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如何发展文化商业街区

2018-01-15张振鹏

中国房地产·市场版 2017年10期
关键词:巷子院落商家

张振鹏

2008年6月,为期三年的宽窄巷子改造工程全面竣工,修葺一新的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成,为宽窄巷子梳理出更清晰的气质——闲在宽巷子,品在窄巷子、泡在井巷子。

一、总体定位:再现老成都的生活韵味

1.宽巷子——老成都的“闲生活”

宽巷子代表了最成都、最市井的民间文化;原住民、龙堂客栈、精美的门头、梧桐树、街檐下的老茶馆……构成了宽巷子独一无二的吸引元素和成都语汇;宽巷子,呈现了现代人对于一个城市的记忆。

2.窄巷子——老成都的“慢生活”

改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化,以简洁朴素的街面设计突出道路两旁院落的精致,以植物结合建筑的形式,营造出安静的氛围。

3.井巷子——成都人的“新生活”

通过规划改造,井巷子是宽窄巷子的现代界面,是宽窄巷子最开放、最多元、最动感的消费空间。

二、总体布局

宽窄巷子项目由三条步行街组成,且中间用通道连通,实现了人气,商业的互动,也显得非常人性化。另外,在宽窄巷子两端分别设置了东广场和西广场,起到聚集人气的效果、提供促销场地等作用。

步行街长约400米,宽巷子宽以6-7米居多,窄巷子宽度为4米,街巷距离适宜聚集人气。

三、建筑特色和改造方式

宽窄巷子拥有四合院式建筑、川西建筑、民国时期建筑、中西合璧式建筑,不同建筑风格的混合使宽窄巷子拥有很高的艺术价值。

对宽、窄、井巷子中的每一个院子的建筑质量、建筑所蕴含的历史文化与建筑价值进行评估与分类,按照“修旧如旧,落架重修”的原则,力求尽可能的保留古建筑,还原历史建筑的本来面目。

改造后,宽窄巷子内部新旧建筑混杂,约有20%的老建筑得以保留,40%进行更新,其余40%均为新建。

青砖墙、高门楼、花墙裙等的保留和翻新,既体现了南方川西民居的特色,也包含了北方满蒙文化的内涵。新建建筑以青砖、灰瓦、棕木为主要材料。在总体上呼应了原有老院子的特色。有部分店铺设置了大面积的落地玻璃和钢结构支撑,具有现代感。

四、商业分布方式

1.宽巷子商业业态

商业和文化景观占比为7:3,除去挂摊,共有20余家商家。

宽巷子前半段人气旺盛,后半段的文化旅游景点人气冷清,人流极易因第一条通道流至窄巷子。整体规划上,商业占比为70%。

整个街区消费档次偏高档,私家会所占餐饮类半数,由于茶铺的占道经营,破坏了街区形象,高端商业所需的私密性受到影响。低端商业集中在川式茶铺和小吃,及旅游纪念品。业态多样,特色鲜明。

2.窄巷子商业业态

窄巷子的商业与文化景观占比约为6:4,共有20余家商家。

窄巷子的总长与宽巷子相当,街道宽度为4到5米。街道中段较窄,后段宽阔。左右两侧建筑高度大概为7米左右,落差变化幅度在30%以内。

和宽巷子相比,商家分布较散,整个街区时而为热闹的商家,时而为院落墙壁,其中文化景点和住宅的穿插,使得节奏跌宕起伏,富有韵律。

五、商业运营模式

1.“政府、公司、商户”三位一体运营机制

宽窄巷子的运营模式采取“三位一体”的方式,概括来说便是政府经营环境、企业经营市场、民众经营文化。

2.文化是宽窄巷子之魂

成都原真文化是宽窄巷子的灵魂及核心吸引物:盖碗茶、精美的门头、梧桐树、院落、茶馆、川剧等这一幕幕老成都原真文化氛圍,是构成宽窄巷子吸引力的。

3.游客互动增加灵气

宽窄巷子每条街道上都有与游客互动的元素:浮雕墙、雕塑等与游客互动的元素能调动游客的情绪。

作者系济南大学管理学院教授

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