房地产成本管理中成本造价全过程控制探究

2018-02-11钱能尊临安金基房地产开发有限公司浙江杭州311300

中国房地产业 2018年4期

文/钱能尊临安金基房地产开发有限公司浙江杭州 311300

党的十九大以来，城乡二元结构体制进一步改善，房地产行业发展非常迅速，同时也对其成本造价管理工作提出了更高的要求。

1、目前房地产成本管理问题概述

首先，事前控制不到位。适应市场发展需求是现阶段房地产开发建设的起点，同时也是最终归宿。然而，较多房地产企业在发展过程中，拟建工程项目开发之前并未提前加强成本控制，项目建设启动略显盲目。同时，房地产企业在工程项目开工之前没有做好前期方案优化和图纸会审工作，以至于施工过程中出现问题。其次，缺乏动态性性管理。从实践来看，目前国内为数不少的房地产企业采用的是后算账方式结算工程，该方法对工程项目成本造价控制乏力，而且难以准确反映拟建工程施工阶段变更或者物价涨跌。工程项目施工决策过程中，没有可靠的数据作为依据，以至于成本超标等现象屡见不鲜。最后，成本管理相对比较薄弱。

由于依然沿袭传统的管理模式，很多房地产企业未能采用科学而又系统的管理方式加强成本管控，只能采用普通的成本管理法，容易导致管理失控以及项目难以按期交付等问题，不仅影响成本造价，而且影响了企业形象和发展。

2、房地产全过程成本造价控制策略

基于以上对当前国内房地产成本管理过程中常见的问题分析，要想加强房地产项目建设过程中的成本管理，就必须从全过程着手强化成本造价管控。

2.1 决策阶段的成本造价管控

拟建工程项目决策阶段是对工程造价整体把控的关键环节，在此过程中应当确定科学合理的工程项目施工建设规模，充分考虑企业资金运转以及现有技术手段。同时，还要确定合理的建设标准，在制定标准时既要遵循国家法律法规要求，又要与社会经济发展配套。在决策阶段，应当结合项目特点优选计算方法，以提高工程造价评估的准确性；对前期投入，比如土地征用费、拆迁补偿费、前期费用、工程费用、开发间接费和销售费用等进行科学合理的预算。此外，财务评价也非常重要，即将前期的全部费用编制成完善的财务报表，对于该工程项目是否能够盈利、项目存在的风险等进行全面评估，参考多方面的信息数据做出决策。

2.2 设计阶段的成本造价控制

第一，限额设计。房地产项目开发方案设计过程中，应当对工程项目建设成本限额设计，使房地产工程项目成本在此阶段得以有效控制。设计人员在房地产工程项目方案设计之前，需对其中的各项投资预算和定额准确把握。在建材和机械设备选择过程中，设计人员应对不同供货商以及建材和设备进行对比分析，选择有价格和质量双重优势的建材与机械设备。

第二，设计招标与合同签订。房地产开发项目设计可以采用招投标的方式选择合适的设计方案，在招标方法采用时，要注重工程建设方案与经济方案并重的原则。设计单位选定以后签订设计合同，在条款中适当增加设计变更限制条款，设计变更后其修改费用限制在一定的额度内，如果其设计的方案所需要的费用超出预算费用的限额内，则应对其设计费用进行扣罚，扣罚费用在一定的设计费用比例内，这些条款在合同内都应该明确体现。

2.3 房地产项目招投标阶段的成本造价控制

第一，招投标过程中成本控制。房地产项目招投标过程中，应当对建材、机械设备采购进行招投标以及施工招投标。招投标过程中应当对参与竞标单位进行全面考察，确定其具有相关的资质要求，并且要避免竞标单位违法分包、转包现象。在编制招标文件过程中，成本造价管理人员应当对有价值的数据资料及时积累以及分析和总结，对影响房地产项目工程造价的因素进行预测、鉴别、分析及综合评价，通过对这些数据及因素的分析确认编制招标文件，并对文件中涉及到工程项目费用的条款进行仔细的分析。

第二，签订合同。双方签订合同时，应当对合同条款予以明确规定，将双方协议内容充分体现在合同中，尤其是工程费用规定、工期以及违约责任和处理方法等需明确规定。在合同的签订过程中，如果对招标文件中设计方案中不明确的内容，双方要进行及时的谈判，积极争取有利于工程造价降低的合同条款。

2.4 施工阶段的成本造价控制

房地产工程施工过程中资金投资非常的大，做好该阶段的成本造价控制至关重要。在施工过程中承建单位依照合同约定对项目施工建设，业主单位对其成本进行严格管控，重点在变更工程的控制上。目前，国内采用的是工程量清单报价方式，承建单位为获利而往往抱着低价中标以及索赔盈利态度，业主单位成本造价管理人员应当积极把握工程施工过程中的各个环节，并对其进行有效监控。对承建单位的工程变更要进行严格的审查，对变更工程费用的影响进行详细的核算，并从美观以及实用性等方面考虑有必要变更工程与否，尽量计生不必的费用开支。

同时，应当建立健全成本管理模式，建立严格的监理机制，对员工进行分工并规则其责任和奖惩措施，并在此基础上建立科学有效的房地产投资管理体系。实行月度的工程审核制度，对合格的工程量按照合同的规定支付相应的工程价款，该阶段的工程检查和验收可有效避免投资失控现场发生。

2.5 结算总结阶段的成本造价控制

就房地产开发项目而言，结算阶段是最后一个阶段，同时也是非常重要的成本造价控制阶段。第一，工程成本造价进行重复审核。房地产企业实践中通常委托中介机构予以审核，可能与房地产工程承建单位进行交易，导致工程造价提高。为了能够保证审核质量，可强化审核制度，按一定比例抽取结算项目由第三方中介机构审核人员对其进行二次复核，并与原中介公司提供的数据对比分析，通过多次审核可以有效降低工程成本造价。第二，遵循合同规定。结算完成后，房地产企业应当对项目规划方案进行优化整理，对工程项目施工质量进行综合评估，并且加强施工现场管理，严格按照合同规定进行。对于房地产工程建设过程中的违约行为，应当进行合理处罚，同时这也是降低成本造价的有效途径和方法。