朱丽娟

（重庆建工集团房地产开发有限公司，重庆 401122）

1 引言

资金管理是指企业为保证战略发展规划和短期经营计划的实现，通过资金的筹措（包括销售回款及融资性筹措）、资金投放及日常管理，合理并有计划地安排各类支出，使项目运营能顺利推进，同时在实施过程中保证资金的安全性和高效运转。

2 房地产企业资金管理的原则

2.1 集中管理原则

房地产企业的命脉即资金，所以首先资金应由集团公司（或总部）统一集中进行管理，各项目及职能部门的资金及银行账户均应由集团财务统一管理。

2.2 授权管理原则

集团公司负责公司各项目、各职能部门资金收支总额度的管理控制，各项目、各职能部门的具体资金收支由集团分级授权进行管理。

2.3 以收定支原则

房地产企业资金支出必须建立在年度、季度、月度销售回款的基础上进行计划性开支。

2.4 刚性管理原则

经集团公司审批确定的资金管理制度、原则、目标、计划、方案等均须严格遵照执行，任何个人、部门均不得突破。

3 房地产企业资金计划管理

房地产企业应根据企业战略及定位编制中长期资金计划，在具体管理中还应编制年度资金计划、月度资金计划，以及各开发项目的全周期资金计划。

3.1 中长期资金计划

企业应根据公司战略、中长期发展规划要求编制中长期资金计划，应全面把控企业未来几年的发展方向、资金流向及资金瓶颈，以提前做好开发、销售策略及融资规划。

3.2 年度资金计划

为了更好地落实企业中长期资金计划，企业还应针对当年各项目、各职能部门资金计划执行情况进行分析，并形成分析报告报集团公司董事会审议，并编制下一年度的资金计划，以便于企业整体布置年度工作计划。

3.3 月度资金计划

房地产企业应在年度资金计划的基础上，进一步细化分解到月度资金计划，以便根据实际业务情况指导具体工作。首先应进行当月回款计划及完成情况分析、各项目现有可售货值及未来三个月开盘节奏情况、应收账款分析、各项目及工程节点情况、本月刚性经营支出计划完成情况及计划分析；其次综合月度资金余额结合现有融资收支节奏、投资节奏、销售回款及重要节点提出要求和建议；再次，根据下月生产经营及投融资情况编制下一月度资金计划；最后组织各资金计划编制单位召开月度资金平衡会，对月度资金计划进行分析、平衡及审批。

月度资金计划审批后，月度资金收支严格按照计划执行（除不可抗力因素外）。

4 房地产企业资金收支管理

4.1 经营收支管理

4.1.1 经营收入管理

房地产企业经营收入主要包括销售收入、建筑收入、物业收入及其他业务收入等。

房地产企业经营收入的核心及主要来源为销售收入，在销售收入的资金管理上房地产企业应重点加强对在途资金（或应收账款）的回收，明确销售信用政策，建立信用评价体系，有效运用客户信用；规范现场销售回款相关流程，促进应收账款的快速回笼。

4.1.2 经营支出管理

房地产企业经营支出主要包括土地相关费用支出、前后期费用支出、建安费用支出、销售支出、人员支出、税金支出等。经营支出必须严格控制在资金计划内（特殊不可控因素除外），房地产企业在日常经营支出管理中，可根据经营支出的支付时间及金额分为刚性支出和弹性支出。刚性支出即在支付时间及金额上必须严格按照合同或规定执行的支出，如土地相关价款、政府行政事业性收费、民工工资、水电费等；弹性支出即在支付时间或金额上存在调整空间的支出，如其余建安工程款、营销费用、差旅费等。企业根据两种不同类型的支出分类，对于刚性支出每月根据合同约定或政府规定期限内缴纳支付，针对弹性支出每月可分时间段进行集中支付，做到资金支出在资金计划控制下合理统筹安排。

4.2 融资收支管理

4.2.1 融资收入管理

房地产企业融资收入主要包括开发贷款、经营性物业贷款、流动资金贷款等。房地产企业应对各项融资业务活动所涉及的融资计划、融资方案、融资活动后评估进行全周期管控，且各项融资计划及融资方案的编制、执行、考核必须符合企业融资战略规划及目标，各项融资工作需根据企业发展战略规划和年度经营目标，统筹安排，以最优的融资结构筹集资金，满足企业的资金需求。

房地产企业还应建立融资计划管理体系，并以企业三至五年战略规划、企业年度投资规模、企业年度经营目标、项目经营计划为依据，与企业中长期资金计划、年度资金计划、月度资金计划及各项目全周期资金计划相结合，满足年度资金缺口为核心，调整融资战略，编制财年融资计划[1]。

4.2.2 融资支出管理

房地产企业融资支出主要包括贷款本金归还、利息支付、中间业务费等其他融资费用。对于融资利息的支付，企业应实时关注金融机构贷款利息变动，并建立健全利息管理动态台账，做到利息支付准确无误；对于贷款到期本金的归还，应严格把控贷款合同约定的到期日与到期金额，并结合日常经营支出，提前安排资金并完成支付，以保证企业的良好信用。

4.3 投资收支管理

4.3.1 投资收入管理

房地产企业投资收入主要包括投资于金融资产获得的相关收入及投资于联/合营单位取得的相关收入等。

4.3.2 投资支出管理

房地产企业投资支出主要包括股东分红、投资于金融资产的相关支出、投资于联/合营公司的相关支出等。

5 房地产企业存量资金管理

房地产企业存量资金主要包括现金、银行存款、有价证券及支票、承兑汇票等票据。对于存量资金的管理应遵循“集中管理”、“资金安全”原则。

5.1 现金管理

由于房地产企业房款收入及工程款支出的大额性，建议房地产企业原则上实行“零现金”管理，除特殊需要外，不得存有现金。如因业务需要收取或支付现金的，应实行向财务部提前报备制度。

5.2 银行存款管理

由于房地产属于资金密集型企业，一般银行存款的金额较大且银行账户较为，为更好地加强银行存款管理，充分发挥集团总部的资金集中管理职能，建议大的房地产企业集团开通银企直联系统，并及时反映全集团所有银行账户余额，在充分考虑银企合作关系基础上，由集团公司统筹银行存款资源在各银行间的分配，以达到维护最佳银行关系的目的。

6 结语

围绕企业目标开展的经营活动与企业财务管理的核心——资金管理是紧密相连的，加强资金管理和资金安全，提升资金周转效率是关系到企业特别是房地产企业经济效益与可持续发展的重要因素。不断加强和更新对资金和资金流的管理，优化资金监控环境和运作流程，以便更有效、更贴近实际地监控企业财务风险和运营风险。