陈柳蓉 刘昊

为完善老旧小区的居住功能，提高居住的安全性和舒适性，改善居住环境，提供生活便利，北京近些年来开展老旧小区更新改造的工作，本文主要从设计角度分析总结老旧小区节能改造的要点和特点。

老旧小区主要指2000年以前建成，至今仍在居住使用，建设标准不高、使用功能不全、配套设施不齐、年久失修存在安全隐患、缺乏物业服务，不能满足人们正常或较高生活需求的居住小区。老旧小区具有以下特点，一是老旧小区房屋产权形式多元化，有房改房、承租公房、回迁房、商品房，由此形成了较为复杂的所有权结构和居民结构；二是老旧小区房屋节能、宜居性能较差，大部分老旧小区建筑围护结构未达到现行节能标准要求，多层建筑普遍缺少电梯，无障碍设施、服务设施缺乏，部分建筑存在结构安全性能差、防火性能差等安全问题，小区管网老化，失修失养，"跑冒滴漏堵"现象严重，停车设施配置严重不足，影响居民正常生活。为解决这些问题，老旧小区整治以节能改造为重点，更新保温防水，更换户内上下水管线，更换室外地下管线，维护或新增安防消防系统，维修照明系统，小区环境绿化整治，有条件的多层建筑可以增设电梯，有结构安全隐患的应进行结构加固。以达到消除安全隐患，维护建筑主体，减少能源消耗，方便物业管理，改善居住环境，提升小区整体品质的目标，为居民提供一个良好适宜的生活环境，为打造智能化社区管理提供良好条件。

节能改造是老旧小区综合整治的首要工作。建筑能耗约占社会总能耗的1/3，整个城镇的能耗占社会总能耗的比例更是高达80%以上，采暖能耗是建筑能耗的最大组成部分。特别是既有建筑能耗是新建建筑的2倍多。上世纪90年代以前建成的建筑外墙通常未设置保温层，1990年到2000年的建筑以内保温为主，2000年后逐渐开始采用外保温技术，以聚苯板、挤塑聚苯板作为常用保温材料。对应的设计标准为北京市《居住建筑节能设计标准》DBJ 01-602-2004（节能65%）。随着建设标准、防火要求的不断更新，2009年末2010年初，对建筑外保温材料提出了更高的保温要求和防火要求。（公通字[2009]46号文件全文）不燃材料外保温做法开始起步推广。2012年北京市发布的京公消字〔2012〕391号文中明确提出“本市老旧小区综合改造的建筑外保温工程中应采用燃烧性能为A级的保温材料以及燃烧性能为复合A级的热固性保温材料”。在[2013]187号文中对复合A级热固型材料进一步明确要求。2015年5月1日实行的《建筑设计防火规范》GB50016-2014对保温材料的燃烧性能和防火构造提出了明确规定。《既有居住建筑节能改造技术规程》DB11/381-2016（北京市地方标准）还提出有机类保温材料应采用遇火后无熔融滴落物积聚且阴燃性能合格的材料。目前旧改项目常用外保温材料为复合A级硬包聚氨酯板、复合A级硬质酚醛板、A级复合岩棉板等（外保温系统应采用一定厚度不燃材料做防护层）。目前指导节能改造的技术文件日趋完善成熟，这些标准和规范规程保证了既有建筑节能改造工作的顺利进行。

北京市从2012年开始大规模的老旧小区综合改造，现有建筑节能标准低于50%需进行节能改造，改造执行节能65%设计标准。目前新建居住建筑的节能标准执行节能75%。

个体建筑的特殊性、住户工作的复杂性、施工安全的艰巨性等构成既有居住建筑综合整治的难点，改造应以满足安全性优先，降低建筑能耗，提高室内舒适度为目标，尽量减少对居民正常生活的影响。施工期间安全防范，如消防安全、人身安全；环保措施，如控制粉尘扬尘、控制排放等是做好该项工作的前提。

对维护结构进行节能改造时，不应改变既有建筑主体结构构造。应对阳台、屋面等局部结构承载力进行复核、验算。当阳台等局部结构安全不能满足节能改造要求时，应采取加固措施。如在底板增加三角支架，阳台栏板外围增加钢板带抱箍等。屋面荷载不能满足节能改造要求时，应采取相应安全措施。

外保温改造应考虑后期维护的便利，尽量使用自洁性高的、防水高弹墙漆，外保温建议采用双层抗碱玻纤网格布以增强抗裂效果。根据原有墙面的不同情况，基层墙体应处理到位，达到满足增设外保温的基层要求，有渗漏问题的墙面应进行防水处理。由于保温材料较为松软的特殊性，近人部位外墙需采用强度较高的保温材料，并建议采用面砖或石材等硬度较高的面层，如采用涂料则建议角部增加金属护角。底层、每层或隔2-3层设置保温板托件。

外墙面空调机支架及护栏宜设置同外保温厚度的附加角钢埋件，以便后期更换支架时不破坏墙面外保温。空调机罩宜采用轻质高强一次成型的金属铝板。雨水管采用铝合金雨水管等。女儿墙顶部在做完保温后宜加金属压顶板保护。

进行采暖和非采暖空间分隔时，墙面保温部位主要为楼梯间墙面、通廊处外墙，由于这些部位为疏散通道，因此采取保温措施时应以不改变原有效疏散宽度为前提，并且应采用A级保温材料，可以采用的材料有A级保温浆料和A级超薄绝热板。多层住宅多为砖混结构，如楼梯间墙面抹灰层已松散脱落，则可以铲除原有面层，直接改为保温砂浆内墙面。高层住宅楼梯间多为混凝土结构，面层较薄，在不减小现有疏散宽度的前提下，可采用薄型A级绝热板。走廊部位通常为混凝土预制墙板，可采用A级保温砂浆抹面抹平或直接粘钉A级绝热板。保温厚度通常约为25-30mm。采暖和非采暖楼板分隔措施，同样应采用A级保温材料，可采用在非采暖空间顶板上方粘贴、喷涂、粘锚、吊顶保温材料的形式。

更换外窗时建议采取外窗框与基层墙体外侧平齐。如受现场条件限制采取原位置更换时，需注意在窗户外侧四周热桥部位采取保温措施。外窗开启方式建议采用密闭性较好的（复合）平开窗。不具备条件的部位可采用推拉窗，但需采取防坠落措施，并应满足节能标准要求。

屋面改造时根据原有屋面保温和防水的情况可采取以下几种形式：

原有防水层仍有效时，在屋面承载力满足安全要求时，可在原有防水层上增设保温层后再设防水层。原有防水层失效时，应铲除原有防水层和保护层后设置保温层和防水层。有条件的屋面可考虑铲除原有保温层和防水层，重新设置保温防水层。但由于早期建筑通常采用加气砌块或焦渣混凝土等材料同时充当保温找坡层，彻底铲除会造成大量工程垃圾，清运工作量大，工期长，受天气条件限制，对顶层住户影响大，一般较少实施。对于已经平改坡的屋面，由于原有金属坡屋面通常已有10年，改造时可视情况维护屋架结构，更换屋面板，可采用金属板瓦或树脂瓦。由于平改坡的坡屋面通常为非密闭空间，保温防水改造建议在原平屋面上进行。工程中发现早期平改坡的屋面通常也做了平屋面保温防水改造，但多采用的是发泡聚氨酯保温防水一体化材料，材料老化变形，防水不易修补，建议清除后重新改造。

随着90年以前建筑的整治工作接近尾声，党的十九大报告宣告中国特色社会主义进入了新时代，为不断满足人民日益增长的美好生活需要，使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续，90年代以后至2000年初小区建筑的维护和提升也提上日程。

目前外保温修缮的工程实践较少，需要在以后的工作中摸索总结。由于早期保温材料通常为可燃性材料，原有保温材料的拆除工作在施工过程中难免材料裸露，施工期间的防火安全需要重点防范。如仅清除面层重新固定保温板，则施工期间扬尘需要重点采取措施。