保障性住房与商品房建设的协同对策研究

2018-02-10冯玉珍青岛市住房保障中心山东青岛266002

中国房地产业 2018年11期

文/冯玉珍青岛市住房保障中心山东青岛 266002

中共中央十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出“建立更加公平可持续的社会保障制度，健全符合国情的住房保障和供应体系”。“十三五”规划也着力针对低收入人群制定国家保障性住房发展规划，来改善中低收入人群的住房条件。住房是关乎民生的重要大计，尽管我国出台了一系列关于廉租房、经适房，以及针对购买力不强的中低收入人群首次置业的限价房等政策，但保障性住房与商品房建设之间的矛盾问题依然突出，如土地供应不足、政策执行不到位，法律制度不完善，使得保障性住房建设推进受挫。

1、保障性住房与商品房建设现状

自2008年中央全面启动保障性安居工程以来，我国保障性住房建设工作取得良好成就，特别是在廉租房、棚户区改造、经适房建设等方面取得了阶段性进展，也为推进城市结构性调整、社会可持续发展做出了积极贡献。“十二五”期间，我国保障性住房建设投入力度不断增加，政府主导、全社会参与的中国特色住房保障机制不断完善，保障性住房建设实际开工量均超于计划量，但从侧面也凸显出保障性住房建设的紧迫性。最近十多年，我国商品房建设“如火如荼”，尽管国家在宏观经济调控上对商品房建设给予了干预，但商品房价格仍然“高歌猛进”。当下，全国房地产市场各城市住房供需变化日趋严重。一方面，一二线城市供求紧张，二三线城市库存积压严重；另一方面房企盈利空间呈现萎缩态势，房企信贷支撑能力下降，由此带来的保障性住房与商品房建设协同矛盾更趋突出。

2、保障性住房与商品房建设的协同难题

2.1 生产领域

综观全国各主要城市保障性住房建设进程，保障性住房选址较为偏僻，远离经济核心区域，使得居民生活便利性不够，增加生活成本，也给居民就业带来诸多难题。一些低收入人群，之所以放弃保障性住房申请资格，与就业、子女上学、交通成本等都有关系。从这问题也反映了我国在推进保障性住房建设中，地方政府在贯彻保障性住房硬性指标中，无法通盘考虑低收入人群的实际需求，导致过于凸显政绩，诱发保障性住房建设漏洞，也给国家财政带来极大浪费。相反，商品房在生产领域，房企为追求高额利润，以高层、超高层、套型偏大为主，超出多数人购房能力；在商品房规划上，楼间距过小，材料低劣、有毒有害物质排放超标，还有些商品房紧邻交通大路，噪音污染严重，绿化率不足等问题。

2.2 交易领域

从交易领域来看，保障性住房的突出问题是申请难、审核机制不完善，对于少数人群“搭便车”，可能诱发欺瞒等手段来获取购房便利；同时，流动人口大，保障性住房建设与分配混乱，难以彰显公平；大城市保障性住房供应不足，而中小城市供过于求。对于商品房，其问题有三。一是房企对保障性住房建设热情不足，而热衷于高回报的商品房建设；二是地方政府对土地出让金依赖性强，使得商品房开发成本高，刺激房价上涨；三是商品房市场格局分化严重，保障性住房不足，两者结构性失衡问题严重。

3、保障性住房与商品房建设协同建议

3.1 合理规划，打通保障性住房与商品房建设通道

保障性住房与商品房建设之间的矛盾，需要从合理规划、科学论证中，来规避两者的结构性失衡问题。如何打通两者协同通道，建议：一是确立保障性住房空间布局，选址要适当，建议在商品房内配建保障性住房，集中建设保障性住房为辅助模式；二是加强对保障性住房建设质量、安全隐患进行监管，防患于未然。三是加强保障性住房制度补贴，特别是货币化补偿；四是结合地域实际，科学预测保障性住房与商品房建设比例，促进数量调控向结构调控的转变。五是创新保障性住房房源筹集模式，实行双轨制，促进保障性住房与商品房两者的良性转换。

3.2 改革土地财政模式，引入税制改革

土地财政税制改革是平衡保障性住房与商品房建设矛盾的有效途径，一方面，发挥房产税对高房价的抑制优势，降低房市泡沫；另一方面，从规划房地产税制改革上，开辟新的稳定的税源，来遏制因地方财力不足引发的财政事权不对称问题，降低对土地财政的依赖。另外，加强房地产税法建设，借鉴美国房地产税制模式，来保障城市公共服务建设财源。当然，在政府政绩考核上，弱化政府对土地的过渡依赖，强调政府在公共服务、宏观调控领域的职责。

3.3 完善住房法律制度建设

从住房法律制度建设上，着力强调三点。一是深化户籍改革，打破传统户籍界限，推进新型城镇化户籍管理模式。如鼓励有稳定就业、生活能力的“农业人口”落户城市，享受城市居民同等待遇和权利、义务，真正解决因户籍问题而带来的人口流动问题，化解保障性住房与商品房区域性结构失调难题。二是完善保障性住房申请、审核、退出机制。藉由当前保障性住房申请难问题，从制度上来完善低收入人群的审查机制，协同民政、公安、银行等部门的信息资源，提升对申请者的综合审查；同时，加强对保障性住房审核监管制度完善，对申请人、申请审核、公示评议、动态监管，优化保障性住房管理流程，提升透明度。