王颖

【摘 要】税收政策是我国进行宏观调控的重要手段。近年来地产经济过热导致全国各地商业地产价格过高、增长幅度过快等问题频繁出现。而在当前市场经济条件下，政府如何在地产市场中发挥作用已经成为一个重要的问题。我国进行房地产市场调控的一个重要手段就是实行商业地产税收。但是改革开放以来在我国的市场经济这个大背景下，有关商业地产税收的税种有10余种，不仅多样而且税收内容十分复杂，产生重复征税的可能性，而且与商业地产经济发展不匹配，并和国家宏观调控的目标相差甚远。

【关键词】地产税收；立法改革；宏观调控

一、引言

近年来， 在我国房地产业持续飞速发展的过程中带动了房对于一个国家房价不断上涨且久居不下的局面，越来越多的老百姓买不起房的问题层出不穷。同时，作为相关产业的商业地产也同样出现了价格上涨的趋势。因此，相应的商业地产税收问题也相应引起了社会各界的广泛关注。

许多专家学者都对商业地产税制改革问题提出了自己的看法，但他们所关注的仅仅只停留在税制结构层面和税收负担层面的优化上，也很少有人对商业地产税管理体制提出过看法和改革的建议。

对于新制度经济学的角度而言， 税收的征收管理实质上属于实施机制的范畴， 同时也是制度中不可分割的一部分。如果想要一个国家现存的制度发挥作用， 除了需要具备完善的规则之外， 更主要的还要看这个国家是否具有健全的实施机制。一旦有效的实施机制不存在， 那么任何制度尤其是规则都无法发挥其潜在的作用。目前我国商业地产经济过热导致全国各地商业地产价格过高、增长幅度过快等问题的出现使得政府需要在地产市场中发挥更强有力的作用。根据这一观点， 商业地产类税收制度的有效性也需要依靠商业地产税征收管理制度这个内在实施机制的作用来保证， 因而研究商业地产税征收管理制度的优化就显得尤其重要了。

二、我国商业地产税收体系的现状

自从我国成立， 建立起社会主义新税制以来， 税制经过多次变动改革后， 我国也有了自己初步的税法体系。到目前为止，我国虽然并没有形成一套专门的地产税制， 但是涉及到地产税的有5个税种， 包括房产税、商业地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占有税。这些税种按照征税环节的不同可以划分为四类： 即地产开发环节征收的税收、地产保有环节征收的税收、地产转让环节征收的税收、地产出租环节征收的税收。一般来说地产税收是一国地方政府财政收入的主要来源之一， 我国也不例外。2012年，地产总体税收首次突破万亿大关， 占地方财政收入的比重进一步提升至16.6% ，占第三产业税收收人比重31.0% ， 远高于其他三个产业所占比重。另一方面，土地财政收入呈现稳步上升趋势，其在地方财政收入中所占比重也在波动中上升，从2001年的19.7%上升至2002年的42.1% ，10年内涨了一倍之多，几乎占据了地方财政收入一半的来源。但在现阶段我国政府对地产业实行严格的宏观调控的大方向下，地产税收状况说明有许多问题存在，要么我国房地产行业发展存在问题，要么就是我国对于房地产税收存在问题，或是两者都有问题。总之对于一个国家房地产类税收增长速度远远超过总额的增长速度不是一件正常的事情。

三、我国商业地产税收体系的不足

新税收条件下的商业地产税收体系尽管在完善税目、统一内外税制方面有很大进步，但仍然存在税种繁多，计征复杂，法律条文不健全的弊端，具体有以下几个方面：

（一）立法不够严肃，法律缺乏长远的约束力

目前为止，我国有关于商业地产税种有十来个，但是除了《中华人民共和国个人所得税法》是由全国人大通过的法律具有广泛长远的约束力以外，其他的税种都是以国务院的名义颁布“暂行条例”的形式来约束大众的，缺乏应有的严肃性。本人认为，对于已经很好的实行过一段时间的暂行条例应该尽快通过全国人大的决议列人法律之中，而不应该长久以暂行条例的形式存在。如果长久以暂行条例的形式存在的话，首先会令人们渐渐的淡化了法律与条例的关系，久而久之会影响到法律的性质，或者是给人一个错觉暂行条例便是法律。而且，虽然名义上地产税收大多是地方税， 但是所有的地产税的立法权都集中在中央，并且各個税种的基本要素的调整权也大多集中在中央，地方政府对于税制要素几乎没有任何调整权，从而不利于地方因地制宜地通过房地产税增加财政收人和调节房地产市场，也不利于房地产税收制度的完善。而且这种暂行条例的效力也不如法律制度有强制力，还会让人感觉地方税只是一个文字存在而已，并没有实际意义，这样以来也会降低人们对法律权威的信任度。

（二）征收环节分布不合理， 征税存在重复

首先我国商业地产税制体系中的主要税种都集中在商业地产的交易环节， 并且常常是对同一课税对象数税并课，税负很重，而对地产的保有环节只征少量税收且免税范围较广。其次我国的商业地产税存在重复征税之嫌。

四、对商业地产税收立法改革的建议

根据我国现阶段的商业地产发展和市场经济所确定的大方向下，完善我国商业地产税制，充分发挥税收的调控职能，需要侧重于完善对商业地产流转、保有环节税收立法，增加减免税种或避免重复征税等优惠措施的刺激和保障作用，同时不断完善管、稽查工作以及相关配套制度， 全面保障房地产市场的健康发展。

1建立严肃且具有长远约束力的法律

本人认为应该适时组织修正税法， 各项税法都应当根据经济、社会的发展和相关法律、法规的变化适时修正，为促进经济、社会的发展服务口。

2 合理征税， 避免重复征税

本人认为应该规范商业地产交易环节的税收， 降低该环节的税负。

3 进一步完善有关的商业地产税收和配套制度

五、结论

尽管商业地产的税收制度改革迫在眉睫，但是根据我国的国情和税收征管水平和能力，地产税制改革只能分步实施。当务之急是做好税收征收管理工作，将土地增值税征收管理抓上来，使其成为地方政府税收收人的稳定增长点。完善商业地产税制及其立法工作是一项系统工程，涉及面广，政策性强，技术要求高，一步到位相当困难。应根据我国的国情和各地区发展的具体情况，轻重缓急，循序渐进，稳步实施。

【参考文献】

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