浅谈房地产园林景观设计管理

2018-02-11柳永红中建信和地产有限公司湖南长沙410007

中国房地产业 2018年1期

文/柳永红中建信和地产有限公司湖南长沙 410007

在房地产开发建设中，园林景观设计管理是指计划、组织、指挥、协调、判断及控制等职能要素组成的活动过程,其基本职能包括决策、领导、调控几个方面。设计与管理相结合更加提高生产效率,用最少的投入,做到最好的景观效果,使景观工程项目得到质的改善。园林景观设计管理工作应该贯穿在房地产开发建设的全程，从地块区位、项目定位、建筑空间入手，考虑景观风格理念、地域文化、功能需求、人文文化等要素，为设计单位指出明确的方向，减少沟通成本，是项目景观设计工作运作和实施的纲领。以下针对设计管理工作进行探讨。

1、房地产园林景观的特点和现状

第一，针对性。房地产园林景观设计应该结合项目地块独特性、区域文化特色、建筑特点和客户特点，地块特点对竖向设计、交通流线有着很大的影响，而地域文化、建筑风格和不同层次的客户，景观设计要确保景观产品需与项目特点保持一致，能完美契合。第二，限制性。简单来说，限制性就是设计期间，必须满足建筑规划标准和条件，例如消防通道、车位规划、绿化率指标等。第三，复杂性。外观展示呈现的效果、后期功能性使用和成本控制的符合度，要求与营销、物管和成本等部门沟通协调。且园林景观范围相对分散，会和建筑、室外管网、精装等专业等存在交叉现象，因此设计时会有多个专业和部门协调，应该准确无误地进行信息沟通、协调，保证设计方案可行。

然而在实际情况中，景观设计管理存在一些问题，具体如下：一是设计周期短。受到开发进度影响，往往无法给设计单位充裕的设计时间，甚至很多设计步骤都是交叉进行。二是设计条件变动频繁。因为园林专业处于整个房地产设计链的终端，前面的条件一旦变化就需要跟着调整，所以与其他专业协调的情况极多，一旦信息脱节或遗漏，对后期会造成较大的修改或变更。三是场地信息不确定性。景观的场地存在很大的不确定性，除了测绘信息的误差，还有现场不确定因素的干扰都会导致设计条件的变化。四是植被搭配设计复杂。植物设计的范围广、信息量大、标准不统一，导致管理人员和设计人员沟通量极其大，而设计人员对现场施工的熟悉度和设计水平的参差不齐也会影响后期的效果展示。

2、房地产园林景观的设计管理流程

2.1 前期准备阶段

第一，总体环境布局。以待建的房地产项目为核心，全面了解地理位置、区位环境、人流车流情况，研究定位报告。项目启动时，设计工作开始介入，针对总体规划、环境布局提出意见和建议，提高资源利用率，满足景观需求，实现建筑和环境的统一性。

第二，制作设计任务书。组织营销部、成本部和工程部等部门召开会议，明确项目定位、景观定位，尤其是突出园林景观的卖点，确定景观设计方向和成本。设计任务书的制作，应该详细列出各个要素，包括项目概念况、设计范围、阶段成果、设计深度、管理难点等，并且在任务书中明确成本、进度等要素。

第三，设计单位招标。选择设计单位时，要充分了解该单位的设计项目作品，分析设计方案的质量和过程服务内容及水平。一般来说，选择什么样的设计单位，取决于自身的成本投入：如果成本允许，可以选择知名设计公司；如果成本一般，可以选择当地设计公司。通过招标投标选定设计单位后，要对设计团队进行审查和考核，要求主设计师具有良好的专业技能、丰富的设计经验。

2.2 方案设计阶段

第一，概念方案。园林景观的设计，应该满足目标用户的定位，可以通过市场调研的形式，了解目标用户群的居住需求，然后确定景观设计方向，超出用户的期望值。在设计主题上，要求所有景观具有统一的主题风格，同时各组团又具有自身特色。景观主题要具有引导性，契合用户的心理需求，不能生搬硬套，防止偏离主题。在设计风格上，既需契合建筑风格，也要融入地方特色和项目地块特点，同时体现出节能环保概念。

第二，方案设计。①在功能分区上，应该分析建筑布局、空间关系，确保不同分区和场地空间相匹配；同时控制好软景、硬景之间的比例，一般遵循多软景、少硬景的原则，两者比例控制在7:3左右。②在组团节点上，竖向尺寸、平面尺寸的设计，要和物业管理工作相结合，考虑到人流、物流路线。以封闭式小区为例，应该减少岗亭的数量，降低物业管理成本。③在过渡空间上，主要是建筑首层和室外交接部位，应该以竖向设计为优先，能丰富景观层次；同时考虑到造价、排水、综合管线、市场条件等因素，满足绿化覆盖率指标。

第三，扩初设计。扩初设计是方案转化为图纸的桥梁，设计管理重点如下：①对建筑规划条件进行复核，保证满足规划指标，具体执行时，可以将建筑条件图、景观总平面相互叠加，评估景观和建筑条件的交叉情况，满足可行性要求。复核内容包括绿化率、停车位、室外管线、消防通道、建筑首层竖向衔接、市政道路衔接等。②在地下室的顶板上方，如果设计有大型景观、水景、乔木等，应该计算顶板的荷载大小，保证结构稳定性。③在雕塑小品上，应该确定规格、材料；在绿色植被上，应该确定主景树、骨架树的品种，积极配合采购工作。

2.3 施工图设计阶段

施工图纸设计是整个设计工作的结晶，加强设计管理能减少设计变更、施工签证，促进施工建设顺利进行，设计管理重点如下：①竖向和排水。竖向设计既要实现合理的衔接面，又要满足排水要求，场地内不能有积水；绿地系统和种植槽内，也要设计排水系统。②设计范围。复核施工图纸的设计范围，以及深度、节点等要素，保证满足规范要求，有利于施工组织。另外，还要检查水景、软景、硬景、活动场地等细节，及时消除安全隐患。③绿化设计。以苗木为例，一方面要因地制宜，满足正常的生长规律和需求；另一方面要具有良好的市场供应，降低苗木采购成本。

2.4 施工配合阶段

施工阶段，应该组织施工单位进行技术交底，全面了解施工图纸，汇总各个专业的意见进行图纸调整，在施工之前解决设计偏差和问题。另外，还要对铺装材料、照明灯具、预制品、绿植、康体设施等进行确认，做好现场协调工作。

3、提高园林景观设计管理的措施

3.1 工作前置，合理安排设计周期

如何合理安排设计周期可从这几方面入手：一是提升自身管理水平，合理安排设计周期；二是根据前期定位和地块特点，收集各种设计和场地资料；三是各项前期准备工作交叉进行；四是使用成熟、口碑好的和有合作过的设计单位；五是协调和决策工作尽量不占用设计时间。例如：在项目定位阶段可以完成设计单位考察及设计单位接洽工作，收集市政管网资料、地勘报告、现场地形地貌图和现场苗木图等资料，充分了解项目各方面情况，做到心中有数，这样对可以在协调工作中迅速做出判断，留个设计更为充足的时间。一般展示区是最为紧急的，可以提前把这部分工作做细，只有通过设计管理者自身的把控和优秀设计单位的配合，可以在有限设计周期内控制好设计质量。

3.2 有效沟通，避免设计失误

因为上游专业变动的频繁和场地的不确定性，要求设计管理人员必须做准确而有效的沟通。一方面在容易出现问题的关键点，比如设计交界位置、设计范围的划分、管网、标高和埋深等问题。另外一方面要及时了解现场情况，避免闭门造车，比如有的场地复杂的山地项目，标高问题的不能详细的反映到图纸上，从方案阶段到施工图阶段要不断深入现场，使设计能够真正落地实施。

3.3 合理选择绿植

房地产园林景观设计，绿植是提高设计效果，最能营造氛围与划分空间的手段，是景观设计管理的关注重点。其一，在苗木骨架设计上要合理，骨架苗木对景观空间划分有着举足轻重的作用，在重点部位，不能缺少骨架乔木的支撑。其二，植物设计要有层次感，避免林冠线单一，空间划分扁平，要按照大乔-中乔-小乔-球类-地被-草坪几种层次，逐步分解。其三，避免选择单一品种的绿植，会带来古板单调的感觉，色彩上也要丰富多彩，给人眼前一亮的感觉，避免同一区域植物颜色、质地、季相缺少变化；其四，绿植的栽种和设计主题相符，实现相互映衬的效果；其五，注意选择有益于人体健康的树种。以乔木为例，除了蔽荫效果以外，还能够清除废气、净化空气，提高环境质量。另外在墙体、围栏等部位，可以选择具有攀援性的喜阳植物，可以增加建筑的立体感，改变单调呆板的印象。