李晓航

目前，房地产行业仍是中国经济的支柱产业和社会热点话题，关乎中国未来的经济发展与产业结构。融资作为房地产行业存在的基础支点，合法规范的融资途径与方式是促进房地产业发展的有效保障手段。众筹是在互联网金融背景下，发起人通过线上或线下途径实现更广范围筹集资本及营销的新型融资工具。本文首先对融资法律风险进行归类分析，进而对融资中的问题提出完善建议，以保障房地产行业合法、高效地进行融资，促进我国房地产市场健康发展。

1 房地产众筹融资中的法律风险

1.1 刑事法律风险

国家为了保障资金安全与金融秩序安全，以法律的方式，对非法募集公众资金的行为加以规制。首先，开发商与众筹平台虽然是经工商机关登记的法人组织，但是其发布的众筹信息是否在其登记的经营范围内，是否符合法律的规定，是否依法需要登记备案或审批，这都是法律所未明确规定的；其次，非法吸收公众存款罪所面向的群体是社会不特定的大众，而众筹融资也是通过众筹平台向互联网可能存在的潜在投资人而发布的，也是所不特定的大众；最后，众筹往往以不同的门槛，对投资者承诺一定条件、一定时期内以相应的实物优惠权或钱财增值权作为报酬，这点与非法吸收公众存款罪有异曲同工之处，若稍有不甚，极易触犯刑事法律的界限。

1.2 民事法律风险

针对投资者，首先，众筹融资由众筹平台进行，通过网路加以运行与实施，投资人仅能依赖众筹平台或者网络大数据知悉公司的运行情况，无法直接了解公司的现实情况，其知情权受到限制；其次，信息披露不及时与不完善，同时限制股东的监督权；最后，投资者是该项目中占小部分权益的股东，大股东通常是融资方，它们拥有绝对的话语权与决策权，很易滋生大股东中饱私囊，侵害小股东权益的情况。

融资者在众筹融资的进程中，要向众筹平台披露一定范围的商业信息来达到营销与融资的目的，但网络平台的保护机制存在缺口，融资者的核心商业价值信息面临复制、抄袭的风险。众筹融资过程中，融资者一方面面临着必须披露信息的义务，另一方面又面临着保护自己商业秘密的任务，如何平衡二者之间的关系，是房地产众筹融资不可忽视的问题。

2 房地产众筹融资法律风险的成因分析

新形势下国内外经济环境，推动众筹作为一种新型融资方式在我国实践与应用，但是基于我国特殊的国情，立法因素、制度因素与社会因素同时给房地产众筹融资同时设置了重重障碍。

2.1 立法因素

2.1.1立法定性不明确

我国的刑事法律明文规定了非法吸收公众存款罪，而房地产众筹融资作为面向大众、利用互联网平台进行的一种新型融资方式，虽然与上述罪名在某些方面存在重合之处，但二者仍有本质的区别，即非法性与合法性的问题。从社会法的角度来看，众筹融资并未经法律明确规定而具有合法性，其仍处在一个尴尬的随时会触发法规甚至沦为刑事犯罪的位置。

2.1.2模糊的市场准入制度

投资者，我国未对其参与融资做出明确的限制性要求，一般情况是由融资方通过众筹平台发布投资人的要求。融资方为了募集资金，所设置的门槛标准是较低的，所募集的范围越大，人数越多，产生的风险就越大，造成的影响就越深远。

融资方，作为众筹项目的具体实施者，其资质、信用等级、资产额等因素将直接关系众筹项目能否顺利进行，关系投资者的权益能否被依法实现，也关系社会经济秩序的稳定，然而，公司企业作为融资方进入众筹市场准入机制的限制要求不够明确具体。

众筹平台，连接投资人与融资方的中介，在整个融资过程中肩负着至关重要的作用。但我国互联网对众筹平台的设立并没有一套完备流程与法律规定。它们只需向工商管理机关和通信管理部门提出申请，经过审批并盖章后即可。对其所从事的业务，经营范围等内容，法律并未做出具体规定。

2.1.3信息披露制度的缺失

众筹融资中，众筹平台承担对融资方的信息进行披露，使投资者知悉项目的具体情况的角色。至于众筹平台如何披露、何时何地披露、披露信息的程度，整个行业缺乏具体的规定。一切取决于融资方的信息或投资者的要求。信息披露与否、信息内容真实与否、由何方承担信息披露责任。信息披露制度是房地产众筹融资的核心制度之一，发挥着举足轻重的作用。没有具体完善的信息披露制度，要么是融资方的商业秘密泄露等问题，要么是投资者的知情权被限制等问题。

2.2 机制因素

2.2.1不完备的运行机制

众筹融资需要经历以下几个步骤：融资方发起项目—将项目报监管机关提交审核—融资方选定众筹平台—融资方与众筹平台签订协议—众筹平台发布众筹融资项目、披露信息—在规定时间段募集资金—时间截止、众筹结束。合理完备的运行机制是众筹顺利运行的基础，在我国，众筹融资尚处在起步阶段，运行机制仍然存在漏洞。

2.2.2监管机制不健全

众筹融资项目的三方主体都缺少准入及资金监管机制的规定，众筹平台是由工商管理机关和通信管理部门设立，但是法律并未明确规定由哪个机关监管。这也是致使众筹平台的质量良莠不齐。融资触及股权、债券、证券、吸收公众存款等问题，涉及到中国人民银行、证监会、银监会的监管范围。多机构的监管竞合，容易导致机构之间争抢监管或者无人监管的情形，無论哪一种都不利于房地产众筹融资的运行与发展。

2.3 社会因素

投资者是众筹中最弱势的群体。投资者对众筹融资知识的认知，不仅依赖于自身的法律知识储备，更需要监管部门的宣传与普及。监管部门不仅负有宣传义务，而且要对融资方与众筹平台进行行为限制，要求其做客观摆明利弊的分析，不做夸大性的利益回报描述。避免群众在利益驱使下，盲目地参与充满风险的众筹。

4 房地产众筹融资的法律规制路径

由上文可知，针对房地产众筹融资，要规避风险、加强管理、令新型众筹融资方式在我国取得长远发展，就应立足于国情，借鉴国外成功的优秀经验，创新发展众筹融资的法律规制路径。endprint

4.1 法律因素的规制路径

4.1.1明确众筹融资的立法基础

众筹融资既成功解决中小企业融资难的问题，又成功为投资者觅得一种服务与利益并存的投资方式，促进了金融业发展。然而，融资之所以存在巨大风险，最根本的原因在于我国法律并未赋予众筹合法性地位。当务之急，为了缓解民间融资不规范的局面，为解决中小企业融资难问题并促进房地产行业的发展，我国法律必须以立法的形式，确立众筹合法地位，支持众筹在我国的发展，制定原则性的标准，随着众筹的应用再逐步细化。

4.1.2明确市场准入机制

市场准入机制主要针对的三方主体即投资者、融资方与众筹平台，只有对三方主体资格加以限制，方可避免房地产融资市场混乱、不规范等情形。

针对投资者的市场准入，我们可以限制投资者所用于众筹投资的金额比例，不同资质的投资者其所投资金额也不同，另外，对投资者选择的众筹融资形式也应予以限制。投资存在风险，制定具体详细的规定，降低投资者风险，是保证金融秩序稳定、社会稳定的基础。

针对融资方的市场准入，应对融资者的信用等级、资产额、抗风险能力、项目情况等方面进行了解，并对不同等级的融资方的融资的金额大小，选择的众筹融资方式予以限制。融资方的各项指标事关投资者的权益实现的大小，因此，必须对融资方实行严格的准入审核。

针对众筹平台的市场准入，首先明确众筹平台是以互联网技术为依托面向广大群众的媒体，其一旦发生负面的情形，影响的广度与深度都是巨大的，因此要对其做好监管；其次，融资的模式是多种多样的，不同的众筹融资模式，众筹平台的准入程序，资格条件是不同的。对众筹平台的经营范围、法定职责及监管程序应该做出详细的规定，保证众筹平台有序、阳光的发展。

4.1.3完善信息披露制度

我国信息披露制度尚处在发展初期，在整个众筹融资中并未达成统一的共识。然而，信息披露制度成熟与否直接关系着投资者的知情权的实现，关系投资者的切身权益。众筹平台首先要及时接收融资方提供的融资项目信息以及融资方的资产、信用等级等方面的信息，接收后需尽快审查，以保障信息真实，方可对投资者进行披露。当然，众筹平台的信息披露义务不仅存在于众筹前期，而是持续存在于众筹融资活动的全程。在项目的每个时间节点，众筹平台都应及时向投资者披露项目的进程。信息披露制度，是真正实现投资人权益，确保投资人真正参与房地产众筹中的制度，它是保证信息透明与公开，是房地产众筹融资完善的关键一步。

4.2 机制因素的规制路径

4.2.1完备的众筹运行机制

众筹融资的具体运行机制分为以下三个阶段：项目发布机制主要是由发起人把项目提交到众筹平台，众筹网组织人员审核项目。审核一旦通过，则对项目的形式与内容进行确定；市场运营机制，也是整个众筹过程中正式筹资的过程，同时也是市场推广的过程，在其间，平台可以吸引潜在的客户，迅速建立供应链与销售渠道；资金流转机制是在众筹过程中资金的流转程序，我国目前为保护投资者，实行资金预付制度。

4.2.2引入第三方监管机制

房地产众筹融资的主要对象是资金，资金的安全关系着投资人的预期利益能否实现与融资方信誉的高低。为了避免融资方欺诈或者融资方收取资金后使用方式不正确、转换资金用途等不符合约定，可能造成投资者损害情形的发生，我们需要引入第三方机构介入众筹融资的过程中，对融资方所募集的资金进行监管，依照国家规定或者行业规定，待融资方的项目依约实现某种进度再进行一部分的发放，特殊情形下，融资方急需资金时，可以效仿民法中的担保制度，由融资方质押、抵押某物或者由第三人出具担保，方可实际获取融资金额。总之，第三方监管机制的主要目的是保障投资者的资金不受到非法的侵害，尽可能的减少投资者不合理损失，维护社会正常的稳定的金融秩序。

4.3 社会因素的规制路径

在接触众筹融资时，人们能以法律的角度去认识它、能意识到其所带来的经济利益、与可能产生的法律风险、以及面对侵害如何运用法律去维护权益等情形，这才是依法治国，实现全民知法、守法的最高理想。法律知识的宣传与教育，不是一蹴而就的，而是持久、长期的；不是单独个体的努力可以实现，而是需要全国人民的共同努力；不是仅仅提出口号，而要在社会各方面予以实践，总而言之，加强法律知识的宣传与教育需要我们共同持久的努力。

5 结语

目前，国内对房地产行业的众筹融资体系建构正在进行积极的探索与实践。而鉴于当前房地产行业面临诸多问题，实行众筹融资制度有重大的意义：第一，它不仅可以给房地产行业提供一种新型的融资方式，还可以恢复房地产行业的复苏；第二，它是集投资与服务于一体的新型融资方式，不仅仅给投资者提供了新的投资选择，还可以缓解买房难的问题，为社会带来巨大的资源配置效益；第三，它可以最大限度的吸引社会上的闲散资金，增强资金的流动性，对资金充分利用，缓解中小企业融资难的问题，促进中小企业的发展。因此，面对目前房地产众筹融资制度存在的困境，我们应当全面进行研究与应对，借鉴国外先进经验，从多角度多领域进行破解，寻求融资方、投资者与众筹平台三方之间的利益平衡，促進我国房地产众筹融资制度的发展。

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