卢庆兰

金华市婺城区人民法院，浙江 金华 321000

一、物业纠纷案件收案情况及特点

(一)案件数量大幅攀升

以笔者所在的法院为例，2014年之前，笔者所在的法院共受理物业纠纷类案件916件，2015年收案933件，2016年收案1295件，2017年物业纠纷案件收案数激增到3530件，2018年仅1到5月，收案数已达到1281件。

(二)案件类型以拖欠物业费纠纷为主、标的相对较小

在2017年5月1日至2018年5月1日期间受理的3392件物业服务合同纠纷案件中，有3374件案件是物业服务企业起诉业主要求支付拖欠物业费的案件，占物业服务合同纠纷案件的99.5%。其他案件18件，仅占物业服务纠纷案件总数的0.5%。此类案件的诉讼标的金额相对较小，多在万元以下。

(三)物业纠纷案件群体性较强，业主抗辩理由相对一致

物业纠纷案件呈现群体性较强的特点。有些甚至在一个小区内，一整栋楼的业主都是作为被告被诉至法院，且对未交纳物业费的理由都非常相似，基本都以物业公司未尽到其管理职责为由进行抗辩。

(四)业主维权意识和法律意识不强，消极对抗较多

业主拒交物业费的理由大都是物业服务存在瑕疵，如房屋漏水、污水管道返水导致家中财物受损、电梯运行故障等。且业主反映的这些问题往往只有部分照片予以佐证，有些只有当庭陈述。

二、物业纠纷案件井喷式增长的成因分析

(一)物业公司及业主对物业服务的概念认识不够

有些物业公司往往错误地认为自己只是负责“管理”小区及业主，而非“服务”，因此往往会有“重收费、轻服务”。业主则认为只要其缴纳了物业费，建筑区域内所有问题都归物业服务公司解决，因此会对物业公司存在一些不慎合理的期待。

(二)物业服务专业化程度不高、管理混乱

部分物业企业存在服务水平及专业化程度不够，从业人员素质不高、管理混乱、收费不透明等问题。很多物业公司在提供服务期间，对小区存在的问题都是进行扬汤止沸式处理，没有从源头上解决业主反映的问题，导致同样的问题反复发生。有些物业服务公司打一枪换一个地方，改头换面之后重新去应聘其他小区，而服务质量等方面却未见提高。

(三)业主委员会的的作用形同虚设

有些小区虽然成立了业主委员会，但没有充分发挥作用，与业主之间的沟通不够顺畅，很多应当对业主公开的信息没有及时进行公开，后期在出现问题的时候，业主与物业公司之间就直接站在了矛盾的对立面。

(四)基层组织置身事外，业主维权渠道不畅

部分业主遇到问题与物业服务公司沟通不畅后，也曾经到居委会、街道办事处和建设局等机构投诉物业公司服务质量问题，但都没有得到有效的回应和妥善的解决。最终业主只能通过拒缴物业费方式对抗物业公司。物业公司通过起诉的方式催收物业费的明显比自行催讨要效果好，因此但凡有拖欠物业费的案件，便一张诉状起诉到法院。上述原因导致了法院的物业费收费案件数激增，法官苦不堪言。

三、构建多元化的物业服务纠纷解决机制

(一)加大的宣传力度，增强业主的法律意识

加大对《物业管理条例》等相关法律法规的宣传力度，增强业主的法律意识，引导业主们理性、客观看待当前物业问题，树立正确的消费观、维权观，依法维护自身权益，传递司法正能量，将物业纠纷化解在源头。

(二)加强对物业公司监督管理

提高物业公司的准入门槛，明确收费标准和服务质量挂钩。同时，积极构建对物业公司监督管理机制，对物业公司采取竞争上岗的措施，通过市场淘汰机制，取消资质水平低、服务质量差的物业公司经营资格，提高整个物业服务行业的服务水平。

(三)充分发挥业主委员会的作用

业主委员会是经过业主大会选举的合法成立的组织，且业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其他合法收益，能够独立以自己的名义对外从事业主大会授权范围内的相应的民事行为，其效力及于全体业主。因此，要充分发挥业主委员会的代表作用，建立业主与物业公司之间内部纠纷自行排解机制，形成和谐、良好、互信的社区氛围。

(四)多渠道解决物业纠纷

首先，业主在遇到相关物业纠纷时可以先向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司先行沟通。其次，在业主委员会与物业公司沟通无效的情况下，可根据具体的问题向不同部门反映。若涉及到小区公共设施维护，则属于物业公司和业主委员会之间问题，双方可以协商解决；若涉及物业收费标准和服务标准问题，则可以向建设局下设的物业管理办公室反映予以解决；若涉及邻里纠纷，则可将纠纷移交居委会解决；若涉建筑物区分所有权及共有物权纠纷，则可以先由相关建设管理部门调处，若调处未果则可诉至法院解决。