孟英辉　张灵杰

中图分类号：F270 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2017）09-113-02

摘要 物业管理是典型的委托代理关系，但在发展的过程中，存在着一些规章不严谨、代理关系不明、执行规章不严格等问题。本文对物业管理中的委托代理关系进行了剖析，对一些问题的产生原因进行了分析，并根据相关法律、法规提出了相应的解决办法和建议。

关键词 委托 代理 物业管理

物业管理随着我国房地产市场的兴起而发展迅速，物业公司也通过自己的努力和各种创新为自己赢得市场，为业主提供诸多服务，如常规性的公共服务，针对性的专业服务和委托性的特约服务等。在服务中，除了常规性的房屋修缮、装修管理、绿化、环境卫生、道路、保安等，还有公众代办性质的服务，这些服务都是基于业主和物业公司之间的委托合同，或者基于物业公司与第三方的委托合同，都是委托、被委托的关系，物业公司的服务行为也都是建立在被业主或第三方委托代理的基础上进行的。

一、委托代理关系

委托，是指将事物交由他人办理，交付的特定事务，对应的是享有事务处理权的受托行为。代理，是以他人的名义，在授权范围内进行对被代理人直接发生法律效力的法律行为。民法通则第63条：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，而由被代理人对代理人的行为承担民事责任。

在物业委托活动中，业主是委托人，物业公司是被委托人。《物权法》第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。

物业的委托代理行为指向的对象是物业管理权，及物业管理的事务权，业主（产权人）为了使自己的物业能正常使用或保值增值，需要在市场上寻找合适的“代理人”，将其物业管理权委托给代理人，物业公司也需要管理物业、服务业主来实现公司职能，获得收益，当物业管理公司通过合同获得该物业的管理权时，业主和物业公司的委托代理关系即告成立。

物业管理的权利来自于业主，由业主通过法律程序建立业主大会，并通过业主大会的委托建立业主委员会，由业主大会委托物业服务公司提供物业服务，物业公司可以通过本公司员工提供服务，也可将部分工作再委托给其他专业公司，最终的服务是由物业公司或其分包商的员工直接面对业主提供。

这其中存在着三个层次的委托代理关系：Ⅰ、业主大会委托业主委员会开展工作：Ⅱ、业主或业主大会委托物业管理公司提供服务；Ⅲ、物业服务公司委派员工或其分包公司执行具体工作。

其中虚线为委托代理工作线，实线为具体工作线。

二、存在问题

上述仅是业主和物业公司问的基本代理关系，在具体的活动中，还往往衍生出大量的委托代理关系，也就存在着诸多的委托代理问题。

（一）新入住住宅小区的委托方不明

新住宅小区入住之时，业主大会尚未成立，物业公司多是由原开发商委托，有时开发商自己也充当物业管理的角色，虽然符合《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，但初始委托方是建设单位，即开发商，而非业主。如果开发商直接负责物业服务，则连委托方都不存在。在住宅销售时，开发商以必须有物业管理为由，要求购房者在签订《商品房买卖合同》的同时必须签订由开发商和物业公司制订的《物业管理合同》，并接受其法律约束力，而在业主入住后、成立业主大会并委托新物业公司之前，只能被动的缴纳物业费，无法真正行使委托人的权力，而物业管理条例对此过程并没有时间限制。另外，小区入住率超过50%才能组织召开业主大会，但现实中往往是要么入住率难以满足条件，要么何时超过50%难以界定，再者业主人员来源分散，很难形成统一意见，原有的物业公司也不肯轻易的放弃利益等，往往不能及时成立业主大会，导致委托关系迟迟不能真正成立，这样便常常忽视了业主的权利。物业公司也顾虑后续委托能否延续而舍不得投入，导致服务质量不能得到有效的提高。

（二）公共区域广告设置不合规

物业公司入驻后，经常利用公共区域布置广告，如小区门口，电梯轿厢、路灯柱、报刊箱上等，虽然一定程度上对业主进行了信息的提供，物业公司还宣称“创收是更好地服务业主”，但更多的是大量广告对业主的视觉进行了冲击，对业主的心理造成影响，更有甚者还会造成噪声和光污染，对小区的整体形象也有负面影响。最关键的是，这些广告位占用了业主的公共区域，占用了公共资源，但业主对广告的布置方式往往一无所知，对广告费的收入及应用去向也无从知晓。实际生活中，业主人员也无暇管理广告商的介入，没有行使委托权力，或物业公司有意避开业主大会，没有征得业主的同意便擅自安装广告设置，导致没有认真行使被委托的职责，甚至有越权代理的嫌疑。

（三）第三方的委托代理

《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，但同时又规定：“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。现实生活中上述单位往往委托物业公司代行收取相关的费用，这样一来方便了广大的居民，便于就近、及时缴纳费用，二来也方便了这些公司统一收取相关费用，甚至可以借助物业公司的力量进行收缴，如实行“连坐”制度，将部分费用的收取和其他費用相关联等。此时形成了上述单位，即第三方委托物业公司的关系，物业公司既受业主的委托，又受第三方单位的委托，委托关系更为复杂，某些物业公司人员也趁机浑水摸鱼，趁机获取不当利益。此时如果责权不明，更容易导致出现问题。

（四）租房户的委托权益不能保障

现代社会人员流动频繁，这些流动人员往往选择租房居住或工作，小区业主也出租房屋获得收益，有时是承租人和业主直接签署租赁合同，有时是业主委托给专业公司，由专业公司再租给承租人，业主或专业公司和承租人之间是简单的租赁关系，但业主和专业公司之间又是一层委托关系。由于关系复杂，具体涉及到物业公司的选择委托和日常工作委托方面易产生混乱，真正的业主往往无心参与业主大会的成立和管理事项，租户则处于临时状态，对物业管理不太关心，即便关心也由于身份问题，无法对物业公司实施有效委托，导致有权力的不想委托，有需求的无法委托，承租人的权益无法得到充分保障，物业公司也常因此无法收取足额的物业管理费而不能提高服务质量，导致问题进一步恶性循环。

三、解决办法

（一）完善物业管理条例内容

《物业管理条例》第二十二条：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”。第二十三条：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”。但条例中并未规定临时管理规约的执行期限，给后续业主召开大会、成立委员会的时间造成困扰，建议在条例中确定执行期限，可暂规定一年，使其在入住一年和入住率超过50%时两者满足其一时即可组织业主召开大会，再由业主大会确定物业的委托合同关系，使双方的责任更加明确。

（二）严格执行物业管理条例

《物业管理条例》第五十四条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续”。对于在公共区域设立的广告设施，业主人员应充分行使自己的权力，维护自己的利益，通过业主委员会向物业公司交涉，要求明确业主、物业公司和广告商的主从关系和委托关系，要求广告设施的建立必须经过相关业主、业主大会的同意，否则应予以拆除。并对其广告收入进行公示，明确其金额和用途，真正做到“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

（三）对委托代理关系予以公示

在第三方单位对物业公司进行委托时，物业公司承担着双重的被委托的身份，既受业主委托，为业主服务，又受第三方委托，为相关的委托方服务，为此委托方如供水、供电、供热等单位和物业公司应在公开场合共同公示委托书，将委托范围、内容、期限、标准和责任等进行公示，使业主在缴纳费用、享受服务的同时，也能清晰理解各方的分工关系和委托关系，也能起到监督的职能，避免其中某一方增加额外的费用，以便更好的保护自身权益。

（四）明確租户的委托主体责任

在小区房屋的租赁合同中，除了应明确业主和承租人的一般权利、义务外，其中对于物业方面的委托责任也应有明确的界定，即业主应委托承租人行使其在业主大会中的权利，并承担相关的义务。因为一般情况下是由承租人享受物业的服务，所以也应由承租人来承担委托人的责任，这些都应该在租赁合同中予以明确。业主也有义务通知物业公司，表明其委托的范围和内容，使物业公司也明确其所服务的对象，以便各方能清晰界定各自权利和义务。

四、结语

在物业委托代理关系中，往往有些问题看上去纷乱繁杂，一时难以辨明解决的方法，需要对业主和物业人员大力加强教育，普及法律知识和物业管理知识。在日常生活中，各级政府也应加强监管，做好对物业的管理和引导，使广大业主和物业公司根据法律和条例的规定，清晰辨认各方的委托代理关系，明确各方的责任和权利，这样才能真正落实各项法律法规的作用，使整个社会健康发展。