高荣伟

德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制严格而著称于世。德国的住房租赁市场特别发达，其租赁住房率为58%，远高于自有住房率的42%。为了促进住房租赁市场的发展，德国政府特别重视租赁市场的法制建设。

细化租房合同及相关程序

德国的《民法》是住宅政策的法律基础。它规定了居住权是公民权利的重要组成部分，明确了德联邦与各州政府在住宅建设与住宅保障方面的职责，以法律的形式保障公民的基本居住条件。此外，《住房租赁法》《住宅促进法》《租金水平法》以及各州政府制定的住宅相关法规，对德国住房租赁政策进行了拓展和补充。

为了避免承租者和房东的纠纷，德国政府除了通过制定各项法规严格控制房租市场外，还重视细化租房合同及相关程序，以最大限度避免可能出現的风险和分歧，从而保护房客和房东双方的权益。这其中，非常值得一提的是德国房屋租赁市场实施了有利于承租人的“退租保护”制度。“退租保护”，即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。根据德国法律，房东无权随意终止租房合同，除了在几种特殊情况下，比如，承租者不按时缴纳房租，或者房东能够证明其本人或直系亲属需要此住房。此外，在符合上述规定的前提下，房东若想终止租房合同，通常要提前3个月通知对方。租期越长，提前通知对方的时间也越长：租期5年以上的必须提前6个月通知，租期8年的需提前9个月通知，租期10年以上的要提前1年通知对方。房东与房客作为合同的双方，在法律上是平等的。房东要解除房客需要一定的时间，与之相对应，房客要解除房东也同样需要这么多时间。

在德国，租房合同分为有限期和无限期两种格式。《住房租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的，出租者不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。无限期合同保证了房客能够长久租住一处房产而不被中途“撵走”——即使出现租房者没钱支付房租这样的特殊情况，房主也不能将其赶出去。德国法律规定，“即使租客有欠租违约等行为，房主也要出示足够证据，然后由执法人员实施收屋。”为了防止房东收回再租，法律规定“执法人员协助收屋的租房在一定时间期限内不得再次出租”。

为了保护房东的利益，德国法律规定，房客在签署租房合同前，必须向房东出具信用等级证明（即此前支付租金的记录）、详细的工作情况和财务状况证明。出于维护房客权益的需要，德国政府建立了住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准，控制出租房屋的质量。以前，租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修，而现在，这一义务已经取消，可自愿对房屋进行维护。

租房合同通常还规定，房客交房时须按入住时原样交还房屋，租房期间对房屋所做的改变必须全部恢复，以最大限度地保护房东的合法权益。

房东不得随意上涨房租

在众多的相关法律中，德国的《民法》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别侧重对房客利益予以保护。《民法》规定，合同一经签订后房东不得随意上涨房租。《租金水平法》规定，3年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%，2015年又调整为10%。原有租房合同到期，房东收回住房后再次出租，通常会上调租金，按照2015年6月生效的《租金刹车法》（Mietpreisbremse），房东再出租住房，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。对于新签订的合同，允许租借双方进行议价，但是租金要参照已有同等质量和位置的房屋的租金水平来确定。

对于一个地方同类住房的通常房租水平，德国法律还特别规定，设立专门机构，定期制定“房租合理价格表”。一般情况下，政府制定的租金价格低于由供需关系决定的市场均衡价格。按照规定，各大中型城市每年应更新“租价表”，而房东要根据“租价表”制定“合理房价”。按照《住房租赁法》，如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”论。根据经济犯罪法，这种情况已经构成了违法行为。遇到这种情况时，房客可以与房东进行协调，也可以向法庭起诉，“不仅房租会立即降到最多达20%，而且房东将受到最高10万欧元的罚款。”有知情者指出。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”论。根据刑法，这已构成了犯罪行为，如不及时更正，房东将面临高额罚款，甚至有牢狱之灾。

长期以来，良好的法律法规规范了德国房屋租赁市场。据了解，在现实中，相关机构制定的价格一般也都能得到有效执行。连续而有效的相关政策条例很好地保障了租客与房主的合法权益，使得德国租房市场极为稳定。

“适居性”和权益保障到位

就安全性来看，德国的房屋租赁市场因为严格的法规而干净透明，租客可由此获得巨大的安全感。

一般来说，人们寻找租房时要借助中介商，这个时候一旦遇到黑心中介，往往出现“宰你没商量”的结果。不过，在德国则不必担心“挨宰”，因为有《住房中介法》。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。根据《租金刹车法》的最新规定，租房市场已经引入“谁委托，谁付费”原则，即租房中介费不再由租客承担，而改由房东承担，租客只有在专门授权给中介找房的情况下，才需要负担中介费用。

租客的安全感还体现在对住房人的保护上。在德国人看来，房东租给房客的不是一台机器，或某个工具，而是住房。住房是给人住的，是一个人或一个家庭生活的中心场所，所以对住房的保护已经作为基本人权写入了德国宪法。“就连警察搜查一个住房都必须事先得到法庭准许，何况你一个房东了。”久居德国的一位人士指出。

为防止住房租赁领域的非法投资，德国法规明确禁止“二房东”现象。对于众多的租房客，德国政府也制定了许多具体细则予以保护。特别是对低收入人群，政府还给予了各种住房租赁优惠政策，这其中“房租补贴制度”便是对低收入居民住宅保障的主要方式之一。德国法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住宅者，有权享受住宅补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住宅支付能力。租房补助的资金来源于德国联邦政府，由各地的社会福利局进行具体行政操作。至于具体的房租补贴数额，则根据家庭成员的多少、失业时间长短及房租支出等情况来确定，向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

这个政策的优点在于，对申请人的考核是动态的，有时效性的，因为每年都会对申请人进行考核，并不是申请到补助后就可以一直获得。租金补助期原则上定为12个月，如果能够预测到补助期内会有重大变化，审批的补助期会减少，甚至分割。比如家庭总收入提高超过15%，或者正在找工作的大学毕业生。德国联邦统计局数据显示，至2015年12月31日，德国总人口8217.5684万，其中约46万户家庭获得住房补贴，占所有住户的1.1%。

更为重要的是，德国租房和买房享有的公共权益是等同的，只要居民合法纳税，就可以享有本地所有公共服务。也就是说，在德国租房，不仅“适居性”和权益保障等都非常到位，租房客还可享受与买房一样的“安全感”和“稳定感”。由于德国拥有高度发达的住房租赁市场和完善的配套措施保障，全德有3/4的人口不是房东就是房客。据说，在德国，租住同一间房子达数十年之久的住客数量相当可观。

总起来看，德国关于租房的法律虽然复杂，但对房东，尤其是对于房客的权益保护还是相当全面的。“相对较便宜的房租、健全的租房法规和政府抑制房价法规等，让德国几乎成为了租房者的‘天堂”。不少对德国房屋租赁市场有过研究的人如是说。

编辑：薛华 icexue0321@163.comendprint