卢少波

摘要：面对住房价格节节攀升，土地财政依赖度居高不下等现状，社会对住房征收房地产税的呼声越来越高。李克强总理在向十三届全国人大一次会议所作政府工作报告中指出“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”财政部部长肖捷提出的“立法先行、充分授权、分步推进”总体思路，未来房地产税的大致框架已浮出水面。本文通过剖析房地产税的预期作用及市场对房地产税预期的变化情况，对房地产税对楼市的影响进行了分析。

关键词：住房；房地产税；楼市

政府的经济职能之一是平衡社会各阶层的利益和宏观调控经济，而税收政策是政府履行经济职能的有力手段，面对房价高涨，住房矛盾日益突出，房地产绑架经济的现状，作为世界各国普遍采用的财产调节手段——房地产税，在我国引起了广泛的关注和期望，各方都希望房地产税在对住宅持有环节征税的同时，能够对房价起到一定的调控平抑作用。

一、房地产税的预期作用

（一）增加政府税源，减少对土地财政的依赖

近年来，土地财政政策深受诟病，被认为是房价上涨的主要推手。然而随着城市化进程，城市建设扩张，政府各项公共支出的增加，政府收支平衡压力巨大，卖地收入已经成为地方政府收入的最重要来源。房地产税如果全面开征，则会成为地方政府的一项稳定而可靠的收入来源，从而减少对土地财政的依赖。

（二）稳定房地产市场，遏制房价快速上涨势头

房地产税作为我国少有的财产税，从酝酿开始就深受关注。房地产税在上海、重庆试点之前和试点之初，市场和普通民众中甚至有这样一种声音，认为房地产税是打压房价的重量级武器，只要房地产税实施，房价一定下行，甚至崩溃。作为一种财产税，房地产税是按照房屋的面积来征收，持有房屋越多的人，其所需缴纳的房地产税也越多，持有成本就越高。这就会迫使一些持有房产的人出售房产，增加供应量，从而遏制房价快速上涨。

（三）调节居民收入差距

向持有更多社会资源的有钱人征更多的税，提升全社会的公共福利，兼顾效率和公平，是财产税的重要目的。目前，我国贫富差距不断拉大，而缩减贫富差距的重要手段财产税税种却非常少，房地产税的试点和扩围，能够很好地起到调节收入，缩小贫富差距的作用。

二、市场对房地产税降低房价的预期越来越弱

自从2011年以来，全国范围内将要征收住房房地产税的消息就不断见诸于媒体和网络。起初，主流媒体按照国外的模式预测国内将要推行的房地产税政策，预计覆盖面会较广，税率会较高，对二手房持有造成高成本，所以每次房地产税开征传闻流传，都对楼市的成交量和价格造成一定影响。然而随着上海、重庆开始房地产税试点，以及两地房地产税方案和执行效果渐趋明朗，市场对房地产税打压房价的预期越来越弱。

（一）房地产税预期开征后的征收覆盖面越来越小

无论是已经执行的试点城市情况，还是目前各种传闻方案，基本上存量不征已经成为共识。这意味着大量囤房炒房者手中目前持有的房屋将不在征收范围内，房产持有的成本并不会上升。同时，免征额从最初传闻中的60平方米/人，上升到最近传闻中的80平方米/人，意味着如果传闻成真，征收面将进一步缩小。加上之前就板上钉钉的首套房免征，使得人们对房地产税开征后征收范围的预期很小，预计仅有少数人的房产会被纳入征收范围，对市场的整体影响也会很小。

（二）对房地产税的认识不断深入

从国外的情况来看，很多国家早就有房地产税，而且涉及的覆盖面比我国的试点覆盖面广得多，税率多数也高于试点城市。但是这些国家的房价仍然经历过多次的泡沫和波动，从这点上来看，房地产税并不可能遏制房地产泡沫，也无法遏制城市化进程中的房价上涨速度。随着，相关报道的持续深入，信息的传播，人们对房地产税的认识也更为深入，预期也更为理性。

（三）全国范围内的房地产税迟迟不出台降低了人们的心理预期

房地产税之所以难产，其实不外乎这么几个原因，一是照搬上海重庆版本，或是在原版本上微调，起不到房地产税应有的任何效果，不论是增加地方税源还是控制房价都无太大作用；二是房价大跌是不能承受之痛。对于政府来说，2008年、2011年和2015年的房价小幅下跌，引起的经济下行，财政收入骤减已经难以承受，更不用说政策加码可能引起的房价大跌，以及房价大跌引发的连锁效应；三是基于上述因素，官方任由各方炮制的房地产税传闻充斥坊问反而能起到一定的对房价的抑制作用。一旦低覆盖面的房地产税政策正式出台，则如利好出尽一般，彻底失去了对房价的调节作用。

三、结语

无论出台什么样的房地产税新政策，从长期来看对房价的打压作用应该都是有限的，仍应着眼于增加财政收入，调节收入分配上。如果开征高税率、大范围的房地产税政策，短期内，肯定能够打压房价。从长期来看，由于与客观背离，将来又会迎来房价的报复性上涨，反而可能出现房价大起大落的情况。房价应该通过市场化的手段去调节，通过调整供需关系，加大供给去控制房价的过快上涨。下一步房地产税的试点应该采取与之前截然不同的新方案，应该把握这样的原则：明显增加财政收入，减少对土地财政依赖；不造成短期房价的大波动，将高房价交给市场化手段去解决；高收入者适当多缴税。

另外也要看到，房地产税仅仅是我国未来将推出的多種调节收入的财产税中一项，不能将调节收入的全部重任都押给房地产税。未来包括遗产税在内的一些财产税补充出台，整个财产税体系的建立，才是调节收入的根本方向。