浅析建筑房地产项目管理优化

2018-02-11陈素绿地控股集团房地产事业二部产品设计研发部上海200335

中国房地产业 2018年4期

关键词：项目管理单位成本

文/陈素绿地控股集团房地产事业二部产品设计研发部上海 200335

1、建筑房地产项目管理的内容和管理优化意义

1.1 建筑房地产项目管理的具体内容

在当前经济发展形势下，房地产项目具备投资规模大、建设周期长以及设计专业多等特点，因此项目管理工作的内容十分复杂，管理难度较高。具体的内容主要包括以下几个方面：

其一，建设单位项目管理。建设单位针对房地产项目的管理贯穿在项目构思、立项直至投入运行的各个阶段，主要是从投资者的角度出发对项目建设整个过程进行监督管理，保障项目建设整体目标的有效达成。

其二，设计单位项目管理。设计单位主要负责的是房地产项目的设计工作，近些年来，随着市场的不断发展，设计单位的工作范围得到了一定的拓展，如投资目标确定、可行性研究、项目设计变更管理以及竣工验收等领域都需要设计单位的参与。

其三，顾问单位的项目管理。顾问单位主要包括工程咨询单位、监理单位以及成本顾问单位等，顾问单位受聘于建设单位，主要是按照雇主的要求对房地产项目的技术、成本以及质量等方面进行监督控制。

其四，施工单位的项目管理。针对施工单位的项目管理主要发生在项目建设施工阶段，这一阶段的管理工作直接关系项目整体目标的达成效果。当前阶段，我国房地产项目普遍采用的是总承包模式，为了保障项目的质量，我国关于总承包资质的要求十分严格。

其五，物业单位的项目管理。在房地产项目中，物业单位主要负责的是项目建成投入运营之后的管理工作，及房地产项目竣工后能否在生命周期内获得良好的运行，并满足居住和办公的要求，这些都和物业单位的项目管理工作息息相关。

除了上述几个方面之外，房地产项目管理工作开展的过程中，还需和国家相关职能部门做好沟通交流。

1.2 建筑房地产项目管理优化的意义分析

近些年来，随着人们需求的不断提高，房地产项目开发也朝着更加复杂、综合的方向发展，其中涉及到的环节也更加丰富，专业性也得到了大幅度的提升。但是我国大部分房地产企业依旧沿用过去的项目管理模式，根本无法满足新时期房地产项目管理的要求。因此，现阶段我国房地产项目管理普遍存在质量缺陷多、工期延误、成本超出预算等问题，管理水平有待提高。在这些问题的影响下，我国房地产企业的竞争力十分低下，难以获得良好的经济效益，为整个行业的发展造成了严重的阻碍。

结合我国房地产行业的发展现状来看，我国房地产已经趋于饱和，市场竞争十分积累，房地产企业想要在这样的市场环境下生存下来，必须积极采取措施提高自身的项目管理水平，如此才能为房地产行业注入新的活力。

2、建筑房地产项目管理优化的有效策略分析

2.1 对设计进行优化

管理优化并不是单纯的问题事后处理，而是通过一定的手段在问题发生之前消除隐患，因此必须对房地产项目设计环节进行优化。一般情况下，房地产开发商为了获得更多的经济效益，往往会追求较快的完工速度以及较低的设计费用，实际设计工作很难达到相关要求。因此应该将咨询、优化以及设计有机的结合起来，融合创新意识和工作经验，以此实现设计的优化。

在设计工作中，建设单位要和设计单位保持良好的沟通，针对项目的相关内容进行全面的分析和讨论，在相关规范的范围内实现设计的最优化。在现今的市场下，社会大众需求的多元化促进了建筑形式和建筑材料的多样化，设计人员必须在规范的范围内进行灵活的变通，结合新型建筑的要求和规范进行精细化设计，使设计方案同时符合规范和建筑形式要求。

固然，在项目设计中要充分的考虑性价比，但是盲目的追求性价比是不可取的，应该根据实际要求选择最佳的设计方案，通过各专业的协调配合提高设计的舒适度，实现项目资源的高效应用，同时为项目质量和效益提供保障。

2.2 加强成本控制

首先，对房地产项目的层高进行控制，以此实现结构成本、设备成本以及运营成本的降低。

在管道空间设计中，设计单位应该将管道的走向设计和建筑结构有机的结合起来，充分的利用内部空间，对管线布设进行预先安排，达到控制成本的目的。

不同地区关于高宽比超限增加的成本也存在一定的差别，但是在高宽比超限的情况下，必须的采取一定的结构措施保障建筑结构的安全稳定性，这将会导致项目成本的增加。

在进行建筑地下室设计的过程中，设计单位常常会尽可能的扩大面积，这就导致无效面积的增加，造成成本的提高，对此，应该在方案中对地下室进行合理的布置。

2.3 将BIM技术引入到房地产项目管理中

BIM技术是一种新型的可视化三维设计技术，在建筑行业中的应用十分广泛。将BIM技术应用到房地产项目管理中，可以对项目从设计到运营的整个过程进行分析研究，将不同专业的人员有机的结合起来，通过多方协调合作实现项目整体的优化。

BIM技术的优势主要体现在以下几个方面：其一，协调性。参与房地长项目的各方可以通过BIM辅助设计系统进行流程的沟通和交流，提升工作效率，通过各专业数据的协调实现一体化设计，为项目管理活动提供了极大的便利。其二，模拟性。通过BIM模型的建立，能够对房地产项目建设各阶段的结果进行模拟，这样不仅可以验证方案的可行性，还能够有针对性的对质量、成本等方面存在的缺陷进行解决，促进项目管理工作的高效开展。其三，优化性。BIM系统和配套软件为大型项目的优化提供了技术支持。