文/郭福珍，武昌首义学院经济管理学院



我国房地产项目全面预算管理与国外房地产项目全面预算管理对比研究

文/郭福珍，武昌首义学院经济管理学院

随着国内宏观经济调控政策的落实，我国的房地产项目的刚性需求也在政策实施的同时被弱化了，因此，我国的房地产如何能在微利润的情况下还能够取得收益的最大化，就需要借用全面预算管理来实现对项目成本支出的最大控制以及对销售的收入进行全面的管理和协同。同时根据项目的进度来实现整个项目过程中的联动，从而对企业的整体计划、协调以及控制的能力进行一个提升。所以，通过全面预算管理可以对实现企业的战略目标和经营目标起到很大的帮助作用。本文通过对比国内外房地产项目的全面预算管理的对比，研究国内外在这一点上的不同之处，找出我们可以借鉴的地方。

房地产；国内外；全面预算；对比

随着我国经济发展的不断创新，市场上的竞争也是愈演愈烈，我国的大中小企业都亟需找到一条合适的道路来发展自己的企业，尤其是国家现在掌控极其严格的房地产项目，虽然前几年的前景可以说是一片美好，但是随着国家相关政策的落实，对房地产项目的冲击力度还是很大的，加上市场环境千变万化、日新月异，房地产项目也需要不断的努力寻找创新找寻自己新的管理理念和管理方法，而全面预算管理就是房地产项目中一个不可或缺的管理控制的重要工具。

有效的实施全面预算管理对于房地产项目来说，可以有效的控制成本的支出，对提升企业的经济效益也有着非常大的帮助，同时协调企业发展的各个资源的利用，降低企业的经营风险，对多目标的实现起到了推波助澜的作用。

1 房地产全面预算管理概述

1.1 房地产全面预算管理概念

全面预算管理是我国现代企业正在极力推崇的一种有效的管理工具，很多学者在理论方面对其的研究也在不断的发展和进步，多年来从理论上的定义也不是很一致，在我国，用的比较多的就是说全面预算管理就是一种结合了业务活动的财务管理活动，总的来说，还是属于财务预算管理的范畴，只是在实施的过程中，在细节方面显得更加的细致，侧重于编制、执行、调整以及考核。综合以上理论，结合这些年以来全面预算管理在现实工作中的实施情况来看，认为全面预算管理就是通过预算的手段对企业的各项经营活动进行一个统一的安排和管理，预算实施原则为“全面”，即预算的全员参与、全额预算、全过程控制。房地产的全面预算管理则在以上的基础上，重点体现为以现金流预算为基础、以工程项目预算为核心、以工程形象进度为节点的特点。这些均属于内部调控的一种控制手段，可以保证企业整体资源上的配置和整合，有效的提高了企业战略目标实现的效率。

1.2 房地产全面预算管理意义

合理有效的实施全面预算管理对房地产项目的有序发展起到了非常重要的意义，它不仅可以有效的控制项目运行的整体成本、提高房地产项目的最终效益、优化整体项目的资源配置，提高资源的利用效率，也可以在一定程度上降低项目的运行风险，保证整个项目战略目标的初步实现，帮助整个项目的员工参与到工作中来，增强项目运行中的凝聚力。

1.3 房地产全面预算管理的必要性

对于房地产项目来说，本身所具有的特点就决定了实施全面预算管理的必要性。

首先，房地产项目属于资金密集型，对资金管理必须严格控制，需要通过全面预算管理来合理分配资金投入，将风险控制在最小范围，防止资金链断裂；其次，房地产项目开发周期就较长，为避免在此过程中出现一些不必要的问题，房地产项目需要全面预算管理来对整个项目的流程进行监督和控制；最后，房地产项目受国家宏观调控政策影响较大，这种调控影响存在于建设前期的政府垄断的土地购置、中期的建设资金筹措的限贷金融政策、后期的房屋销售的限销政策等诸多宏观调控政策的影响，属于较敏感的范畴，所以房地产项目面临着企业自身不可控的较大的政治风险，而全面预算管理可以有效减轻这种风险。

2 国内房地产全面预算管理分析—以H房地产公司为例

2.1 H房地产公司全面预算现状

H房地产公司的项目全面预算管理缺乏全员意识，公司多数人认为预算是财务部的任务和责任，故仅由财务部门兼任；从整体情况上看来，没有一个专门的部门来实施和监督项目的全面预算，这些年来，随着国家的调控政策的落实和实施，H公司的全面预算管理工作虽然也让越来越多的员工参与到项目的建设中来，但缺乏完整的全面预算标准、缺乏合理的编制预算依据等，预算的编制具有很大的随意性，预算的准确性受到较大的挑战。因而公司的全面预算从编制、执行到最后的考核都未起到应有的作用。

总体来说，H房地产公司目前的预算管理全面性还不够完整，预算所涉及到的范围和影响力都不够，大多数时候也就是简单的数据统计；其次，系统性也不够，没有一个专门负责的部门，因而没有一个完整的管理体系，没有办法对整体项目进行全面的规划、控制和协调；最后，目前的全面预算管理因为每一次的项目不同，做法也不是很统一，所以每次达到的效果也是不一样的，总的来说就是缺乏一个统一的标准。

2.2 全面预算管理实施流程

第一，预算编制，这是由整个房地产项目的参与者，也就是出资人或者是股东，在结合当下国家给予的政策和自身的实际情况下，所提出的关于这个项目未来盈利的实力以及这个项目的发展前景，从而所做出的战略决策。

全面预算编制流程实质是一个自上而下地下达目标任务和自下而上地确认业务目标的交互过程，预算编制内容以营业收入、成本费用、现金流量为重点。

第二，预算执行，在这个环节上，要时刻记住一定要将预算管理放在最核心的位置，让预算的指标始终贯彻在项目活动的过程里，在项目的开发和日常的工作上，应该尽量避免对工期、成本费用以及收支所带来负面的影响，财务部门也更加应该将审批的门槛设定的更高一些，避免不必要的费用的产生，一定要严格按照当初规划的来进行资金的使用和收支款项的发放。

第三，对偏差进行分析及调整，这一环节主要是用来对偏差进行分析和调整的，是用来对整个项目的预算部分的执行情况进行一定程度上的分析，而这一点可以说是整个全面预算管理的核心所在。而对预算进行调整的主要应遵守四个原则，即不所以调整原则、内部挖掘原则、积极调整原则以及综合调整原则。

3 国外房地产全面预算管理分析-以Horton房地产公司为例

3.1 Horton房地产公司全面预算现状

基于美国房屋市场的特点，不同于中国的是中国的房屋大多数是以楼房的形式存在的，而美国则是以别墅区为主的形式存在的，楼房形式的，在美国叫做公寓。一般是未婚的单身男女住在里面的，因此，在全面预算管理这一方面，由于房屋形式的不同，在现实实施的过程中，也会有一些地方是不一样的。

相对于我国来说，Horton房地产公司的房屋全面预算已经非常成熟了，而国外的侧重点主要是在预算目标和预算编制这两方面，就Horton公司目前的情况来看，房屋的预算目标主要有主目标和从目标的区别，为了实现最基本的目标，公司设立了一个统一的部门，来规定各个部门的职能和方针，而所谓的方针，就是项目预算所需要达到的目标。而在预算编制方面，Horton主要强调企业内部预算单位的设计与规划，确保预算弹性是该公司比较重视的，最后就是充分的利用现代计算机技术和自动化设备，让整个全面预算的过程变得更加的简洁、快速，使工作变得更加的有效率。

3.2 全面预算管理实施流程

第一，预算编制，就这一点上，整体的概念是一样的，是由财务部进行整体项目上的编制，并且是一个单独的部门，有一个单独的管理机构和体制对预算编制进行管理，同时基于美国房屋的特殊性，整体项目预算就相当于一个独立的房屋预算，所以所耗费的时间相对不是很长，主要也就是耗材、人工以及损耗的消费，最后做出负债预算、利润预算以及现金流量预算等三个表格。

第二，预算执行，预算执行是全面预算管理中相对比较复杂的一个环节，涉及到项目的很多方面，从项目的立项到最后的完成，甚至涉及到了每一个人，比如说，客户所提供构建房屋的土地面积以及预期的房屋架构的模式，都是预算执行中的项目，而房屋的建成落实就是预算执行的对象，而Horton公司也设立了一个专门的部门来对预算执行进行控制和监督，一个房屋项目对应一个工作组，而这个工作组将会贯穿到整个项目的始末，直至客户满意。

第三，预算考核，预算考核是验证项目的每个预算指标是否完成的一个核算环节，主要是针对这个项目的完成情况来进行项目细节的考核，而这个考核环节就直接关系到项目管理者以及执行者的薪酬，所以，针对美国的房屋特点，单房屋的建设在考核的细节方面所需要考虑的东西会更加的细致，而Horton房地产公司也针对这一点，本着为顾客服务的理念，将预算考核部分进行的更加的仔细，旨在当房屋验收的时候，达到预期的效果。

4 国内外房地产全面预算管理差异性

对比研究国内外房地产项目的全面预算管理的差异性，可以通过这种差异性找出我们可以借鉴的地方，从而帮助我国的房地产项目实现全面预算管理能力的进一步提高，接下来，我们根据上述所说的中国和美国房地产公司全面预算管理的流程，具体分析下国内外房地产项目全面预算管理的差异。

第一，预算目标。这是项目制定目标的具体表现，是项目内部进行流程控制以及绩效评估的根本依据。国外的预算目标根据房屋性质的不同，目标往往是单一化的，但是这样的单一化通常没有办法给股东带来直接的经济效益，虽然国外有专门负责的部门，但单一化的目标在实际的操作中往往会和现实产生矛盾，让预算失去了方向。而国内的预算目标都是多元化的，在制定目标的时候，都会有一套完整的、科学的决策流程，用最先进的研究分析法，让目标更贴近实际。

第二，预算手法。国外的预算手法跟国内的相比，胜在方法较多，手段相对比较先进，而国内的预算手法大部分都是从国外引进而来的，虽然根据自己的实际情况也多少做了些改变，但大体上的变化不大，都是经过了预算编制、预算执行与控制、预算执行分析与调整、预算考核与评价等流程，因此，国内的房地产项目全面预算管理中，预算手法还亟需改进，应该变得更加适合我们中国的国情，本土化的预算手法是非常有必要的。

第三，文化差异。中国本身的文化渊源就跟国外有很大的差异，而房地产项目的全面预算管理本来就是本着以人为本的概念来建立的，因此，这更像是一种内部的控制手段，所以，和公司的企业文化是分不开的，所以，在这方面，国内外的差异还是很大的，就拿美国来说，光居住理念这一点就跟中国有很大的不同，因此企业的文化理念也是不一样的，这一点的差异性不存在谁好谁坏，毕竟国情不同、居住理念也不同，因此，全面预算管理中的企业文化这一点也应该重视，这是凝聚企业员工的根本动力。

5 总结

作为房地产公司，全面预算管理属于管理体系，就企业的房地产项目而言，做好全面预算管理对项目来说，具有基础的保障作用，通过科学的、完善的全面预算管理体系，对房地产项目所将要达到的水平有一定的指导作用，房地产企业应该根据自身的特点，一步步形成适合自己本身的预算管理体系，这样才能更好的实现企业战略发展目标。

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湖北省会计学会第六批（2016--2018年）会计科研（重点）课题项目，项目编号：HBKJ2016z03。