阳志武

摘要：土地增值税作为我国税收收入的重要组成部分，随着房地产开发热潮的兴起，以土地投资入股合作开发的模式也越来越常见，但土地成本在土地增值税清算时常常产生税企争议和冲突。

关键词：投资入股；土地成本；土地增值税

2016年全面“营改增”后，土地增值税作为地税机关一个重要税收来源显得越来越重要，部分房地产投资较大的地区对其依赖也越来越深。

一、基本情况

甲公司（投资方）2004年以评估的国有土地使用权（以下简称“土地”）公允价值对乙公司（被投资方，房地产开发企业）进行股权投资，于当年办理好产权转让手续。乙公司在取得投资入股的土地后，于2007年在土地上进行房地产项目开发，2015年税务机关对其所开发的房地产项目进行土地增值税清算。

二、争议分析

在土地增值税清算过程中，税企双方对乙公司取得的入股作价土地成本计价产生两种不同观点。

观点一认为乙公司土地应以投资入股前甲公司的地价款和缴纳的有关费用作为计价成本。理由如下：

（一）乙公司取得入股作价土地时，当时根据（财税字[1995]48号）第一条“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”的规定，暂免征收土地增值税，土地增值收益部分国家未参与分配，现在公司将土地开发房地产项目后转让，应对土地增值收益中国家未参与分配部分征收土地增值税。……