郑智维

因为之前炒房现象的存在，居民家庭财富和房屋持有等有较为密切的关系。尤其部分大城市，房地产税的出台使得房产持有者患得患失。

在2017年最后一个月，房地产税再次被舆论关注，这意味着房地产税渐行渐近。

12月20日，财政部部长肖捷在《人民日报》上发表题为《加快建立现代财政制度》的文章，明确了房地产税对个人住房将按评估值征收。

刚刚过去的一年，我国房地产进入新时代的转折之年，楼市房价平稳，热点城市房价下跌。作为一项重大的税制改革，房地产税不仅影响着政府、开发商，更撩拨着公众敏感的神经。

虽然目前尚未有确切的时间表，相关消息大多属于分析和猜想，但已纳入中央议事日程的房地产税依然是各种话题中的热点。

稳房价？

因为之前炒房现象的存在，居民家庭财富和房屋持有等有较为密切的关系。尤其部分大城市，房地产税的出台使得房产持有者患得患失。

“当前，普通民众对两个内容似乎都比较敏感：房地产税和房价。”接受《民生周刊》采访时，易居研究院智库中心研究总监严跃进说，没有购房的群体更关注房价，已经购房的群体则更关注房地产税。

和之前房地产的相关税种不同，未来出台的房地产税将对持有环节征税，对普通民众影响范围更大。有统计数据显示，目前全国存量住房面积超过300亿平方米，总市值超过270万亿元。

房地产税是稳控房价的“终极杀器”？

“虽然征房地产税目的不是为遏制房价，但房地产税对闲置的住房征税，能够在一定程度上影响供求关系，可能会对稳定房价有一定影响。”住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌分析说。

不过，从之前实施试点的上海、重庆两地看，房地产税对房价的影响似乎都不大。“上海、重庆两地的试点并没有起到遏制房价上涨的作用，可以说没有达到预期的目标。”接受《民生周刊》采访时，顾云昌说。

“房地产税对房价不能说没有影响，但这种影响是有前提的。例如，之前房价上涨时，连个人所得税都能转嫁给买方，更何况房地产税这种持有环节征收的税种。”中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇分析说。

雖然房地产税可能对房价产生影响，但征房地产税本身不是单纯从遏制炒房等角度出发的，而是为优化财税征收体系。

此外，目前时间表尚未确定，税率、税基、征收对象、免征面积等细则尚未明确，很难讨论房地产税对房价的确切影响。

调税费

早在2011年，在上海、重庆两个具有代表性的城市就开始了房产税试点。

重庆主要针对高档商品房征收房产税。上海开征房产税内容为：如果之前一户有多套住房，暂不会征收房产税，但若新购住房，将新旧住房一并累加，并对超过人均面积部分征税。

“从征收模式来看，类似上海的征税还是具有积极作用的，考虑了人均居住面积的概念，同时也给予房屋评估值一个减免值，这种做法值得财政部等相关财税部门学习和借鉴。”严跃进分析说。

十八届三中全会指出，加快房地产税立法并适时推进改革。这意味着，被写入中央文件的房地产税肯定是要落实的。

然而，征房地产税目的到底是什么？杨志勇分析，为地方公共服务融资筹集资金，是房地产税出台的主要目的。

对此，顾云昌分析，增加财政收入只是征收房地产税的目的之一。从财政部的税制改革来看，征收房地产税是为了理顺房地产的税收关系，建立一个比较合理的税收体制。因为长期以来，我国房地产没有保有税或财产税，税收体制不够完善。

从其他国家来看，税收有三个环节：建设环节、交易环节和保有环节。而保有环节的税收是地方政府重要财政收入的来源。由于过去没这项税收，主要靠土地出让金来弥补。然而，土地出让金越征越多，越征越高，公众对此有异议。

提供公共服务，地方政府要有一个稳定、合理的财政收入渠道。从税收改革角度看，整个税收改革的基调是正税清费，正税就是要将税收理顺。事实上，在我国与房地产相关的税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

房地产税出台背后，意味着与房地产相关的税费将被调整。肖捷的文章也提到，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

缓推进

12月16日，北京大学教授姚洋在接受网易采访时表示，未来3年应该会出台房地产税。理由是很多城市特别是一线城市的土地接近用光，通过土地开发获得收入这条路越来越窄。

对于房地产税征收时间，多位专家接受本刊采访时认为短期内不会出台。作为典型的地方税，房地产税何时开征各地可能会并不相同。肖捷的文章也提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

在严跃进看来，房地产税开征应该具备三个条件：

第一，要有较好的民众支持基础，征税背后本身不是简单的税费增加的概念，而是税费调整的概念。只有将这个概念讲清，才会得到民众支持。

第二，各类税费重叠部分的剔除，尤其是在交易环节中部分税费是否可以剔除掉。防范过分征税，这都是需要研究的问题。

第三，不影响基本的刚需和改善型购房需求。此类需求关系到基本民生的保障，不应该受到税费政策的干扰。

相较于出台时间，公众似乎更关心房地产税的征税方式和标准。有人担心如果赋税过重，会出现“买得起房，交不起税”的现象。在顾云昌看来，房地产税涉及每家每户的利益，评估方法、税率尚未确定，容易引起老百姓担忧。

按照市场价评估来交税，地区间会有很大的差别。例如，中小城市一套房30万～50万元，按1%的税率算，大概3000～5000元。而北京等一线城市，约100平方米的房子，市值约在1000万元。按照1%的利率，那就是10万元。endprint