村不动产统一登记工作的有序进行提供保障，为促进登记工作更具有实施性和操作性提供助力；有利于全面掌握各省农村房屋权籍及分布状况，并进一步推动农村不动产登记发证制度和相关政策的制定、实施，为农村不动产统一登记提供重要保障。

2 工作内容

2.1 农村房屋权籍调查

以宗地为单位组成调查的基本单元，调查宗地内房屋的权籍、房产要素信息及其他信息等。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积和分摊建设面积等内容［1］。房屋所有权的共有部分，还应查清其权利人、建筑物名称、建筑物数量或者面积、分摊土地面积等。

2.2 农村房屋测量

测量宗地内房屋的房角点和房屋边长，测算房屋面积，按要求编制宗地（分宗房产图）、房产分户图、房地籍图，并将房屋调查成果记载在调查表等资料中，建立房地一体化地籍数据，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。

3 提高农村房屋权籍调查成果质量的措施

3.1 编制统一的技术方案

为指导辽宁农村房屋权籍调查试点工作，统一技术标准，规范工作程序，确保农村房屋权籍调查工作的顺利进行，依据《房产测量规范》（GB/T 17986.1—2000）、《地籍调查规程》（TD/T 1001—2012）、《不动产权籍调查技术方案》（试行）、《农村地籍和房屋调查技术方案》（试行）以及现行有关法律法规和规范要求，结合辽宁省各市农村房屋实际情况，编制了农村房屋权籍调查试点工作技术方案。包括调查对象、调查内容、技术路线、调查程序、检查验收和成果归档等内容。方案必须经专家研讨论证，解决调研过程中的关键技术问题，保证方案成果符合辽宁省现状要求，具有针对性、实用性、创新性和可操作性。

3.2 先进科学的技术方法

辽宁省农村房屋权籍调查工作以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《地籍调查规程》、《房产测量规范》（GB／T 17986.1—2000）、《不动产登记数据库标准》等相关技术规定、办法和标准，充分利用已形成的宅基地使用权确权成果为基础数据，采用外业实地调查核实与内业核实相结合的方法开展房屋调查，以宗地为单位组成的调查基本单元，参照土地和房屋权利人提供的权源证明材料，采集房屋基本信息，形成不动产权籍调查表和房屋基本信息表；通过全野外测量技术逐户实地测绘房角点及边长丈量，修改完善宗地草图，绘制房产分户图、分宗图、地籍图，与不动产统一登记相衔接，建立房地一体化不动产登记数据库，为农村集体建设用地和房屋确权登记发证提供基础。

3.3 合理划分调查区域，明确精度指标

依据辽宁省农村房屋居住特点和产权状况，将试点区域内房屋分为以下三类：Ⅰ类区域，对于试点乡镇内自然村（屯）、偏远或分散、独立的宅基地和集体建设用地及权属状况基本不改变的自用房屋；Ⅱ类区域，对于城乡结合部、集体建设用地流转试点地区的房屋；Ⅲ类区域，对于建制镇内楼房密集区或城镇化程度较高的区域，包含新型农村社区、集体搬迁上楼、新建楼房。

不同的调查区域采用不同的精度指标：①房产界址点（即宗地界址点，以下简称界址点）的测量精度和采用级别均按照《地籍调查规程》（TD/T 1001—2012）解析界址点测量精度执行，Ⅰ、Ⅱ类地区房产界址点采用二级精度要求，Ⅲ类地区房产界址点采用一级精度要求；②农村房屋面积精度要求执行《房产测量规范》二级和三级精度标准，Ⅲ类地区新型农村社区、集体搬迁上楼一般采用二级精度要求，对于其他农村房屋建筑面积测算精度采用三级精度要求。

3.4 加强宣传，提高村委会与村民的认识和参与程度

农村不动产登记发证工作涉及面广，关系到千家万户百姓的切身利益，应加强对农村房屋调查权籍调查工作的宣传力度，提高村政府和群众对该项工作的重视程度，协调争取村委会支持。村干部熟悉了解本村农户的基本情况和历史沿革，对全面规范完成没有土地权属来源的宅基地及房屋的登记工作起到不可替代的作用。特别是在调查指界的过程中，可调节村民间的纠纷，加强与各房屋权利人与利害关系人的联系沟通，促使确权登记工作顺利推进，对提高调查成果质量的完整性和规范性起到了重要的保障作用。

3.5 加大工作人员的培训力度

在先期准备工作中，工作人员的培训考核是很重要的一项工作，只有工作人员详细掌握相关政策、要件及流程等要点，才更有利提高调查工作的效率和质量。工作人员对工作的熟悉程度关系其解决农房登记问题的能力，系统且专业的培训有利于具体工作的顺利推行，确保调查成果的统一性和准确性。

3.6 规范编制不动产单元代码

宅基地、集体建设用地和房屋等定着物应一并划定不动产单元，编制不动产单元代码。对于已完成宗地统一代码编制的，应以宗地为基础，补充房屋等定着物信息，形成不动产单元代码。对于未开展宗地统一代码编制或宗地统一代码不完备的，可在地籍区（子区）划分成果的基础上，充分利用已有的影像图、地形图等数据资料，通过坐落、界址点坐标等信息预判宗地或房屋位置，补充开展权籍调查等方式，编制形成唯一的不动产单元代码。

3.7 掌握重点工序，制定调查确权实施细则

在项目实施过程中，需要重点把握好调查确权等重点工序，现有的法律法规及部门规章，虽然规定了农村宅基地和集体建设用地的管理要求，但还不够完善。为此，应结合各地实际情况，出台相关调查确权政策或细则，以明确宅基地闲置、权源资料不完善、批准用途与实际用途不一致、已颁发宅基地土地使用证与农村土地承包经营权证用地重叠等问题，明确问题处理意见，使调查确权时能做到有理可依、有据可循，有利于宅基地及农房调查工作的顺利进行，确保不动产统一登记发证工作成果的准确性和可靠性。

3.8 公示权属调查结果

县级以上地方人民政府统一组织的宅基地和房屋首次登记，权属调查成果应在本集体经济组织范围内公示。开展农村房地一体权籍调查时，不动产登记机构应将宅基地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织，并要求在村民会议或村民代表会议上说明，同时以张贴公告等形式公示权属调查结果。对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式告知权属调查结果，以提高调查权属资料的完整性和公信力。

3.9 建立健全质量管理体系

农村房屋权籍调查是一项多种信息高度集成、面向市县两级国土管理部门业务办公和社会服务的信息系统工程。因此，需要建立科学严谨的质量管理体系，制定项目管理制度、质量管理制度、技术管理制度、保密管理等相关制度，对项目开展事前、事中、事后全过程质量控制，通过技术咨询指导、规范工作程序、以及质量、进度、合同等检查和协调管理，使权籍调查成果成为有效的法律依据，更好地服务于人民、服务于社会。

3.10 执行严格的检查验收制度

完善的质量检查制度是保证调查成果质量的根本保障，本项目实行二级检查、一级验收制度，即县级自查、市级检查、省级验收的检查验收制度。作业单位采用分阶段成果检查制度，每一阶段成果需经检查合格后转入下一阶段，避免将错误带入下一阶段，严格遵守生产过程控制程序和最终测绘产品检查制度，保证成果质量，由县级国土部门对成果进行内外业全面自查。自查合格后调查成果交由市级国土资源部门负责组织预检，省级国土资源部门组织验收。同时，为加强成果质量检查力度，省级国土部门聘请监理单位对调查成果进行全面的内外业检查与过程控制，并对重点地区、重点地类进行抽查核实，确保权籍调查的数据、图件与实地三者一致，并对调查数据质量进行综合评价。

4 结语

为确保农村房屋权籍调查项目成果质量，不仅要采用科学合理的项目管理方案、先进的技术手段，制订合理的工作程序，引进精密的仪器设备，还需要掌控关键工序，建立完善的质量控制体系，执行严格的质量检查验收程序，以实现对农村房屋权籍调查工作全过程质量监控，并加强各工序间的有效衔接和协调管理，以确保调查成果的准确性、及时性、现势性。