朱巍巍

[提要] 在“租购同权”政策背景下，以房地产估价为视角，以影响承租人权益价值的因素为依据，以学区房为例，简要分析租赁活动中承租人权益价值变化情况，并就价值测算中的相关参数确定以及估价实务中需要注意的相关问题进行讨论。

关键词：租购同权；承租人权益价值评估；学区房

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年10月31日

“租购并举，加快培育和发展住房租赁市场，形成房地产市场调控的长效机制”是未来一阶段我国房地产市场发展方向。早在2016年5月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，文中明确提出，要从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、支持住房租赁建设等几个方面，快速构建租赁房市场。在此背景下，2017年，上海、广州、无锡等地均就“构建住房租赁市场”提出“只租不售”、“租购同权”和“租房落户”等相关政策，积极落实住房租赁政策。

从微观角度来看，在一起住房租赁案例中，存在着出租人与承租人这两种关系，除《租赁合同》中约定双方的权利义务，还存在着出租人价值和承租人权益价值这两种不同内涵的价值类型。未来，在“租购同权”的时代，不仅要让租房者（承租人）享受到与买房者同等的义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务；同时也应该明确承租人与出租人分别所享有的价值。本文站在房地产估价的角度，并结合当前“租售”政策，对承租人权益价值评估进行初步研究。

一、承租人权益价值

承租人权益价值又称为租赁权价值，区分于出租人价值。根据《房地产估价理论与方法》中的描述：承租人权益价值是指，承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益价值，即出租人与承租人在其双方签订的《租赁合同》中所约定的每期合同租金與一般市场上类似房屋（指房屋用途一致，建筑面积、区位等类似的房屋，即估价房地产的状况一致）的正常每期市场租金的差额，每期租金的差额部分在剩余租约期内的折现值之和，即为承租人权益价值。每期正常的市场租金与合同租金之间的差额称之为租金节约额，因此承租人权益价值亦等于租约内每期租金节约额的现值之和。公式如下：

此公式假设前提是：租约内市场租金与合同租金均未发生变化，即租约内租金节约额是固值（A），同时要求租约内该房地产的报酬率保持不变。

而现实生活中，上述假设条件很难实现，尤其是在一个长租约案例中，无论是市场租金还是合同租金均会大概率的变动（上升亦或下降），因此评估一项具体的承租人权益价值案例则应根据合约的不同情况以及租赁市场的变化状况选择不同的公式，本文在此不做多余赘述。

为求取承租人权益价值，则分别需要求取以下因素：

（1）市场租金：在求取市场租金的过程中，比较常用的方法是利用比较法的原理，选取3～5个符合要求的可比租赁实例（具体选取要求见《房地产估价规范》），进行交易状况、市场状况和房地产状况调整，利用简单算术平均值或者加权算术平均值求得一个合理的市场租金；对于租约较长的情形，市场租金的变化趋势可以利用长期趋势法进行预测。

（2）合同租金：合同租金的金额在租约中应由出租人与承租人商榷；但应考虑到租金的支付方式（是租期内一次支付还是分期支付、是每月交租或者按季、半年、年计租）、租金在租约期内的变化趋势等，均会影响承租人权益价值。

（3）租约期长短：根据报酬资本化法的公式，一般来说，当市场租金>合同租金，租期越长，承租人权益价值就越大；但实际中，租期长短应具体结合实例考虑。

（4）该租赁房地产的报酬率：通常采用市场提取法、累加法和排序插入法求取。

三、“租购同权”时代，承租人权益价值评估应注意的问题

在具体测算中，应该针对市场租金、合同租金、租约长短与房地产报酬率进行相应的求取，并运用公式最终求得承租人权益价值；但也应注意以下几点：

（一）“租购同权”政策对租金的影响。自《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布以来，广州、上海等地相继出台了租赁政策。以广州市为例，2017年7月，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，其具体内容就是“租购同权”，通知中规定，赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益。对育有适龄学童的租户来说，能够以“以租代买”学区房的方式获取入学资格，则大大减少了其入学成本。以政策为基础，从房地产估价的角度来考虑，首先，一宗房地产的权益通常包括：（1）拥有房地产的权利；（2）该房地产受其他房地产权利的限制状况；（3）该房地产权利受房地产以外因素的限制状况；（4）额外的利益；（5）房地产相关债务（柴强）。其次，在这5点权益中，（4）、（5）两点则影响着租金金额。

1、额外的利益。附带入学指标并且能够享有公共服务权益的租赁房屋属于房地产权益中额外的利益。对于承租人来说能够接受高于一般没有入学指标的租赁房屋的租金金额；对于出租人来说，无论是自住需求还是投资需求，当时取得学区房的成本就普遍高于非学区房的成本，导致出租学区房的租金就会普遍高于非学区房的租金。由于房地产市场是一个区域型市场，在实际估价中，若评估类似学区房承租人权益价值，应选取类似区域的学区房的正常市场租金进行调整，而不应选取非学区房的成交案例。同样存在着三种情形：a、合同租金=市场租金；b、合同租金>市场租金；c、合同租金<市场租金。由于学区房是一种稀缺“资源”，租赁市场短期内无法提供大量的入学指标，并且伴随着同区域内入学指标的减少与入学时间的限制，类似学区房的实际合同租金可能会出现非正常上涨，假设出租人是理性经济人，那么合同租金≥市场租金的可能性较大，此时承租人权益价值为负值；但承租人租房所带来的入学指标与相关福利可能比其所能享受到节约租金的数额更为重要。

2、房地产相关债务。通常是指只认房地产而不认人的债务。对于租赁房地产来说，具体包括物业费、供暖费、水电费、房产税等费用。在实际租赁案例中，物业费、供暖费、水电费等费用通常按照合约规定由出租人或者承租人负担，租金中可包括或者不包括类似费用，承租人权益价值往往不同。对于房产税，我国目前法律规定房产税是对产权所有人征收的一种财产税，出租房屋的，按照租金收入的一定比例计征。开征房产税本来的目的是要打击投资性、投机型购房需求，但在卖方市场的条件下，房产税可能存在着由出租人“转嫁”给承租人负担的情形。特别是在“租購同权”的背景下，学区房租赁市场就是典型的卖方市场，一方面承租人为获取入学指标其愿意付出更高的租金；另一方面出租人处在市场的优势地位，房地产税“转嫁”的可能性极大。由于上述房地产相关债务的存在和市场环境的不断变化，承租人实际负担的金额除合同租金之外可能还包括“转嫁”费用，因此在实际评估中应充分考虑这种情形。

（二）“租购同权”政策对报酬率的影响。根据《房地产估价规范》（GBT50291-2015）的要求，采用报仇资本化法进行价值测算报酬率的求取通常有三种方法，受到“租购同权”政策影响，分别对三种方法进行分析：

受“租购同权”政策的影响，选取的可比实例租金和房地产价格均会偏高，导致政策实施前后所求得的报酬率会存在差异，在租金差额保持不变情况下，承租人权益价值亦会受影响：

（1）政策出台前报酬率Y前>政策出台后报酬率Y后，承租人权益价值增加；

（2）政策出台前报酬率Y前<政策出台后报酬率Y后，承租人权益价值减少；

（3）政策出台前报酬率Y前=政策出台后报酬率Y后，承租人权益价值不变。

2、累加法：报酬率等于安全利率加上风险调整值。受“租购同权”的政策影响，无法简单地采取上述定义求取报酬率，当遇到无法量化租房所享有的其他权益对租金的影响程度大小的情形时，可以通过适当地降低报酬率使得出租人权益价值提升；当租约内租金节约额为固定值时，承租人权益价值也会增加。因此，位于不同学区片区的租赁房屋其所附带的入学指标不同，在实际估价过程中，确定报酬率调整的幅度较为困难。

3、投资收益率排序插入法：对比不同类型的投资及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。对于投资性需求的购房者来说，其目的就是为获取未来的一连串收益。当“租购同权”政策出台以后，租房需求会持续提升，租房市场供不应求；购买房屋用来出租的投资模式，收益率会提升，同时风险会降低，报酬率降低。在租金节约额固定的情况下，承租人权益价值增加。

（三）“租购同权”政策对租期的影响。根据资本化法公式，评估承租人权益价值时，一般在租金节约额和报酬率保持不变情况下，租期越长承租人权益价值越高。在“租购同权”背景下，租约期的长短与稳定性则受到一定程度的影响。对承租人而言，通过租房的方式获取儿童在本地的上学资格，虽然能够极大地减少入学成本，但要承受高额的租金。一方面以承租人的角度考虑，租约越短则在一定程度上减少了其权益价值损失；另一方面出租人则希望高租金的租约能够尽可能的长，从而增加出租人价值。在“租购同权”政策出台后，为平衡租房市场和教育资源，有些城市规定“每一套含有入学资格的学区房，在小学的6年中，初中3年中，不得重复申请学位”。因此，出租人则希望高租金租约未来能够持续6年或者是3年，最大限度地保护出租人价值。学区房是一种稀缺资源，且为出租人市场，在供不应求情况下，承租人为获取上学资格，很大程度上需要被动接受长期的高租金租约；承租人权益价值可能在整个租约期内都为负值，且租期越长，承租人权益价值受损害越大。

主要参考文献：

[1]GB/T 50291-2015，房地产估价规范[S].2015.

[2]GB/T 50899-2013，房地产估价基本术语[S].2013.

[3]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2017.6.