张翠翠

1月5日晚间，“兰州首个松绑限购政策”出台，对部分区域取消限购；继续限购区域则取消限购社保、纳税证明，但同时加码实施限售，需满3年才可交易。

此消息迅速登上热搜榜，可谓给2017年调控降温的楼市舒了一口气。在过去的2017年，为了响应“房子是用来住的，不是用来炒的”美好愿景，楼市降温、打击投机炒房行为的政策下发很多，此次从兰州开始的“松绑”，是不是给全国楼市迎来升温的可能？

本期我们邀请山东财经大学科研处处长、山东财经战略研究院院长、二级教授、博士生导师张志元，谈一下“兰州限购松绑”后的“楼市解读”。

2017年“调控”后，房地产的“分化局面”

《齐鲁周刊》：2017年楼市调控政策后，2018年楼市迎来什么基本面？

张志元：2017年，我国的房地产市场先后经历了限购、限贷、限价、限商、限售等调控洗礼，全国共有110个城市累计发布250多次调控政策，涉及129条限购政策、169条限贷政策、48个限售政策等。据国家统计局发布2017年11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2017年11月份，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。

由此，全國的房地产市场出现了不同的分化。一，成功地通过新房控制住了二手房的价格。房价的环比增幅从之前的4%-5%降低了不足2%，而且从一二线城市转移到了三四线城市。热门城市的房价基本处于停涨的阶段，北京最为明显，二手房的价格累计下跌了15%-20%。在调控政策下，新房和二手房产生了价差，新房的停涨意味着二手房不可能独自上涨，并且新房的锚定作用十分显著。最主要的影响还是表现在预期上，第一阶段是新房停涨拉住二手房价格，现阶段则是一些二手房房主开始重新向下调整自己的预期，新房和二手房之间的价格差正在缩小，挂牌价逐步走低就是证明。

二，地王开始消失。2016年全年共产生了336个地王，平均溢价达到了264%。地王的背后都是泛滥的资金。2016年开发商融资成本比较低，而且由于销售火爆，现金流总体充沛。但到了2017年，去杠杆是严厉的，资金供给方面，开发商融资受限，信贷开始重点支持租赁，大房企开始寻求海外融资，中小房企渠道有限，压力很大。大的房企都开始寻求成本更低的土地，降低负债。

三，全国房价的走势分化明显，三四线城市成为涨价的主力军。其中一线和核心二线城市，在3月份严厉的调控政策后，房价便开始止涨，进入下半年，上述城市房价则纷纷进入下降通道。尤其是在二手房领域，而新房则受政府限价影响，持续保持平稳。相比一线城市和核心二线城市，绝大多数三、四线城市在去库存政策的引领下，年内房价持续飘红。“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策效果继续显现，但随着三、四线城市基本完成去库存目标，全国商品房库存量已降至3年前水平，去库存政策也逐渐退出，房价涨幅开始放缓。

四，房企开始注重长租领域，租购并举被认作是房地产市场的长效机制。在租购并举的住房制度环境下，长期租赁市场将得到前所未有的支持与鼓励，降低土地价格、发展房地产信托基金无疑都是有效的工具，降低土地价格将使得过低的租金回报到合理水平，二房地产信托基金则增加其流动性，必然吸引更广泛的社会资本参与。

楼市调控进入“精准调控”阶段，从“因城施策”细化到“一城多策”

《齐鲁周刊》：“兰州限购松绑”政策的意义，从热搜榜第一名则看出，其价值已经跳出了兰州这一个城市的地理范畴，变成众议口中的“难道是全国房地产调控政策松绑的开始？”有人追问，其他的城市会如何跟进？更重要的是，被紧急降温的楼市，是否会掀起新一轮的涨售潮？

张志元：1月8日，在取消市内部分区域限购政策实行的第一天，兰州便忙不迭发布了一份内容说明：“此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。”并再次明确严格商品住房的价格监测和管控，新房销售时售价不得高于报备价格。

事实上，部分城市所谓的政策“松绑”并不能说明房地产调控政策已经松动。从房地产政策的大环境来看，最近一次的中央经济工作会议已经将调控定调为“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性与稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。

这刚好对应了此前对楼市调控政策“一刀切”的诟病，明显对刚需和改善型住房并不友好，而且不因地制宜的楼市调控，对当地的经济也有影响。进入2018年要重点做好的工作之一就是要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。

所谓实行“差别化”调控政策，就是要根据不同城市的不同需求制定适合这个城市的房地产调控政策，对以往推出的调控政策进行优化。而兰州也成为首个按照分类调控的要求，结合自身的情况，有选择地松绑调控政策的城市。在松绑限购政策的同时，兰州对限售政策做了加码，部分限购区域内购房需满三年才能交易。此举也是对炒房行为进行有效遏制，有利于更好地落实中央“房住不炒”的定位。

可以预见的是，后续还将会有城市对现有房地产政策进行调整。但并非政策转向，而是通过差别化的调控和适度的微调来保持房地产市场的平稳健康发展。这也预示着房地产调控开始进入到精准调控阶段，从以往的“因城施策”细化到“一城多策”。

2018年的济南楼市走向：“西进东拓”将成为新的增长点

《齐鲁周刊》：未来政策已经进入松绑周期，至于济南什么时候松绑，目前还没政策出现，但是过去被“调控”最严的一年，济南的刚需市场确实受到了“打压”。进入2018年，济南楼市将呈现哪些变动？

张志元：济南东部，凤凰城、中铁逸都等几个不错的房地产项目，从目前来看，这些房产的主要劣势在于配套设施不健全，位置偏远，交通不便，但相对于高新区的房价要低很多，故而很多购房者退而求其次。但是伴随着章丘的撤市设区，山东大学、山东财经大学校区在东部的落成以及轻轨与地铁的完工，土地都划归济南市统筹安排，对接更加融洽，未来的东部将是济南的“后花园”。并且东部的土地供给充足，消费者的关注度会持续升温，商品房与商业地产开始抢滩济南东部。

济南的西客站一直以来被认为是济南房地产的价格洼地，近几年西客站房地产市场不容小觑，目前西客站片区缺少新的楼盘入市，而整体的入住率又变得越来越高，居住与商业需求角度都有较大缺口。在规划之初，西客站片区定位为齐鲁新门户，市级公共中心，是以高端商务、金融商业、文化会展为主导功能的复合型交通枢纽新区。按照规划，青岛路和二环西路将成为城市快速路，另外，规划还预留了轨道交通R1和R2线的控制线。目前宜家家居、麦德龙、济南最大的会展中心、三馆都在这里聚集，再伴随着餐饮、娱乐休闲的地方逐步配套落实，西客站的房价将会有新一轮的上涨。但目前看西客站的房源供给已经十分紧缺。

从目前的形势来看，“西进东拓”将是未来济南新的发展思路，未来济南的城市中心将是“集而奢”的布局，并且中心城区的房价溢价率已经很高，涨幅不会太大，未来济南的东部与西部将是新的投资热点，西客站的土地供给开始出现紧张，东部由于章丘区与地铁的存在，未来将会有较大的上扬，孙村、章丘、西客站片区或成为未来的强势增长点。