文／石秀珍

1、引言

随着Internet和计算机网络技术的蓬勃发展，以现代信息技术为基础的电子商务正迅速渗透到社会经济的各个领域。特别是信息技术在许多行业和部分企业中的成功应用，使得房地产电子商务已成为房地产企业经营方略的一个不可取代的重要环节。其相对低廉的成本、超越时空限制等的经营方式和企业因此获得的巨大利润，令众多房地产企业投入更多的关注目光。

2、对房地产电子商务模式的认识与分析

电子商务，是指对整个贸易活动实现电子化。其强调在网络环境下的商业化应用。其不仅是硬件和软件的结合，而且是把买方、卖方、厂商及其合作伙伴在因特网、内联网、和外联网结合起来的应用。房地产电子商务，即电子商务理念和技术在房地产企业中的应用。具体指房地产企业借助现代信息技术与消费者、合作伙伴、结算服务机构、政府机构等建立外部业务联系，同时建立企业内部的生产、管理、财务等商务活动的网络联系。其是电子商务理念和技术在房地产业中的应用。其应用范围包括：房地产材料采购、房地产营销业务、房地产中介以及物业管理等领域。

2.1 电子商务在房地产业的应用模式分析

按照电子商务参与的对象不同, 可以将其运营模式相应分为B2C(企业对消费者)、B2B(企业对企业)、G2B(政府和企业，主要是电子政务和房产政府部门对企业的管理)与C2C(消费者之间, 主要是二手房交易市场) 等。对于房地产开发企业而言,其主要的应用模式为B2C和B2B 两种方式。另外还有C2C 模式和G2B 模式。

2.2 房地产电子商务的意义

a)对房地产开发而言 ：其能更加及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策，为其准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供了重要依据。b)对房地产中介而言：其实现跨越城市地域房源信息共享，能直接与开发商、投资业主进行信息沟通，从而更好地发挥了房地产市场媒介的作用，即服务更加专业化。c)对房地产营销而言：房地产电子商务使房地产营销适应多样化的市场需求，符合现代的以消费者为核心的整合营销理念。其更加容易与重要的顾客建立有特定价值倾向的关系，以创造顾客满意。

2.3 房地产企业的商品属性

a)固定性：因为房地产商品必须与土地相连，而土地是不可移动的，所以房地产商品具有固定性。其不能按人们的意志随意进行移动，即始终建筑在一定的地段上。其一旦移动就会破坏其使用价值。b)耐久性：一般的房屋，使用的年限都比较长。此外，房屋的使用耐久性还表现在人们对房屋相对固定的使用关系上。房屋具有继承性。c)生产的非连续性：房地产企业的商品开发周期一般比较长。房地产企业不能连续地向消费者提供商品。d)等待现金收益时间长：由于房屋生产周期相对较长，因此，房地产投资者的等待现金收益的时间也较长。

此外，房地产涉及到房产和地产。其商品的交易有其特殊性。其一般由法律规定履行一定的程序来保证其交易的安全性。其交易的完成不仅需要标的交付，而且要按照法律规定办理相关手续。

2.4 房地产电子商务优点

虽然说房地产对互联网的应用是在“淡市”下的一种被动选择，可能只是一种营销突围的方式，但是电子商务对房地产营销促进作用将是不可估量的。电子商务应用于房地产业行业主要有以下几个优点：a)传播范围广、速度快、无时间地域限制;b)降低开发商的分销成本; c)提高了宣传效率，提升了品牌影响力。

2.5 房地产电子商务应用难题

虽然电子商务在部分行业的应用已经相当成熟，但是为什么在房地产行业的应用则不能发展壮大。其是因为一方面，在没有房控政策的调控下，房子不愁卖不出去甚至都不愁买不了高价。在这样卖房强势的营销环境下，地产商对新的营销模式的应用动力极小；另一方面，对于房子这样的商品，电子商务应用具有本身还未解决的难题。

3、采取一定的措施，以促进房地产电子商务模式的可持续发展

3.1 房地产电子商务趋势和应用

一个新事物诞生，一种新方式应用，必须伴随着诸多问题待解决。但是，在这个电子商务得到广泛应用的时代，房地产行业也必然成为房地产营销的一种趋势。

3.2 解决电子商务房地产的问题与策略

首先阐明，电子商务并非在线购买的同义词。在现阶段是无法在线销售的，而且因为网络的安全性和国家法律所限，电子数据交换和网上签订合同在现阶段都是行不通的。目前的网络对于房地产业是信息渠道和广告媒介的延伸。具体各个行业其应对各异。

a)物业管理机构

建设数字化社区使物管机构向住户提供全方位的有偿服务变得可行。而且社区电子商务即使在现在电子商务很不成熟的时期也极具可操作性。b)中介商：短时间内，房产中介利用联网可以扩大房源区域，壮大公司。但是从长远角度来看，经纪业原始生存的基础是消费者与物业供应者之间消息不对称。c)开发商：网络虽然非销售物业的平台，但是协助开发商决策。一方面，房产企业要利用现有网络搜寻各方面信息，传递企业内部信息；另一方面，其需要立刻着手建立自己的EC的web站。d)政府：微观上，作为政策的制定者，政府具有巨大的权威性。其可以在主页上发布最新的政策法规，指导购房者，网上答疑，规范厂商行为，整顿市场秩序，同时可以网上报批、年检、建立房地产各项数据库等服务，以简化手续，提高效率。

宏观上，政府任重而道远。从短期来看，政府不仅在形式上分家电信，还要真正把竞争机制引入。其要鼓励试点，加强宣传教育，发展网络基础建设发展，突破带宽瓶颈，进而大力发展信息高速公路。从长期来看，国家要积参与国际对话与游戏规则的制定，建立一个国际通行的电子商务的框架，进而加强标准化和安全技术研究。

3.3 对未来电子商务房地产的展望

随着信息时代的发展，电子支付的安全问题与相关法律制定的问题将会圆满解决。届时，“房·COM”不再是梦想。其可以极其形象地把未来房地产比喻为“鼠标加水泥”。

结论：

房地产业投资额高、回收期长、风险巨大。房价的居高不下使得房地产业引起了各方的关注。互联网给房地产企业采用现代化的管理模式提供了良好的条件。通过互联网技术， 房地产企业能有效降低成本，从而显著提高效率及企业的竞争能力，更好地掌握客户的需求，使市场得以进一步扩展。面对新的市场竞争，企业只有调整自己的经营方式和产业结构适应新的业务需要，才能够在市场竞争中取得立足之地。毋庸质疑，电子商务在房地产业的应用将带来更为广阔的发展前景。

[1]贾士军.房地产项日全程策划. 广东:广东经济出版社.2002年；

[2]钱旭潮.网络营销与管理.北京:北京大学出版社.2002年；

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