季峰+徐松红+陈诗梦

一、不动产抵押登记对企业融资的阻碍

（一）不动产抵押登记工作中存在的问题

1.程序繁琐、窗口分散、重复递交材料

企业申请贷款手续繁琐，时间较长，大部分企业的贷款以抵押、担保为主，信用贷款很少，一笔贷款通常要经过评估、公证、登记、银行等多部门审批，企业需向多部门重复递交各种申请材料，耗时往往长达几个月，一些企业因此丧失了发展和扩张的好机会。

2.登記机构与金融机构信息不互通

金融机构在审批企业申请贷款时，往往要对企业所提供的抵押物进行核查，查看其真伪或查看上面是否存在抵押信息或查封等限制信息。在实务操作中，由于信息不互通，许多贷款在完成大量前期工作后，到不动产抵押登记时，才发现已被法院查封或还存在其他抵押未注销，抵押登记无法进行或受阻，浪费大量的时间和精力。

（二）不动产抵押登记受限制

1.抵押权人受限制

（1）除金融机构、小贷公司外，其余主体能否成为抵押权人

依据《国土资源部关于规范土地登记的意见》〔2012〕134号文件规定，“依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记”。因此，部分登记机构认为，除金融机构、小贷公司外，其余主体不能成为抵押权人。

（2）在建工程抵押的抵押权人以及其担保的债权范围

依据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，“在建工程抵押是指抵押人为了取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”部分登记机构认为，这就要求抵押的目的只能限于“抵押人为取得在建工程继续建造的资金”，抵押权人只能限于“具有贷款经营权的金融机构”。

2.超值抵押受限制

《担保法》第三十五条规定，“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”不动产统一登记后，《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”部分登记机构认为，这两条法律规定共同构成超值抵押不予登记的法律链条，因此禁止超值抵押。

（三）分期建设的建设用地使用权抵押问题

企业出让取得一宗地后，若有部分楼幢已办理抵押登记，对于其他楼幢能否向其他他项权人办理抵押，存在争议。

一种观点认为，根据国土资源部〔2012〕134号文件，土地不得分宗、分割抵押，如允许抵押，则违背了此规定。另一种观点认为，国有建设用地使用权即是在国有土地上建设、使用房屋或者其他不动产的权利，部分不动产抵押，不影响剩余不动产价值，且符合有价值、可转让变现、可登记公示的条件，可以设定抵押。对于二三线城市，金融机构的贷款规模有限，企业难以向一家银行融资取得全部贷款，有时需要向多家银行贷款，要求企业只能以整宗地及地上所有房屋设定抵押，就会给企业融资带来困难。另外，在贷款到期时，需要大笔过桥资金，如果可以按幢设定抵押，企业就可以循环抵押，无需拆借过桥资金、支付大量利息。

二、不动产抵押登记方式的创新

（一）打破抵押登记传统思维、减少抵押登记限制

1.解放思想，对抵押权人放开限制

（1）除金融机构、小贷公司外其他企业也可以作为抵押权人

根据《担保法》第二条规定，“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”而国土资源部〔2012〕134号文件对抵押权人的限制仅仅是在借贷合同中作为放贷人身份出现的情形，并不针对买卖合同、运输合同、融资租赁合同中的企业作为抵押权人。因此，除金融机构，小贷公司外的其他企业也可以作为抵押权人。

（2）放宽在建工程抵押权人的范围

法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。也有观点认为，在建工程抵押担保的贷款用途没有必要限制为“取得继续建造资金的贷款”，而是既可以用于担保在建工程继续建造资金的贷款，也可以担保其他贷款，甚至是为他人的债务提供担保。《江苏省城市房地产交易管理条例》第二十条规定，“以在建工程、预购的商品房设定抵押权，所担保的债权仅限于建造该工程、购买该商品房的贷款。但已以自有资金付清该工程全部建造款、该商品房全部购房款的不在此限”。笔者认为，根据上述精神，对于在建工程抵押，只要做好信息关联，抵押权人自愿接受在建工程作为抵押物，登记机构不应干预。而在建工程所担保的债权应当是在建工程继续建造资金的贷款。

2.允许超值抵押登记

不允许超值抵押限制了抵押财产的充分利用，不利于满足企业对融资的需求。首先，不允许超值抵押违背了当事人设定抵押的意愿，抵押时，若抵押财产的价值小于被担保债权的数额，抵押权人还会综合考虑抵押人的偿还能力、信用状况以及其他担保因素，仍然可能接受该抵押。其次，抵押财产的价值是随着社会经济发展的变化而变化的，设定抵押时的价值低于被担保的债权，但此后可能因为其他原因超过被担保的债权。反之，抵押时财产价值大于被担保债权，实现抵押权时也有可能出现低于被担保债权的情形，因此，禁止超值抵押并无意义。再次，从法律效果上看，不允许超值抵押，可能导致主债权合同得不到抵押权的保障，损害债权人的利益。笔者认为，登记机构的登记行为是基于申请人的申请，是一种程序性的行政行为。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。在当前我国经济形势下，允许超值抵押登记不仅可以保障交易安全，对促进企业融资、推动经济发展也具有十分重要的作用。笔者认为，在审查和登记时，切实做好维护交易安全、物权公示的本职，对市场化的经济行为不做过度干涉，进一步发挥推动不动产权属清晰的作用。《物权法》中已经明确取消不动产登记的评估要求，若不动产登记机构继续承担这项责任，如何判断担保金额是否超过抵押物的价值也是抵押登记中的难题。endprint

（二）转变抵押登记理念，引入建设用地使用权量化理论

对于建设用地使用权，我国在土地和房屋分散登记时的惯例是登记分摊土地面积，这种方式存在很多弊端。

各地在实践中做法各异，并且国家也没有以任何形式颁布全国统一的分摊土地面积测量、计算标准，标准不一的测量计算方式，难以展现房屋所有权人對于土地的权利全貌，不利于保护正当权利。笔者认为，我国可参照德国立法例的规定，以比例形式记载共有份额，对建设用地使用权进行量化，以万分数或十万分数的方式进行记载。而共有权的份额应按照专有部分建筑面积占总建筑面积的比例来计算。实体经济企业等独立宗地虽不存在区分所有，但可以参照建设用地使用权量化理论，如以单体建筑面积占宗地总建筑面积的比例，对单个房屋的土地使用权进行量化。这种方式可以有效解决企业向多个银行贷款、还款时循环抵押免除过桥资金等上述问题。

1.解决了部分楼幢已首登且抵押，后建楼幢需要再次首登的问题

原实践操作中，当企业的已建成楼幢抵押时，后建楼幢需要办理首次登记，需偿还全部贷款，注销整宗地上的抵押，才能办理后建楼幢的初始登记。参照运用量化理论后，企业无需清偿贷款，因为其抵押的是已建楼幢及其对应的土地使用权份额，对整宗地上剩余的土地使用权并未进行限制，因此，在量化后可以办理初始登记。这种做法避免了实践中许多企业因为无力偿还全部贷款而影响后建楼幢首登现象的出现。

2.解决了宗地上部分楼幢已抵押，对于剩余楼幢能否向其他他项权人办理抵押的问题

原实践操作中，由于宗地不得分割，已有楼幢已经抵押的，对剩余楼幢不可以向其他他项权人办理抵押。参照进行量化后，部分楼幢已抵押，不影响剩余楼幢及土地使用权的权利，因此剩余楼幢可以向其他他项权人办理抵押。这样盘活了企业资金，解决了企业融资问题。

（三）创新抵押登记服务方式，打造“不动产融资快车”

为提高资金运行效率、方便企业贷款融资、节省群众办理时间，更好地为实体经济服务，可打造“不动产融资快车”。该服务区设计引进金融机构驻点服务，同时引进不动产权籍调查、评估和登记代理等中介机构，形成“窗口直通”“平台直通”“流程直通”“服务直通”和“配套直通”的不动产融资抵押一条龙服务。

1.“窗口直通”

引进金融机构驻点服务，同时引进不动产权籍调查、评估和登记代理等中介机构，打造不动产融资抵押一条龙服务。由多家金融及服务机构通过公开竞标的方式，入驻一条龙服务大厅，每一个入驻机构都派出客户经理驻点，根据企业的融资需求设计融资方案，当场受理企业的融资。同时，设置专门的实体经济企业抵押登记受理窗口，为企业和金融机构开辟绿色通道，进行快捷高效的服务，从而助力企业发展。

2.“平台直通”

搭建不动产抵押融资对接平台，共享部分数据。不动产登记机构可以为有资质的金融机构发放密匙，在办理融资贷款时，金融机构可通过密匙查询当事人不动产的权属及相关限制信息，提高工作效率，避免当事人通过虚假登记骗取贷款。

3.“流程直通”

一是对办理材料进行简化，实施金融机构基本信息集中核验备案制度，不再要求金融机构重复提供相关材料。企业申报材料也做相应精简，不再要求重复现场签字确认，证书可由金融机构工作人员代为申请。二是对办理流程进行精简合并，可以参照宿迁的先进做法，在部分银行设立便民服务店，充分依托“互联网+”思维方式，实现登记机构与金融机构的全面合作，抵押登记材料和贷款资料由便民服务点工作人员远程录入，通过不动产登记信息系统平台，发送至审核环节，同时，在银行试行使用电子证明，不再打印不动产登记证明，真正做到群众办证“最多跑一次”。

4.“服务直通”

设金融服务总咨询台，企业有融资需求和相关疑问的都可以先咨询，工作人员将根据企业的情况提出解决途径，推荐合适的产品，为正式的融资贷款做准备；同时总咨询台承担对抵押登记材料的预审任务，推出业务联办服务新模式，现场查看等流程环节提前介入，避免群众因材料不全而多次跑腿的现象出现。加强与邮政部门合作，实行EMS快递送证，真正方便群众。认真贯彻执行《关于全省推行“3550”改革的意见》，对于实体经济企业无法及时提供相关材料的，可启动容缺受理机制先行受理，由申请人承诺期限在领证前补交到位。同时，对实体经济企业申请不动产登记情况进行回访，保证服务质量。对实体经济企业申请的材料提速办理，力争在1-3个工作日内办结。

5.“配套直通”

完善相关配套设施，大幅提升企业融资效率。开发互联网融资平台软件，在这个软件上，企业可以了解到各个金融机构的最新融资产品、融资政策，同时企业可登录该平台免费发布融资需求，系统会利用云计算技术，根据企业的需求、银行的条件，进行智能配对，然后直接推送给金融机构。配对成功的，由银行的客户经理直接处理，没有配上对的，会有线上专门的融贷顾问进行落地服务，为企业量身定做融资解决方案。同时，可由相关职能部门举办线上线下银企对接活动，以提高对接效率。endprint