魏蓉

【摘要】自2014年，受通货膨胀和宏观调控双重因素的影响，房地产开发投资出现较大幅度下降的局面，甚至商品房销售存在一定去库存的压力。而此时推出的房地产企业“营改增”政策，将有助于降低房地产业税负，促进房地产业健康有序发展。基于此，文章以甘肃省房地产业为例，从税负和房地产业上下游链条两个层面分析“营改增”对房地产业的影响，从而预测“营改增”后房地产业发展趋势。

【关键词】房地产业 “营改增” 税负分析

一、房地产业“营改增”的意义

随着1998年我国开始推行住房商品化，房地产业已迅速成为国民经济的重要支柱产业。另一方面，2016年3月财政部、国家税务局联合对外发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中明确提出：从2016年5月1日起，房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业被纳入营改增体，而由于增值税的税收中性这一税制特征使能更好地避免重复征税这一问题。因此，房地产业“营改增”政策的实施，一方面，可以紧密连接起整个房地产业链的各环节，优化行业结构；另一方面可以减轻房地产企业因重复征税而导致的过重税负，从而有效降低人们购买房屋的成本，达到“去库存”的目的。

二、“营改增”对甘肃房地产业的影响分析

房地产业“营改增”有利于解决我国长期存在的重复征税、增值税抵扣链条不完整等问题。以下将从房地产业税负分析和上下游产业链条两个方面具体分析“营改增”对房地产业的影响，及在此基础上以甘肃省为例对未来房地产业发展进行预测分析。

（一）甘肃房地产业“营改增”后的税负分析

为清楚判断“营改增”前后对我省房地产业税负的具体影响，需要首先建立房地产业“营改增”前后的税负方程模型。

为简化问题，文章在分析过程中假设房地产企业是只从事房地产开发、销售房地产的一般纳税人，且“营改增”前后房地产业的营业收入（不含税）R不变。因此，建立房地产业税负方程模型如下：

1.“营改增”前，房地产业缴纳的是营业税。鉴于营业税属于价内税，所以其计税的依据是纳税人提供应税劳务所取得的营业额，并按该应税劳务适用的税率，计算应缴的纳营业税。

即，应纳营业税额=R×[5%×（1-5%）]

2.“营改增”后，房地产业改缴增值税。而增值税属于价外税，其以纳税人生产经营活动所产生的增值额作为计税依据，且仅需对本环节的增加额缴纳。

所以，应纳增值税税额=销项税额-进项税额=R×11%-∑tiGi

其中，设Pi为房地产业可进项税抵扣的第i种外购商品的（不含税）价值；ti表示第i种外购商品所对应的增值税税率。

依据甘肃省2010～2014年房地产业实际发展数据，以上述建立的房地产业税负方程模型，测算在营业收入同等的情况下，我省房地产业实际缴纳的营业税额和“营改增”后假设可以缴纳的增值税额，两者的对比情况如图1所示。

根据图1可以明显看出：在营业收入下同等的前提下，“营改增”可以每年让我省房地产企业少缴纳2亿左右的税金，大大降低房地产业的税负。这主要是因为“营改增”前房地产业的税收主要集中于交易和存留这两个环节，其中交易环节包含营业税、契税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加；存留环节包括房产税、城镇土地使用税。

基于此，因为流通环节存在的税种交叉重叠、税负较重，以及流通环节与存留环节的税负不平衡等原因，重复征税的问题不可避免地存在。尤其是营业税与土地增值税的重复征缴，因为房地产企业在开发产品时，不仅在销售不动产，还对土地使用权进行转让，这就造成同一纳税主体、同一税基的多次征税问题，从而引起税收的重复征收，但增值税制就可以很好的解决这个问题。

（二）甘肃房地产业“營改增”后对上下游产业影响分析

房地产企业在项目开发过程中，涉及到的上下游链条主要是建筑业与销售不动产这两个。

“营改增”前房地产业外购上游建筑业的建筑材料时同时要负担营业税和增值税，且这两部分的税额房地产企业是无法在下游后续销售时给予扣除。因此，二者的税额也相应的纳入房地产开发企业建造成本，即“营改增”前房地产业承担了相当大的上游建筑业的税负。

以甘肃省为例，根据2012年甘肃省投入产出表的相关数据计显示，一方面，该省房地产业的上游增值税应税行业投入房地产业的价值为200多亿，但根据营业税的规定，这部分投入产值无法在销售时形成增值税的进项予以抵扣，造成一省的房地产业税额每年多征近30亿；而房地产业投入下一环节的产值也高达505亿，营业税无法在下一环节得以抵扣的税额为25亿元。基于此，说明房地产行业“营改增”后，使重复征税问题得以解决，大大降低房地产业的税负负担，完善上游抵扣链条。

此外，根据2012年甘肃省45个部门投入产出值和当前我国增值税征收范围估计“∑tiGi”的值，即先分析该省房地产业的主要中间投入情况及增值税进项税额能否抵扣情况，从而测算出房地产业进项业务发生额占销售收入的比例为多少。根据测算，“营改增”前甘肃省房地产业前十大上游行业直接消费占房地产业中间投入比重35.39%，增值税应税行业对房地产业的中间投入占投入总额的31.20%。这就意味着，房地产业“营改增”实施后，至少有31.20%的中间投入能够直接形成进项抵扣税额，使房地产业中间投入中能够形成进项税额抵扣的比重增加到86.55%。

三、甘肃房地产业“营改增”后的发展分析

从上述建立的“营改增”前后税负模型可以发现，假设衡量税负按当期交纳增值税或营业税税额与营业收入的比值，则“营改增”后房地产业的税负变化值为：△t=6.25%-∑tiPi/R。因此，“营改增”能否起对房地产业的减税效应，取决于增值税可抵扣外购商品的价值，即“∑tiPi/R”。

而基于以上对甘肃省房地产业“营改增”后的税负和上下游产业链条分析，可以看出该省省房地产产业中的“∑tiPi/R”值有很大的可抵扣空间，即进项税额抵扣的比重将会大幅度增加。从长期看，“营改增”的全面实施让房地产业大部分外购商品的所含税款得以抵扣，使“∑tiPi/R”抵扣效应发挥到最大。

综上分析，“营改增”政策的实施不但有利于避免房地产业的重复征税问题，减轻税负负担，降低企业成本；而且通过“营改增”也可以使房地产业上下游链条更加紧密联系在一起，有利于推动房地产行业的结构转化升级，促进房地产企业专注自身的项目经营，提高生产效率。

参考文献

[1]荣华旭，赵丽锦.房地产业“营改增”税率选择问题思考[J].财会月刊，2015（25）：20-22.

[2]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2012（12）：11-12.

[3]张伦.房地产业营业税改征增值税的税负效应分析[D].浙江大学，2014.endprint