李焱

自中央提出建立“租购并举”住房制度以来，租赁市场迎来发展机遇，各地陆续出台有关住房租赁的系列政策。“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则在各省市接连落地铺开，助力打开住房租赁万亿级的市场大门。

与此同时，金融资本大举进入住房租赁市场，推动租赁市场发展的主要金融要素正在形成：企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等，未来有望逐步确立贯穿租赁业务开发——运营——消费——退出全产业链的金融支撑体系。

对于长租业务运营企业来说，过去不敢想象的金融信贷成为可能，且优质资产通过证券化获得的变现空间更具吸引力。对于租客来说，租房也可以贷款，开启了一种新型居住消费体验。

当下，数千亿资金涌入，已推动住房租赁市场风起云涌。

金融资本加速开启

新租赁时代

金融资本进入住房租赁市场的速度超乎想象。

2017年10月30日，中信银行与碧桂园集团在北京举行300亿元长租住宅保障性基金战略合作签约仪式。

11月3日，建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议。同时，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房。

12月5日，龙湖地产和碧桂园先后宣布在住房租赁业务方面的最新动作。碧桂园集团与中国建设银行上海卢湾支行签订200亿元长租公寓协议，内容涵盖住房租赁企业金融服务、承租人金融服务、资源整合、消费信贷、营销支付、客户体验、特惠服务等领域。

同日，重庆龙湖拓展公司在银行间市场披露了《公开发行2017年住房租赁专项公司债券募集说明书》，重庆龙湖拓展公司拟发行50亿元住房租赁专项公司债券，其中首期发行规模不超过30亿元。

此外，北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产与工商银行北京市分行、北京市保障性住房建设投资中心等签署住房租赁战略合作协议。未来五年，工行北京市分行将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持，推动建立租购并举的住房制度。

机构统计显示，根据多家银行与开发商的合作协议，未来将有数千亿资金投入租赁市场。

针对房地产企业联合银行等金融机构深度布局住房租赁市场的现象，中国指数研究院相关负责人分析称：“对银行来说，进军住房租赁市场将是商业银行转型发展的新起点，有利于重塑行业格局，促使未来长租公寓市场走向越来越规范；对房企来说，与银行的合作将充分发挥其在房源、资金以及服务等方面的资源优势，为企业长租公寓业务提供了强有力的保障。”

大力发展住房租赁市场的政策指向进一步明确。中央经济工作会议2017年12月18日至20日在北京举行。这是十九大之后召开的首次中央经济工作会议，会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

会议提出要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，并将其列为8项重点工作之一。这意味着，持续推动租赁住房改革将成为2018年经济工作的重要组成部分。

逾50城出台

住房租赁政策

在房企、银行携手进入住房租赁市场的同时，地方层面相关政策密集落地。2017年8月以来，多地陆续出台租赁细则，从供应端和需求端发力，提出在落地执行过程中更为具体和细化的措施，进一步完善房地产的基础性制度和长效机制。

中原地产研究中心的统计数据显示，目前全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了与住房租赁相关的政策内容。

2017年10月，深圳《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》正式发布，山东、太原接连跟进出台住房租赁新政，合肥市政府第101次常务会审议通过了《加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》。具体来看，四地均提出积极培育机構化、规模化的住房租赁企业，加大金融财税支持，其中深圳、山东、太原明确提出鼓励房企推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

在增加供给方面，深圳重点强调给予“城中村”农民房用于租赁的合法性待遇，并规定每区至少开展一项“城中村”规模化租赁试点；山东将在济南、青岛两地开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作；合肥规定到2020年，将筹集各类集中式租赁住房约16万套。

在租赁赋权方面，深圳、山东、太原均提出承租人可享受居住地义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务，其中山东提出租房可落户，并积极探索承租人子女就近享受中小学义务教育。

此外，天津在全国率先将住房租赁企业纳入备案管理范围。

在北京，《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》于2017年10月31日正式实施，住房租赁监管平台和服务平台同步上线运行。11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，意见明确规定，未来5年北京将供应1000公顷集体土地，用于建设租赁住房。

作为全国首批利用集体土地建设租赁住房试点，北京目前已开工朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个项目、房源1.28万套，目前已入住4200余户。

与此同时，北京在个人租赁需求端的拓展工作也在深入推进。2017年12月18日，建行北京分行联合北京保障房中心、首开集团、金融街控股、泰康燕园等多家房地产企事业单位在“CCB建融家园”客户端共同推出了1500多套北京真实房源。主要分布在金融街、国贸等上班族聚集的商业地区附近，既包括国贸公寓、丽都壹号等高端社区，也包含普通商品住房。租金从每月3000元到近3万元不等。同时，建行在京推出了个人租房贷款“按居贷”，贷款期限最长10年，额度最高100万元。目前，该住房租赁系统已实现与北京市住建委监管系统交会对接，属北京地区金融机构首家实现对接单位。endprint

住房租赁证券化

实现破冰

随着租购并举住房体系建设的推进，与其配套的金融改革和工具也实现了重大突破。2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制。

中国指数研究院分析认为，此前，国内已发行数个私募REITs以及类REITs产品，但尚未出现真正的公募REITs，此次保利租赁住房REITs的破冰，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，对于加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应。

“和传统的开发销售模式不同，住宅租赁经营一直以来的核心问题在于资金运营周期长、回报率低等问题，因此很难吸引各类资本方的关注。如何解决这个问题，正是需要从其核心资源土地及资金两个层面进行解决。”中国指数研究院相关负责人说。

该负责人分析认为：“在资金方面，最近多家银企间的合作，也代表着一种趋势，未来实体租赁运营企业将会获得更全方位的金融支持。除此之外，个人租房贷款产品的上线，让提前预付更多期租金变得容易，也在一定程度上对长租运营企业的现金流形成支持。加之租赁住房REITs的逐步推进，让租赁业务的金融环境变得越来越友好。”

在土地方面，2017年8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点。“与传统国有建设用地相比，此次方案赋予了村集体组织更大的自主权，能以较高的效率和激励机制带动土地供应逐步放量。特别是一线城市的城郊区域，大量存量集体建设用地获得了盘活机会。与相间其中的商品住宅用地相比，此类土地的成本优势显而易见。在这一机制下，利用集体建设用地的方式降低租赁业务前期土地成本便成为了可能。”该负责人告诉记者。

中国指数研究院细细地算了一笔账：从租赁的投资成本和回报来看，成本中很重要的两项为土地成本和建安成本，其中建安成本较为稳定，而土地成本的波动性和影响较大。以北京为例，2017年以来各类成交商品住宅用地楼面价基本在三至五万元每平米，这种土地价值模式下是很难开展租赁的。但是，集体建设用地入市后，土地成本会大幅下降，通过此种模式的前期土地投资成本甚至有望降到原来的十分之一，即几千元每平米，再加上近5000元每平米的建安成本，这样租赁用房的投资成本即在每平米万元左右，一套100平米的房屋开发投资成本可控制在100万上下。

“此类房屋目前在北京、上海的普通地段也能实现六七万元左右的年租金。即便考虑到后期的运营成本，这类房屋实现7%甚至更高的租金回报率也是可行的。同时，考虑到新的金融体系支持下租赁业务具备加杠杆的空间，会让前述的回报率甚至更高。”该负责人说。

存量資产需要

智慧运营与精细服务

开发企业进入租赁市场，其意义还不在于拓展了一项新的业务，从长远看，更是新经济模式下对于核心客户资源的提前锁定与保护。因为，租客未来会像买房的业主一样重要，成为住房消费和社区消费最主要的群体。在北京和上海公布的未来五年供地计划中，租赁房屋套数都超过了三分之一，租赁市场壮大已是必然趋势，如何挖掘租客市场是一个值得深思的问题。

在“只住不炒”、“租购并举”的房地产政策主基调下，存量地产的资管大时代已经到来，掘金存量市场、优化融资路径、提升资管能力成为当下业界最为热衷话题。

“以后争抢的是160万亿存量资产再利用的权利，也就是楼宇的管理和改造权，要比争一块地更厉害。”优客工场、共享际创始人毛大庆在2017年12月15日召开的中国首届国际存量地产资产管理论坛上这样表示。他说，中国目前租赁业务在房地产中只占6%，跟其他成熟国家相差很远。事实上，租赁业务远不止于居住，还包括商业、办公、综合体等靠租赁增值的物业。

房地产行业在经过多年野蛮生长之后，从量变到质变，开始步入精细的存量运营管理阶段。在政策助推下，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段。

睿信地产研究院日前发布了《长租公寓专项研究白皮书》，白皮书预测到2025年我国的租赁总量将超3万亿，长租公寓目前首先在一二线城市启动，未来会向三线城市逐步扩展。

正是看到了这一“风口”，房企裹挟金融机构布局万亿租赁市场。不过，目前盈利痛点仍难破局。在毛大庆先生看来，存量市场方面，目前中国还没有运营能力、运营模式，更没有人好好做运营。

“房地产的下半场，重点城市逐步进入存量时代。对于开发商来说，最珍贵的资源将是之前累积的庞大的社区客户。围绕这些客户的各类生活及商务需要，依托社区这个第一入口，及时进行满足，会诞生无数的商机和市场价值。这也许就是入口经济在房地产领域里的真正意义所在。同样的，存量时代的租客和买房业主有一样的社区生活需求，这类入口经济的重要代表一样不能漠视。”中国指数研究院指出，房地产企业应尽快抢占“入口经济”先机。

中国指数研究院结合流动人口租房市场和非流动人口中高校毕业生租房市场测算，目前我国的租房市场规模达1.38万亿元。如果品牌企业通过快速扩张占据其中1%的市场，也会有每年近百亿稳定的现金流入。考虑到目前租赁行业规模化发展才刚刚起步，尚未形成明显的竞争壁垒，多数企业做强做大的机会还很大。

过去开发商是卖房子，现在开始向存量资产运营管理转型，未来存量获得利润或将超过物业销售利润。目前，多家房地产企业已看到了这一行业趋势，比如万科已提出新定位，计划成为租赁行业的龙头企业。

租赁的趋势已来，对于地产商来说，进不进入这个市场或许只是时间的问题。但从时机上来说，更早的介入，通过试点和探索会带来更多有益的结果。endprint