杨焰

摘 要：本文基于房地产企业一二级联动开发项目全生命周期流程的特点对项目各个阶段的风险进行分析，提出了相应阶段的风险控制对策，并构建全生命周期流程的风险预警系统对项目风险进行实时监控。

关键词：生命周期；开发；风险管理

房地产企业一二级联动开发的工作阶段划分

项目投资决策阶段

本阶段主要是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的项目开发策略，以确定一二级联动开发经营的区域、类型和时机。

项目前期准备阶段

本阶段需要完成项目公司的搭建，完善组织架构，明确开发主体和各自的主营业务，构建经营模式和盈利模式，设置合理的关联交易，实现联动开发创造组织条件。

土地整理实施阶段

本阶段要经过国有土地收储、集体土地征迁补偿、市政基础设施建设、一般还包括安置房的建设等工作。

土地整理完成，进入市场挂牌交易阶段

本阶段是使生地变为熟地，完成一级土地整理后，土地指标的获取、出让条件的设置、土地整理成本（代垫资金）的返还、收益的确认以及实现一二级联动开发。

取得土地开发权阶段

本阶段主要通过土地交易市场获取土地开发权，依据项目投资时测算的拿地价格、拿地策略，进行一二级联动开发，实现项目收益的最大化。

房屋开发实施阶段

本阶段是指开发项目从招标确定承包单位、开工建设到竣工验收所经过的过程。

项目租售出售

本阶段的主要任务是把在建和建成的项目销售出去以获得销售利润。

房地产企业一二级联动开发各阶段的主要风险

从总体来看，在项目开发初期即投資决策阶段的风险发生概率最高，但是风险损失程度较低；而在项目收尾阶段即房地产项目租售阶段的风险发生概率较低，但是一旦发生风险，风险的损失程度较高。项目各阶段风险发生概率与风险损失量之间的关系如图1所示。

项目投资决策阶段

本阶段面临的风险主要有国家政策风险、项目运作能力风险、市场风险和可行性研究的风险。

项目前期准备阶段

本阶段面临的主要有项目融资能力风险、项目规划风险。

土地整理实施阶段

本阶段面临的主要有控地风险、资金风险和效益能否实现的风险。

土地整理完成，进入市场挂牌交易阶段

本阶段面临的主要有政府信用风险、收益分配风险和土地指标取得风险。

取得土地开发权阶段

本阶段面临的主要有取地风险、资金风险和拿地机会成本的风险。

房屋开发实施阶段

本阶段面临的主要有招标风险、合同风险、工期风险、项目质量风险和开发成本控制的风险。

房屋租售阶段

本阶段面临的主要有价格风险、营销风险、资金收回风险和税收筹划风险。

房地产企业一二级联动开发风险控制措施

在房地产企业一二级联动开发经营中，根据项目风险的特点和对风险发生的概率和风险影响程度的估计来选择合适的风险控制方法及应对措施，下面针对房地产一二级联动开发项目各阶段来阐述各阶段风险的应对措施。

项目决策阶段

决策阶段关系整个项目投资的成败，如果在决策阶段采取有效措施进行风险控制，可以减少投资风险，增加投资成功的概率。决策阶段可以从以下几个方面进行风险控制：1.充分做好项目可行性研究，2.建立健全组织机构和管理体系；3.充分做好实施房地产一二级联动项目的要素评估。

项目前期准备阶段

前期准备是为后续项目的实施做准备，在本阶段项目管理者应做好整个项目的实施规划、设计等前期准备工作。本阶段应实施好以下几个方面的控制措施：1.仔细研究项目的设计与规划方案；2.重视开发项目的可行性研究，根据融资能力配置投资项目；3.积极拓宽融资渠道，搭建新的融资平台。

土地整理实施阶段

本阶段主要做好对土地一级开发成本的控制、合理对每个环节的资金进行安排以防止出现资金紧张的局面以及在一级整理过程中做好为二级拿地的铺垫工作等。本阶段主要从以下几方面提前做好防范措施：1.基础资料翔实、准确；2.周期安排合理、确保可行；3.控制投入节奏；4.设置控地策略。

土地整理完成，进入市场挂牌交易阶段

本阶段一是要将整理好的土地验收移交土地储备机构；二是政府取得土地指标后，安排土地挂牌出让的时间，为企业实现土地整理分成收益与土地二级开发权做准备。本阶段主要做好以下几方面的控制措施：1.对政府的信用情况进行评价；2.与地方政府建立良好的合作关系；3.权责界定明确；4.获取土地指标；5.建立土地整理成本、收益的预分配机制；6.建立科学合理的回款机制。

取得土地开发权阶段

本阶段是土地二级开发的起点，也是项目能否实现一二级联动开发的关键环节。本阶段要做好拿地价格测算以确定是否拿地进入一二级联动开发，同时要做好资金的安排与融资工作，因为如果确定拿地，需要交纳拿地保证金和土地出让金。另外，土地顺利拍卖出去后，要加快一级土地整理资金回收与一级土地整理收益的收回。本阶段主要做好以下几个方面的控制措施：1.做好拿地价格临界值测算；2.加快资金周转速度，提高资金的使用效率；3.做好资金统筹安排与拓展融资渠道。

房屋开发的实施阶段

本阶段是房地产二级开发实施的阶段，是项目生产产品的实施阶段，关系到项目能否取得成功以及建造的房屋是否顺利出售和收回投资取得的收益的关键。本阶段主要做好开发成本的控制、项目招标、合同、工期、质量、安全等方面的风险控制，以确保项目的顺利实施。主要做好以下几方面的控制措施：1.在项目的建设过程中，通过合同条款约定，将自己不愿意承担的风险或无法控制的风险转移给相应的承包商；2.对于工期风险、质量风险和安全风险，由于这些风险的主要控制权在承包商手中，开发商会在合同中明确工期、量和安全的要求并制定相应的奖罚措施，如果达不到要求，会要求承包商承担相应的损失；3.按期做好成本编制与分析。

房屋租售阶段

本阶段是房地产一二级联动开发项目开发过程中的最后一个也是十分重要的一个环节。只有在这个阶段顺利地将项目开发的建筑产品销售或出租出去，才能实现房地产的最终收益，获取最终的开发利润。本阶段主要做好以下几个方面的控制措施：1.采用差别定价策略；2.采用价格折让策略；3.采用前期包装和后期营销相结合的方式；4.积极加强对国家税收政策的研究。

房地产企业一二级联动开发风险监控体系

建立房地产企业一二级联动开发项目全生命周期的风险应对体系是通过对项目各阶段的风险信息进行分析，根据各阶段的安全评判标准，对严重超标的风险因素发出警报，并及时应对，避免对相关阶段产生影响。房地产企业一二级联动开发项目在运作过程中由于缺乏相应的风险机制，在风险应对和监控中很少使用此方法。

结合房地企业一二级联动产品开发项目全生命周期流程的特点建立风险预警应对系统，如图2所示。其中TR代表项目总体风险系数，TRn代表可承受的最高风险系数，TR1代表最低风险系数；SR代表某重要因素的风险系数，SRn代表某重要因素可承受的最高风险系数，SR1代表某重要因素的最低风险系数。

（作者单位：成都统建城市建设开发有限责任公司）

【参考文献】

[l]李启明，郑磊.现代房地产项目全寿命周期管理[M].东南大学出版社，2006.

[2]张亚莉，杨乃定.项目的全寿命周期风险管理的研究[J].科学管理研究，2004（04）.[3]刘俊峰.土地一级开发模式存在问题与对策研究—以北京市为例[J].北京房地产，2008（05）.