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论中介转租房屋中次承租人权益保护

2018-01-13于澈

智富时代 2017年11期
关键词:权利义务房主出租人

于澈

引言:

中介作为承租人转租房屋已经成为一些大城市房屋租赁市场的新型租赁方式,其权利义务配置和传统转租已经有了很大不同,实践中因此产生了一些纠纷,属于新情况、新问题,依据原有的技术规则会导致显失公平的后果,已经不能完全适应新型案件。笔者参与办理的一个租赁合同纠纷很有代表性,下面做以简介:

2012年4月25日,房主王某与北京中汇易家房地产经纪有限责任公司三元桥店签订房屋租赁委托代理合同,由中汇易家房地产经纪有限责任公司承租房主王某的房屋,年租金为32000元,并每三个月向其支付一次租金,直接汇入房主光大银行的账号内。合同期限自2012年4月25号起,至2015年4月24日止。合同约定,房地产中介租赁王某的房屋,并对该房屋进行转租。

2013年5月8日,刘某与北京中汇易家房地产经纪有限公司三元桥店签订房租租赁合同,承租已由中介租赁的,房主为王某的房屋,租赁期为2013年5月8日至2014年5月7日,为期一年,刘某在签订合同时按约一次向北京中汇易家房地产经纪有限责任公司支付了一年的房租,共计35400元,中介向刘某开具了收据。

2013年6月中,房主王某找到租户刘某,要求刘某腾退房。王某称,自己与中介的合同中约定,若中介未按约定时间支付房租,超过十日的,王某有权解除其与中介间的房租租赁委托代理合同,收回房屋,而中介本应在2013年5月27日向其支付的租金至今未到账,已超过十日,自己有权解除合同。王某同时向刘某出示了自己与中介签订的合同原件和银行账户的交易明细。

刘某认为自己已经向中介支付了一年房租,自己是无过错的,不能腾退此房。刘某随后前往北京中汇易家房地产经纪有限责任公司三元桥店理论,发现次店已经倒闭,由此引发诉讼。

本案的焦点问题如下:一、出租人和中介之间的法律关系如何?二、中介和刘某的法律关系如何?三、刘某已经如约缴纳租金,出租人是否享有解除合同的权利?四、本案的类型化处理规则如何设计更为合理、合法?笔者拟分别在下文中进行阐述。

一、出租人和中介机构之间的法律关系

出租人和中介签订的合同名称为房屋租赁委托代理合同,其权利义务内容实质上为租赁合同。“因为委托代理是指代理人根据被代理人的委托而进行的代理。” i “代理是指代理人依据代理权,以被代理人的名义与第三人实施民事行为。直接对被代理人发生效力。” ii 《合同法》第212条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中中介在本合同中的义务并非是以房主名义代为出租和代收租金,而是以自己的名义出租房屋,并向承租人收取租金。中介此时并没有按照交易习惯向承租人收取中介费,是因为此时中介的身份已经不是代理人或者居间人,而是出租人地位,因此形成了两重法律关系,第一重是房主和中介之间的租赁合同关系,第二重是中介和刘某之间的租赁合同关系。因为中介并非房屋所有权人,取得了房主授予的转租权后将房屋转租。因此房主是出租人、中介是承租人,而刘某是次承租人。根据最高人民法院的司法解释,如果“合同名称和合同权利义务不一致,应当根据合同约定的权利义务内容判断和确定合同的种类,” iii因此房主和中介所签合同名为租赁委托代理合同,实为租赁合同。

二、中介和刘某的法律关系

如上所述,中介机构和刘某之间为转租关系。依据我国现行相关法律规定,我国对转租采取限制主义,即当出租人明示或者默示同意转租时,转租合法有效。本案中房主与房地产中介虽未在合同中明示同意将此房主转租,但按经验法则和交易习惯可以推知,房主明知中介租赁该房屋的目的不是自住,而是将其房屋转租牟利,而房主基于节省时间,节约精力等原因,放弃了对该房屋转租权的控制,也可以理解为向中介转租予以授权,将对次承租人的选择权和具体的操作交给中介进行办理,其关注的根本问题为是否实现与中介约定的租金,至于次承租人是谁则在所不问。房主和中介签订的所谓的房屋租赁委托代理合同中约定的房屋用途为出租可以作为佐证,因此中介作为承租人将房屋转租给次承租人刘某已经取得了出租人的同意,并无导致合同无效的违法情由,应当认定有效。

三、次承租人刘某已经如约缴纳租金,出租人解除合同的权利是否应当受到限制

本案中,一般认为:房主王某未收到当期房地产中介应向其支付的租金,已逾十日,满足房主与房地产中介签订的租赁合同中,房主有权单方解除合同的要件。此时该房屋虽然已被中介转租,中介与次承租人的租赁关系仍然处于存续状态,次承租人占有并使用房主用于出租的房屋。若房主单方解除其与不动产中介签订的租赁合同,房主与中介的租赁关系不复存在,而次承租人与中介的租赁关系是基于房主与中介的租赁合同,此时上游法律关系消灭,则房地产中介与次承租人的租赁关系亦随之消灭。因此通常认为当房主单方解除与房地产中介的租赁合同时,亦连带解除了房地产中介与次承租人的租赁关系。

但是:

1、次承租人并无过错,承担风险显失公平

本案中,无论次承租人在二者中如何选择,既然中介已经倒闭,没有偿还能力,因此全部风险都是由次承租人承担的,但是次承租人已按约定向承租人支付足额租金,而系承租人过错未向出租人支付,上述法律结果,对次承租人显失公平。

2、出租人有过错,应当承担风险责任

本案中,房地产中介的过错显而易见。房地产中介在收取次承租人租金以后,并未按约定向出租人支付租金,且即使次承租人未向房地产中介交纳租金,房地产中介也应遵循其与出租人的合同约定,向出租人支付租金。那么,出租人是否也存在过错?笔者认为,出租人在本案件中,同样存在过错。

按照合同相对性原则,出租人与承租人,即房地产中介签订租赁合同,房地产中介未按合同约定按时向出租人支付租金,出租人应当首先向合同相对人,即房地产中介寻求救济,而不应首先要求次承租人腾退房屋,且是在次承租人无过错的情况下,虽法律未规定出租人若放弃对房地产中介放弃行使权力则亦放弃对次承租人行使权力,但出租人在未向房地产中介行使权力之前就要求连带终止次承租人与房地产中介的租赁关系,并要求次承租人腾退房屋,违背公平正义的法治精神,实属不妥。

注释:

i魏振瀛:民法,北京大学出版社、高等教育出版社2010年7月第4版,第174页。

ii魏振瀛:民法,北京大学出版社、高等教育出版社2010年7月第4版,第171页。

iii 《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定 :当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称,但合同约定的权利义务内容与名称不一致的,應当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质,从而确定合同的履行地和法院的管辖权。endprint

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